界面新闻记者 |
今年6月，住建部部长倪虹在《学习时报》发表文章中指出，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。
围绕国家“十四五”战略布局，华润置地也在2021年制定了自己的“十四五”发展战略，即以构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”业务模式，打造城市投资开发运营生态圈，实现高质量发展。
两年多过后，尽管行业经历调整，依靠前瞻性的业务布局，华润置地的房地产开发业务依然表现稳定。
8月30日，华润置地召开2023年中期业绩发布会。今年上半年公司实现营业收入人民币729.7亿元，股东应占溢利为人民币137.4亿元，同比增长29.6%；每股股东应占溢利为人民币1.93元，董事会决议宣派2023年中期股息每股人民币0.198元，截至2023年6月30日，华润置地市值2367亿港元，稳居内房股第一名。
从销售方面来看，上半年，华润置地实现签约额人民币1702.4亿元，同比增长40.6%，权益比例进一步提升至74%；一二线城市签约占比提升至90%，签约面积及签约均价分别按年提升19.4%和17.8%。整体来看，销售权益持续增厚，聚焦高能级城市深耕战略初现成效。
主营业务稳中有进
三大主营业务的稳健经营是华润置地逆势扩张的底气，也是其抵御行业周期、展现发展韧性的基础。
财报显示，2023年上半年，开发销售型业务营业收入人民币546.2亿元，结算面积382万平米，结算单方成本上升31.8%，签约排名行业第四，继续保持行业第一梯队。
经营性不动产业务方面，期内营业收入人民币107.2亿元，同比增长41%。以购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块，今年上半年，旗下购物中心零售额同比增长38.9%至751亿元，实现租金收入86亿元，整体出租率维持96.2%的行业高位。
写字楼方面，上半年实现租金收入10亿元，同比增长19.2%，出租率较年初有所提升，下半年计划新开写字楼3座，预计全年EBITDA成本回报率6.3%。
酒店业务上，今年年初以来，随着境内休闲游及商务差旅消费需求进一步释放，酒店业务把握住了市场机遇，迎来强劲复苏，实现经营收入10.8亿元，同比增长90.1%，平均房价达到1041元/房晚，超过疫情前水平。
随着消费基础设施公募REITs获得政策支持，在上市流程中对资产的重新估值将解锁公司购物中心的价值并将潜在改善其资产负债状况。目前，华润置地已启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设，持续扩大资产管理规模，推动向资管业务转型，打造新的业绩增长极。
轻资产管理业务方面，华润万象生活上半年营业收入67.9亿元，同比增长28.7%；整体毛利率较去年同期提升1.5个百分点至 33.2%；核心净利润同比大幅增长36.7%至14.2亿元，总在管面积达3.25亿平方米，总合约面积达3.8亿平方米。
今年上半年，万象生活新签约项目7个，主要是位于上海、深圳、成都、武汉等一二线城市的大体量TOD项目，平均计容面积超过10万平方米。分拆上市后的万象生活，已累计获取32个商业轻资产和第三方项目。
创优型业务迎来规模增长
在做大、做强三大主营业务的同时，华润置地也对不同赛道进行了差异化调整，今年上半年，创优型业务得到了规模增长。
作为首单市场化机构运营的保租房REITs，有巢REIT的底层资产是由华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目所组成。
今年上半年，有巢REIT实现营业收入3825万元，EBITDA 2705万元，较预测值完成率分别为108%及114%，经营兑现上市承诺，股价表现良好。
8月23日-25日，有巢REIT迎来成立以来的首次现金分红，每10份公募REITs份额分红0.7846元，共计派利3923万元。
而其现金流主要来源于项目租金收入，每年收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，所以，本次分红与其底层资产优秀经营表现密不可分。
另外，在代建代运营业务上，华润置地上半年新增代建项目27个，期末在管代建项目286个；代运营在管项目12个，包括成都东安湖体育公园、深圳大运中心等重点项目，实现营业额6.1亿元，按年增长达到102.8%。
并在继深圳大运会、西安全运会后，圆满完成成都大运会的保赛工作，不断夯实大型场馆代建代运营及重要赛事保障能力。
