北京楼市：2023最艰难的是置换,重言提醒!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:您好，目前孩子上学在东城租房，自有一套垡头翠城的塔楼3居两厅两卫经适房，目前父母住。4-5年内不会回去住，父母) y O : J + n U ?有房票一张。考虑1:置换经适房，在周围买t v j D (一两居父母住，剩余款项和目前存款拿出200-300，合适时再入手一套500万的房子，投资，如果不合适，就缓缓，一套算2套，一套可以用父母房票；考虑2:买一套新房，3居，和父母共住，目前看了金隅; o ~ 3 Q {昆泰，之前考虑过保利锦上一期和绿城沁园，被否。不知哪种选择比较好，另外，金隅昆泰入手如何？用父母房K i % 6票还是二套？谢谢，期望得到您指点

A:5 ) * Y回答;您好,出掉垡头翠城正确,经1 5 B适房保障房等此类房屋是居住权,北京人不缺住房,大量建设保障房,会导致商品房的用地进一步变的稀缺,商品房的价格也会越来越贵w q / } ),商r [ C } ~ v 8 5品房是` R W * , _ ) j !财8 H ~ @ \ i u b产权,$ ? j ; % A大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的W e R : + ] \ d :是低端人口,商品房适用于高端人口的财产保障;优选方案二,集x 3 ] M中资源配置一套w { t (优质地段优质商品x K V ) x B 5 *房;十八里店目前的区域界面很差，新区的发展除了资金和时间的投入，最重要的是上面的重视，望京和国贸W , e – f W S l :发展了近二十年才有今天

整个朝阳的产业结构已经很明朗，我在星球精华栏文章87#朝阳E f \ ` r @ , %跑赢| 5 D 3 L 8 =大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域8 _ X p ( D T进行过详细分析;东南方向四环外不在范围内，有很大的不确定性，未来大概率也是处于冷门板块;孩子在东城上学,可以集中资源在东城附近找一些不错的区域;即便是父母自己住离孩子也近,生活上也方便很多;其次对于财产的保值增值性效率更优;

就目前的一个经济发展速度和社会效率;对社会贡献大的人自然会选择城市的龙头位置自住;房地E y L N U P产的城镇化接近尾声,普涨的行情越来越少,房地产行情只剩下板块红利,冷门板块或位o 6 V 0 3 ; @置较差^ _ Y e z的未来的行情大概率会处于横盘阴跌的状^ Q %态,对于新区也存在很多不确定性;稳妥起见选择确定性更高的位置安全性更高;2 _ * c ~建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，理解文章核心投资非常简单;祝一切顺利！

Q:提问:感谢群主星球的精华文章。之前看到群主在知乎提到不看好海淀北部永丰区域，可否详细说说理由？那个p O y : #片区有永丰大悦城，故宫北院区，以及海淀重点规划，看上去似乎还行，您为什么j x x ~ } D \ y反而不太看好？另外，我目前有上地东里学区房一套，95平。小孩今年刚上学，占六年学位。几年后上学小孩数量下降，学区房会不会价格大幅度下降？但又考虑到小孩要上初中的问题，所以在犹豫是不是要卖掉次房。请您给个建议？

A:$ L { D回答:您好d 5 & 3 o,感谢信任!1;新城区投的是未来和预期，而买新区最主要关注的是时X w h Z G M .机,买新区即便位置不对,只要时机选对也能赚,相反如I h } w G M \ S果位置选的再好,进场时机不对,行情也很~ 6 7 , z 1 K难兑现,一个新板块的完整周期可分为四个阶段;炒概念、炒地皮、炒配套和炒供需;炒概念阶段是新区最开始的阶段，炒供v ` M需阶段板块基本已经发展成熟，价格也基本已经高位了，在供需阶段如果区域内没有成熟的产业结构会严重导致区域购买力支撑不足,房子流通性变差,大家没有支付能力,供大于需,房价随着也就不会太牢靠;

新区的最初始的阶段，也就6 v y是炒概念阶段，机会是最大的但风险同样是最^ 0 } x 1大的，规划的再好，也有可能实现不了，或者说兑现周期拉长,现实例子很多的。比如现在H n / f l的东坝和过去的丽泽;如果碰上这种情况，大概率就是站岗。然而现在的海北实际情况是还在概念阶段,但价格已经到了供y 7 8 J \ &需阶段的价格了,如果现在买入有很多不确定性,大悦城的本质是促进消费,而不是制造生产力,故宫北园区属于文化类,t _ / , A和房价没有关联!建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/北京各区规划;概念性,确定性,圈钱型的特征;

