王女士名下有两套房,一套在国奥,另一套是东城和平里的90平米小三居。
如今学区已经用完,王女士纠结要不要卖掉东城的房子,在朝阳区买一套自住房,兼顾保值增值。
东城的房子涨这么好,要卖吗?
先看王女士名下的两套房,国奥村这个楼盘,虽然知名度不高,但其实是套很优质的楼盘。
项目在奥林匹克公园板块,这个板块都是当初为奥运会打造的。
国奥村之前是2008年北京奥运会的运动员住所,一共1884户,房子在2007年建成,然后2008年运动员入住。整个小区都是6到9层的洋房设计(6层一梯两户,9层两梯两户),给运动员住的的房子,整体绿化率很高,容积率低,东西两区平均只有1.5。
后来奥运会结束,项目被重新装修整改成正规住宅,在市场上流通。
从房子的居住品质和板块来看,国奥村的定位都是北京顶级改善盘,完全不需要置换。目前小区里最便宜的三居室,价格也卖到了2200万。
所以从资产配置的角度看,王女士国奥村的房子是北京顶级改善盘,完全不用动。
现在纠结要不要卖掉的,是东城和平里的房子。
和平里是东城很优质的学区,片区内直升+定额直升的比例很高。
根据最新的调整,除了有体育特色的和平里北路小学,其他6所小学,有直升名额。
731之后,2026年以前入学的,买西城德胜和月坛很难了。需求都外溢到了西城的二级学区和东城,所以这几年和平里的涨幅很好。
这也是王女士纠结的原因。
但问题在于,纯学区逻辑涨起来的房子,其实波动很大,风险也很大。这时候刚好用完学区房,也是和平里涨到相对高点的地方,正是卖出的好时机。
我们强调过很多次,当下的北京楼市,买房最好不要“赌”,特别是不要赌学区。
从王女士一家人的生活圈子来看,卖掉东城的房子,可以在朝阳区的核心板块买入一套优质次新,让家庭资产更稳定地保值增值。
1300万买朝阳次新,和东城相比优势是什么?
由于王女士名下已经有了顶级改善盘,不需要动用高杠杆,卖掉东城的小三居后,可以用1300万的预算在朝阳区买房。
老莫说过,买房尽可能买优质板块的主流楼盘,才能保证房子的流通性和稀缺性。
1300万这个预算,在望京很难买到头部楼盘,所以更建议去新北苑或者朝青这两个望京外溢板块,保证房源的稀缺性,在未来保值增值。
新北苑片区内,福熙大道和润泽公馆是头部楼盘。1300万在这里可以买入一套2016年的优质大三居,140平米,很舒服。
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想再往南走走,那就是朝青。珠江罗马嘉园2008年的房子,170平米大三居,过去几年的流通性很好,涨幅也不错。
![](https://www.baloubj.cn/wp-content/uploads/2023/09/v2-09e6a3df55bfbb78b458306e2e6f99fd_r.jpg)
其实单从前几年的涨幅来看,朝阳区的三居室表现不如东城和平里。
但眼看着入学高峰期还有三年就过去,德胜、月坛、万柳这类顶级学区的热度未必会下降,但二级学区的表现一定是弱于前几年的。
和平里的涨幅还能跑几年,现在没人能给个准确时间,但能看到的是,未来五年,朝阳区的表现,要比和平里更稳。
王女士已经吃到了一波涨幅,见好就收,风险可控。
海淀朝阳表现平稳,北七家成交量最快
根据居者最新数据,2023年开年以来,市场上成交速度最快的板块基本都是刚需板块,比如昌平的北七家、北苑片区、苹果园和垡头等。
主要原因在于,总预算在300万-600万左右的刚需群体,可选择性并不多。要么选居住品质、要么选地段、要么选交通,其中还有很大一批人去选了新房。
选择哪里都没有问题,合适就行。
但这里我们要提醒大家的是,如果有保值增值的需求,首套刚需尽可能选择核心板块的次新房源,如果预算不够,可以借用未来收入支撑。
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从成交变化趋势来看,变化幅度最高的是石景山、昌平这两个板块。朝阳区、东城区、海淀区、大兴区,成交变化相对平稳。通州和丰台成交量逐步增加。
这其中,海淀、朝阳、东城、西城,基本可以代表二手房市场的成交趋势,平稳中逐步提升,这说明市场上的购买力相对稳定。
但需要注意的一点是,在购买力稳中有升的情况下,市场上的优质二手房是稀缺资源,价格会在流动中不断上涨。
所以有购房需求的朋友,尽早入手,抢占核心优质房源。
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