生态圈要素型业务考验的是一个企业的协同资源和有机联动能力，以多元化业务来协同主业发展，也为华润置地坚持长期主义、抵御行业周期奠定了基础。
投资聚焦高能级城市核心地块
在行业规模下行的态势下，各城市间的市场分化仍在不断加剧，高能级城市的销售市场更具有韧性已成为行业的共识，因此一线城市和热点二线城市核心地块成为越来越多房企的投资重点。
在今年3月举行的2022全年业绩发布会上，华润置地管理层曾透露，2023年，华润置地总可售货源5384亿元，可售资源城市能级及产品类型结构优质，其中60%位于市场供求关系健康的一、二线高能级城市。
2023年上半年，华润置地延续迅猛拿地的态势，在全国多个核心城市接连夺得优质项目。
截止报告期末，华润置地拥有总土地储备约6548万平方米，其中，上半年新增土储计容建筑面积797万平方米；新获项目35个，总地价1023亿元，权益地价705亿元，一二线城市投资占比达到93%，在广州、北京、武汉等地获取优质商业综合体项目5个。
标普认为，华润置地决定将房地产开发业务转向高线城市，能够有效支撑销售的回升，并且高线城市所具有的韧性销售市场，也能够在行业周期下，降低销售的风险。
另外，财务方面，华润置地依旧坚持稳健的财务管理政策，报告期内，“三道红线”稳居绿档，净有息负债率较2022年底下降10.3个百分点至28.5%，负债率维持行业最低水平。
与此同时，华润置地的债务结构也在持续优化。上半年，华润置地加权平均融资成本下降19个基点至3.56%，维持在行业最低梯队，融资成本创近十年新低，平均债务期限拉长至5.5年；截至6月末，现金短债比1.87倍，另有融资储备短债比1.58倍。
在当下众多房企遭遇评级下调的背景下，华润置地评级也依旧保持行业领先。标普、穆迪和惠誉继续维持华润置地，“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级，优质的信用评级也反映了华润置地可持续的商业模式。
展望下半年，华润置地总裁吴秉琪在业绩会上表示，将坚持现有商业模式，以片区统筹的开发模式为核心，继续做“3+1”一体化差异化的业务模式，在此基础上，推动不动产资管赛道、金融创新、组织人事变革、科技赋能四大发展引擎，实现资产价值的变现。
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今年6月，住建部部长倪虹在《学习时报》发表文章中指出，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。
围绕国家“十四五”战略布局，华润置地也在2021年制定了自己的“十四五”发展战略，即以构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”业务模式，打造城市投资开发运营生态圈，实现高质量发展。
两年多过后，尽管行业经历调整，依靠前瞻性的业务布局，华润置地的房地产开发业务依然表现稳定。
8月30日，华润置地召开2023年中期业绩发布会。今年上半年公司实现营业收入人民币729.7亿元，股东应占溢利为人民币137.4亿元，同比增长29.6%；每股股东应占溢利为人民币1.93元，董事会决议宣派2023年中期股息每股人民币0.198元，截至2023年6月30日，华润置地市值2367亿港元，稳居内房股第一名。
从销售方面来看，上半年，华润置地实现签约额人民币1702.4亿元，同比增长40.6%，权益比例进一步提升至74%；一二线城市签约占比提升至90%，签约面积及签约均价分别按年提升19.4%和17.8%。整体来看，销售权益持续增厚，聚焦高能级城市深耕战略初现成效。
主营业务稳中有进
三大主营业务的稳健经营是华润置地逆势扩张的底气，也是其抵御行业周期、展现发展韧性的基础。
财报显示，2023年上半年，开发销售型业务营业收入人民币546.2亿元，结算面积382万平米，结算单方成本上升31.8%，签约排名行业第四，继续保持行业第一梯队。
经营性不动产业务方面，期内营业收入人民币107.2亿元，同比增长41%。以购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块，今年上半年，旗下购物中心零售额同比增长38.9%至751亿元，实现租金收入86亿元，整体出租率维持96.2%的行业高位。
写字楼方面，上半年实现租金收入10亿元，同比增长19.2%，出租率较年初有所提升，下半年计划新开写字楼3座，预计全年EBITDA成本回报率6.3%。
酒店业务上，今年年初以来，随着境内休闲游及商务差旅消费需求进一步释放，酒店业务把握住了市场机遇，迎来强劲复苏，实现经营收入10.8亿元，同比增长90.1%，平均房价达到1041元/房晚，超过疫情前水平。
