这几天朋友请假结婚去了，两个人从北京飞往成都，一路川西自驾游，沿途拍摄婚纱照。
90后的幸福来之不易，我这朋友从2016年回国就开始相亲，期间无数女孩从身边穿梭而过，却始终没有停留。
直到2021年在北京买了房之后，相亲之路变得顺利起来，到了今年，已经着手准备婚礼。
但像他这么执着于结婚这件事的人，现在已经不多了。
根据最新的民政部数据，2022年我国结婚人数已经跌破700万，全国结婚登记数据为683.3万对，较2021年全年数量763.6万对下降10.5%；离婚登记210.0万对，比上年下降1.8%！创下了1986年以来的新低。
而北京、上海这回也没法当优秀标兵了，在结婚率上更是全国倒数。
1年轻人，不结婚了
其实结婚率下降这件事，已经持续10年了。这其中不仅仅是结婚意愿的问题，也有计划生育后的出生率降低，导致适龄人口减少的原因。
根据2010年中国人口普查资料，80后、90后、00后人口分别为2.19亿、1.88亿、1.47亿，90后比80后少约3100万，00后比90后少4100万。
当前结婚年龄主力军在25-29岁之间，基本都是90后，90后人口已经大幅度下滑，除非结婚有什么额外利好，否则结婚率不可能提升。
其次，教育水平是影响结婚率的重大因素。
大学毕业的年纪是22-23岁，读研毕业的年纪25-26岁，虽然说大学生和硕士生结婚都是可以的，但真正在校园里结婚的人，反而是少数。且教育水平决定了大家对婚姻的期望，现代男女普遍认为：“低质量的婚姻，不如高质量的单身。”
第三，就是房子。
北京上海结婚率低，和房价贵有很大关系。
在中国传统观念下，结婚不仅仅是一纸文书，还有婚前彩礼、房产，婚后还房贷、生育等一系列问题。
1998年房改以来，房价总体大幅度上涨，随之而来的是房贷压力。
1998-2018年全国新建商品住宅均价从1854元/平上涨至9979.9元。2004-2020年中国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至34.4万亿元，增长20.5倍，占居民贷款余额的比例大致在50%以上，2018年为54%。
在快速攀升的房价和一线城市高昂的教育成本、养娃成本下，年轻人结婚，要面临买房、还房贷、养娃的三重压力。
2北京的购房结构，已经变了
在经济形势一片大好的时候，刚需是购房主力军。
但到了2023年，根据《2023年购房需求洞察报告》，特别是一线城市中，改善需求大幅度提升，购房比例远超刚需。
35岁-45岁购房群体，是以改善性需求为主的核心人群。
据贝壳研究院数据，重点50城市改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%；
而30岁以下购房群体通常是刚需客户，其成交占比由2020年的37%下行到34%。
和结婚率的改变逻辑一样，改善型购房比例的提升，首先是由于人口结构的变化。
年轻人少了，需要刚需上车的人也就少了，更别提还有很多家庭不需要买房。
其次，一线城市市场上老破小过多、换房退税、降低二套房首付等调控政策的出台，也增加了改善型购房比例。
比如北京是个非常庞大的二手房市场，存量房中楼龄在20年以上的住房占比超60%，这些房子会随着时代前行因为“居住性差”、“贷款比例低”等原因逐步被市场淘汰，所以大家置换目标，都是优质核心资产。
3资源，越来越集中在少数人手中
根据这几年的市场反馈，稀缺资源，处于越来越抢手的状态。
目前北京市场处于冷静期，部分两年前的热门区域，已经进入了回调期。
但根据购房者的换房意愿，大部分改善家庭还是更喜欢110平米左右、房龄在20年以内的房子，在片区选择上更偏好配套成熟、地段优渥的朝阳区和海淀区。
以朝阳区为例，朝阳区板块很大，从北五环覆盖到南三环，但区域内的次新房却不多。
其中新北苑这个区域，由于房龄新（基本在2010年左右），又能承接望京的外溢，近年来成交量和涨幅均在飙升。
4月周边二手房总成交43套，面积均在100平米左右。
好房子稀缺，成交量只增不减，未来次新房的价格还是会慢牛式增长。
这种情况下，很多北京本地人反而越来越恐慌焦虑。
我们北京的同事说，外地人努努力，还能在自己老家买套房，但北京人如果没有老一辈积累的财富，是绝对买不起房子的。所以家里资产有限的人，还会退而求其次去河北买房。
根据2021年数据，北京有90.7万个集体户家庭，涵盖人口总数287.9万，占常住人口的13.1%。北京的集体户口，只有在买了房之后才能迁出转变为家庭户口。也就是说，有280万左右的北京人，都是有户口没房子的。
而对于老北京人来说，很多人家里的资产都是老一辈留下的老房子。
但现在的北京市场，正在淘汰老破小，只有有产业、次新房才是硬通货，且价格一路攀升。
这种背景下，老北京人面临的问题是，如何继续称为掌握核心资源的少数人，优化自己手中的资产，守护老一辈留下的财富。
老莫这两年，已经帮助了很多家庭优化家庭资产，平均涨幅在15%左右。
如果你想成为在未来掌握核心资源的那批人，可以来居者线下沙龙聊聊天，听老莫讲讲北京买房必备的方法论。
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