01
石景山房价虽然涨的多，但没泡沫
即使从2015年石景山抓住冬奥会契机开始，经过了六七年的发展，整个区域焕然一新，很多人对石景山还是保留着以前的偏见——
说什么，石景山的房价是有泡沫的
石景山没有什么产业
石景山房价凭什么能到7万呢？
这类的观点和看法，我在微博抖音里实在是看的太多了。
其实从2014年，北京出台《关于推进首钢老工业区改造调整和建设发展的意见》开始，到冬奥会前后，首钢园导入产业陆续扩展到航空航天、科幻、生物医药等产业，从产业结构上，石景山已经发生了实质性的转变。
你不能指望一个工业基础打底的区域一口气转变成像海淀亦庄那样的高精尖产业区，在产业上游中处于绝对的领先地位，这不现实。
但从石景山本身的转变来看，他已经成功了。
还有一种观点是，石景山新房太多密度太大，本质就是一个大的天通苑。
这种看法也挺偏激。
石景山区域范围小。本质上是西城+海淀的外溢。
那是千万级别购房群体的外溢，可不是几百万刚需群体。
天通苑确实也是海淀外溢，但都外溢了多少波了，已经溢到不能再溢了，刚需才会买。
石景山往往是西城+海淀群体的首选。
距离市区近+生态环境好+商业配套齐全，对改善群体来说，他基本上没什么缺点了。
所以我的观点很明确，石景山从新房5万到8万区间，没什么泡沫也不存在站岗的可能。
而且即使是二手房，石景山也在稳定的增长，远洋沁山水已经达到了10万/平。
从2020年以来，海淀朝阳优质次新，东西城学区房涨幅达到20%以上的非常多，石景山优质板块的次新房走势和北京其他区域也没有什么不同。
同样说明，石景山是在跟涨北京优质板块。
再叠加区域改造红利，新房频出，石景山整体房价在新房市场表现不错，也是很正常的事。
并不存在什么炒作的空间。
02
石景山房价的天花板在哪里
有一个热知识是，当新房品质和地段都不算差的时候，未来肯定要超越当下二手房价格的天花板。
因为新房更具备保值能力，同时成长性更高。
所以目前远洋沁山水10万/平成为石景山区域天花板的时候，那么未来石景山优质板块新盘到二手房市场，也可以达到10万/平。
二手房市场的天花板，就是用来打破的。
但这里有一个变数——未来优质板块的次新盘比如古城一带，可以超越远洋沁山水的价格吗？
从当前看，不太可能。
因为鲁谷目前是石景山最成熟的板块，同时也是教育资源最好的板块。
有教育这个BUFF，远洋沁山水还可以长期稳坐石景山一哥。
除非，石景山未来教育，会出现比较大的起色。
03
石景山距离房价起飞，就只差一个教育
咱说石景山产业升级到海淀那种总产能，非常不现实。
但指望未来石景山房价比较稳健的上涨，不跑输大盘，有一个关键因素是一定要抓住的——
那就是石景山的教育。
一个区域的教育水平，总体看三方面——生源（家长素质），师源，和规划。
过去石景山教育一直是处于拉胯的状态，一个典型的例子就是曾经牛掰的北京九中越来越不行了。
九中作为之前石景山的老牌市重点，在高考成绩中表现的并不太好，尖子生除了去海淀之外，被石景山京源、景山远洋拉去不少。
其实有一个细节可以观察，九中这边石景山本地娃比较多，而京源、景山远洋还有一部分生源，是考虑到海淀太卷，来石景山拔尖的孩子。
石景山这个区域，其实是没有鸡娃的基因的。占地面积小人口少，娃基本都是素质教育。但景山、京源一直能出成绩，就是依然有一部分外来家长，形成了小规模的鸡娃氛围。
所以吸引高素质家长——买入优质小区（小区长期净流入）——形成优质生源——带动学校出成绩，提升整体教育素质，这个正循环是可以打通的。
尤其是当石景山整体旧改加速的时候，引入优质教育资源，是顺其自然的事情。
这种策略在朝阳、丰台、亦庄也都常见。未来的板块之争，除了产业之外，就是教育资源的拉升。
两个典型例子就是，朝阳的十八里店一开始卖不动，人大附来了以后立马涨价了；
亦庄学籍独立，间接拉动了亦庄河西板块二手房价格冲10万/平，9月份要入市的招商玺也是市场热点。
石景山这几年，也在默默争取更多教育资源，推动板块价值夯实。
比如，过去成绩拉胯的区域，直接注入牛校资源。
比如明显出成绩的石景山北大附中。原来就是八大处中学，成绩很一般。但后来北大附资源引入资源后，学校成绩非常亮眼了。
北大附直接改写了石景山两大牛校（京源、景山远洋）之外的新格局，他成为有竞争力的新贵学校，加入了石景山优质教育大军。
未来可以期盼的还有西黄村在建的北大附，北辛安的石景山十一学校。
还有一种提升教育的方式，就是在传统的优质教育片区，引入新校，让强片区更强。
石景山区共有5个学区：东南部学区、中部学区、北部学区、西部学区、矿山学区。而最好的学区，就是东南部学区。
东南部学区东部有一部分在石景山最成熟的板块鲁谷，有一部分属于海淀和丰台交界区。
共有9所小学，各小学对口的初中学校共4所，如下表所示。最好的景山和京源都在这里。
与此同时，衙门口板块还有新的强学区配套。
石景山区教委与东城区教委签订了教育合作框架协议，东城区所属北京市第一七一中学将承办在石景山区衙门口地区新建的配套学校合作办学项目。
今年东城区的中考成绩前20名有一半都是来自于一七一中学，实力很强。
值得注意的是，目前除了中学之外，衙门口还有规划的小学用地。虽然目前小学情况还没有官方的介绍，但从一七一中学来推测，未来小学的实力也不会差。
综上，随着石景山大规模供地，高素质家长的持续流入，未来石景山的教育水平整体还会再次迈入一个新台阶。
我们也期待，石景山在城市界面和配套明显提升的同时，教育资源上也可与其他区域一战。
我们石景山平时不喜欢吹牛，也不是特别爱表现，但不代表我们不行。
本来想低调，但前段时间北京洪水抹黑石景山的喷子太多了（石景山大部分住宅区没有影响的）。对不起我还是激进一下吧。
洪水那段时间我还在首钢园安顿灾区朋友来着。
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