随着消费基础设施公募REITs获得政策支持，在上市流程中对资产的重新估值将解锁公司购物中心的价值并将潜在改善其资产负债状况。目前，华润置地已启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设，持续扩大资产管理规模，推动向资管业务转型，打造新的业绩增长极。
轻资产管理业务方面，华润万象生活上半年营业收入67.9亿元，同比增长28.7%；整体毛利率较去年同期提升1.5个百分点至 33.2%；核心净利润同比大幅增长36.7%至14.2亿元，总在管面积达3.25亿平方米，总合约面积达3.8亿平方米。
今年上半年，万象生活新签约项目7个，主要是位于上海、深圳、成都、武汉等一二线城市的大体量TOD项目，平均计容面积超过10万平方米。分拆上市后的万象生活，已累计获取32个商业轻资产和第三方项目。
创优型业务迎来规模增长
在做大、做强三大主营业务的同时，华润置地也对不同赛道进行了差异化调整，今年上半年，创优型业务得到了规模增长。
作为首单市场化机构运营的保租房REITs，有巢REIT的底层资产是由华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目所组成。
今年上半年，有巢REIT实现营业收入3825万元，EBITDA 2705万元，较预测值完成率分别为108%及114%，经营兑现上市承诺，股价表现良好。
8月23日-25日，有巢REIT迎来成立以来的首次现金分红，每10份公募REITs份额分红0.7846元，共计派利3923万元。
而其现金流主要来源于项目租金收入，每年收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，所以，本次分红与其底层资产优秀经营表现密不可分。
另外，在代建代运营业务上，华润置地上半年新增代建项目27个，期末在管代建项目286个；代运营在管项目12个，包括成都东安湖体育公园、深圳大运中心等重点项目，实现营业额6.1亿元，按年增长达到102.8%。
并在继深圳大运会、西安全运会后，圆满完成成都大运会的保赛工作，不断夯实大型场馆代建代运营及重要赛事保障能力。
生态圈要素型业务考验的是一个企业的协同资源和有机联动能力，以多元化业务来协同主业发展，也为华润置地坚持长期主义、抵御行业周期奠定了基础。
投资聚焦高能级城市核心地块
在行业规模下行的态势下，各城市间的市场分化仍在不断加剧，高能级城市的销售市场更具有韧性已成为行业的共识，因此一线城市和热点二线城市核心地块成为越来越多房企的投资重点。
在今年3月举行的2022全年业绩发布会上，华润置地管理层曾透露，2023年，华润置地总可售货源5384亿元，可售资源城市能级及产品类型结构优质，其中60%位于市场供求关系健康的一、二线高能级城市。
2023年上半年，华润置地延续迅猛拿地的态势，在全国多个核心城市接连夺得优质项目。
截止报告期末，华润置地拥有总土地储备约6548万平方米，其中，上半年新增土储计容建筑面积797万平方米；新获项目35个，总地价1023亿元，权益地价705亿元，一二线城市投资占比达到93%，在广州、北京、武汉等地获取优质商业综合体项目5个。
标普认为，华润置地决定将房地产开发业务转向高线城市，能够有效支撑销售的回升，并且高线城市所具有的韧性销售市场，也能够在行业周期下，降低销售的风险。
另外，财务方面，华润置地依旧坚持稳健的财务管理政策，报告期内，“三道红线”稳居绿档，净有息负债率较2022年底下降10.3个百分点至28.5%，负债率维持行业最低水平。
与此同时，华润置地的债务结构也在持续优化。上半年，华润置地加权平均融资成本下降19个基点至3.56%，维持在行业最低梯队，融资成本创近十年新低，平均债务期限拉长至5.5年；截至6月末，现金短债比1.87倍，另有融资储备短债比1.58倍。
在当下众多房企遭遇评级下调的背景下，华润置地评级也依旧保持行业领先。标普、穆迪和惠誉继续维持华润置地，“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级，优质的信用评级也反映了华润置地可持续的商业模式。
展望下半年，华润置地总裁吴秉琪在业绩会上表示，将坚持现有商业模式，以片区统筹的开发模式为核心，继续做“3+1”一体化差异化的业务模式，在此基础上，推动不动产资管赛道、金融创新、组织人事变革、科技赋能四大发展引擎，实现资产价值的变现。
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