其次不是说这个地方的房价永远不会上涨,投资是机会成本,效率优先原k B h , 8则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报;如有条件投资更好的位置,当l | –然不考虑投资这个地方,这是出\ / [ / C =于“机3 H A 5 M M v A会成本”的考虑;

2、关于学区房的未来,我在星球精华栏文章42#学区房最后的狂欢已经全面写过,准确说全国所有的住宅都属于学区房，大家比较关心L S [ ; S j的应该是顶尖学区名校，也就是那些划片学校是“重点校”的房产。这个问题要从两个维度去分析：第一是顶尖校会不会消失，这个背后的逻辑是教育均衡的问题，目前除了北上深很多城市也都跟进在解决了，方式比较多样化，从房价的维度来看，这些组合拳对天价的顶级学区房冲击还是很大，跌幅肉眼可见。

二8 \ 8 m是学区房的本质，这里面涉及到了教育资源的均衡;现– Q $ ~ 8 ! &在教育资源的分配方式，本质上就是用户籍+房产证的方式进行分配，表现出来的结果就: U U B s X是房户一致优先入学。这是导致顶级学区房溢价3 N d \ 0 S t & .过高的主要因素，这种方式造成的现象就是阶级固化和1 @ f阶级矛盾，所以近几年一直在实施教改进行修补，比如单校改多校、增加一贯制学校、增加各种直升校，增加校额到校比例。但是，以房户为核心的入学现状依然得不到根本改善。到目前为止，对于优质的教育资源，我们依然找不到更合适、更公平的分配方式。

户+房=入学门票的现状，依然会持续一段时间。所以准确来说学区房是不会消失的，但重点学区房大概率会消失，最起码不3 | W W o /会因为优质教育溢价让房价涨到很夸张的现s ! )象。国家想要控制住房价大幅w q w j X O z R上涨，势必先拿学区房开刀，学区房的价格稳不住，整体房价上涨的预期就稳不住。我看好的学区房不多,一些优质区域的q + ` . u l K f品质盘还可,抛去学区因素,自4 O D X + { ) W O身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化a 1 I N R | O 2,不会瞬间转移价值,安全系数h [ y l G S S X相对高一W N * – O M `些;学区房的涨势很可观: = p } 3 # ~ = g,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;上地东里溢价比较重,从稳健的角度如果没有学区需] L R q f u求换为纯居住盘较为合适,回看精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照星球会员文章选筹包赚!祝富贵!

Q:提问:谢谢京总的精彩解; 8 b , f J ( ; A析后，我觉得有必要将金尚和颐源x N r 5居分别置9 * 1 (换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一a J / , Y V $ Z套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！

另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这B \ p | d ) L a c个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和= & P q S =稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类V 9 .的盘子18万一平9 F N 8 ? u [ q F的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！

A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二1 j ^ A I、三、四期,150平左右的三居户型在1800左0 C o P P 5 * n右,世华龙樾四期的品质稍高一些,144 u ( X q B ` A k0平的价格K ? p i : 1 ~在1900左右,也可以3 \ 6 e p | P看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄/ j { [ G y – g 9榄城三期17 H H | L 7 d40平的三居户型,价格14 8 w x F N 9 %700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2q / P , S e套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选\ W O + C 9不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,

2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造5 C r % , \ N : 8成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要K N S j K看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价6 : ~ 0 n S 9值缺乏地段资源,Z Y [ t这种情况下一轮的龙头从来都不是y F H W \上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,

你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质Y L J M i ? # , n的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼I P g U G社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年~ r h N o O B r {-08年之间建成的一批商品房社区整体优势9 & s * w P 4是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住# k C品质越高,但好地段是稀缺$ % – G \ V 6 w i的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不* * X o } # H会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!

Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到V U 3 q G Z 3900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场D I y）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活I A b比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师k d P C & a W B～

A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥O b J 0 a z [ / Y换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸S m c W C E K m坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资7 { 1 X g 7源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持9 L P s I x有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;

如果你们现有的房子a k A W M X行情不好,或者存在不确定性,在附R T T M k近换不到大面积满足自住需求,从进U ! N 7 c o O j阶的角度应该是投住分离,确保资产v O O z保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问k k Z i V题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!

Q:提问:京总好，一直在关注你的文章和最近各位提问\ h W的回答，感觉你对北京房子深有C ^ 7研究，你不仅是房产专家，更是经济学家！每个问题都分析的很到位！我们现有一套东城安德路约80平房子，出售后，可以凑800万首付，想要置换一套保值养老房，孩子刚满18周岁，有首套购房资格，想以孩子名义买做接力贷！我和爱人都在北二环上r ? U @ U $ h T班，最近看了好几个新楼盘，想要咨询几个问题，比较纠结是买新房还是在北边奥森旁边换m 2 _ a [ A Y h个二手房合适，但二手房和新房单价现在差别不是很大，新房感觉看着舒服些，弊端是交房时间长，都是期房。

这几天陆续看了3 U d r f % O 1 !新楼盘：东城：天坛府，华龙IN巷。丰台：永定金茂府，龙樾天元，和瑞三号院，龙湖九里熙宸！丽泽北京悦府，北京瑞府，海淀田村的海淀府P ^ 1 b { y，永丰科技园的中海楼盘等！看中了永定金茂府，但又觉得从北边跑到南边有点亏，太大的太贵的买不起也觉得没把握！

对于工薪族来说，我们的预算1200万左右！现在比较迷茫，不知道如何选择，原来一直住在六铺炕附近，比较钟情于老城区，现在看了新房，又觉得老破小虽然生活交通方便，但是，感觉没品质A I f ` ) 1 X g :，不知道如何取舍，请求指点迷津！帮分y % } t E ^析一下到底是北边就近上班的二手房还是去南边买个新房子合适？也不想去五环外买房！谢谢！

A:回答:您` n c 4好，关于新盘和二手盘该如何选择，星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有详细文章,建议t d O ?你全文阅读,我们从利益层面去考虑会比较清晰，首先新盘的位置大} / I多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，你想啊主城区配套越来做好，价格也越来越高

次新盘超过刚需所能承受的范围，如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一个价格就7 ! b * d e Y +会吸引一部分不愿意在主城区上车的b o m 1 U 8 s h人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，只是7 A O比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或) O # 2 % w者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情

你5 T e \ S v r看的这些新盘，天坛府、海淀府还值得研究，其它G ] d 0 F k盘各方面的资源都很普通，没有拿得出手的，其次丽泽旁边的还可以，但这个位置和北边相比海拔很低，你如B h b ~ P y = 7果有通勤需要且工作很稳定，几十年不变的那种，为了自住买在这个地方没什么不[ g h N y z 2 H妥，但如果你选择范围不仅限这个位置没必要，你在北边上班，最好还是沿着北四环从奥森往东截止到望京，这些位置的资源都很好，保值增值性相比你看的这些盘确定性D – D n X O Z I )更大，1200在望京和奥森能选的盘很好，可以参考星A ] E H b 5 o a 8球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！

Q:提问:京总您好！看到您的分析很令人信服，我自己在是M p 4 ( @ W u否买房或换房这个问题想不清楚，特来请教。我名下一套103平的两室两卫在西城牛街，与父母同住、儿子国外求学不知未来会g J 7 A . :否回国。我一直对改善三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，二环以外区域才能实现，又舍不得首都核心区的户籍。另一个可能是再买一套500万以内的小三居或大两居，位置在偏南偏东比较适合我家的情况，但又不确定多买这么一套房子是否有意义。最后一种可能就是按兵不动，不买不卖，那就轻松没有任何贷款压力) ^ ` ) 4 y，但不知是否又错过了这次政策利好的机会。想请您指点迷津，谢谢！

A:回答:您好，感谢信任！1、如果没有更稳健的理e U 9财渠道，投资? U Q 3 H 2 k核心城市核心位置的房产是普通人目前抵御通胀最好的方法，在京投资房产只要选i 5 { ^ t ^ . | x筹上不太烂，吃到板块红利很轻松，现阶段北京个别区域房价下跌一是市场分化，二是市场周期现象，任何一个行业都1 q r S有波动性，房产也不例外，从长远角度北京优质地段的优质盘只会上涨，遇到大行情涨势过快会出现冷静期回调现象，然后下一轮行情会继续往上爬，导致房价上涨的主要因素是货币超发，建% x O ; & )议阅读精华栏文章，08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策。

2、牛街的房子保值属性还可，升值比较不错的盘是万和世家、凯迪尚府、枫华豪景、泰和3 b r嘉园，排名分先后，这几个盘比S u $较稀缺，未来大概率会一直往上走，可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询n f n ( Y楼盘行情;其它盘只能起到保值功能，论增值性可能不如产业资源集中的区域，北京的房地产市场是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性v } 4的逻辑是资源集中辐射到的D : E ? ! #优质商圈优质楼盘。如果您9 d t B u x要把现有牛街的房子出掉建议往资源3 $ s L u L D集中的区域换优质楼盘，可通过预算按优先级选I 1 e +择，如果有中意的盘可进一步考虑，如果没有直接拿500在投资一套小户型也可，可补充完整信息再次提问，如出掉牛街+手中现金能s B 4 – 4 H #到一个什么价位，期望大概什么位置？祝一切顺利

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对[ U O m ;与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

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