王女士名下有两套房，一套在国奥，另一套是东城和平里的90平米小三居。
如今学区已经用完，王女士纠结要不要卖掉东城的房子，在朝阳区买一套自住房，兼顾保值增值。
东城的房子涨这么好，要卖吗？
先看王女士名下的两套房，国奥村这个楼盘，虽然知名度不高，但其实是套很优质的楼盘。
项目在奥林匹克公园板块，这个板块都是当初为奥运会打造的。
国奥村之前是2008年北京奥运会的运动员住所，一共1884户，房子在2007年建成，然后2008年运动员入住。整个小区都是6到9层的洋房设计（6层一梯两户，9层两梯两户），给运动员住的的房子，整体绿化率很高，容积率低，东西两区平均只有1.5。
后来奥运会结束，项目被重新装修整改成正规住宅，在市场上流通。
从房子的居住品质和板块来看，国奥村的定位都是北京顶级改善盘，完全不需要置换。目前小区里最便宜的三居室，价格也卖到了2200万。
所以从资产配置的角度看，王女士国奥村的房子是北京顶级改善盘，完全不用动。
现在纠结要不要卖掉的，是东城和平里的房子。
和平里是东城很优质的学区，片区内直升+定额直升的比例很高。
根据最新的调整，除了有体育特色的和平里北路小学，其他6所小学，有直升名额。
731之后，2026年以前入学的，买西城德胜和月坛很难了。需求都外溢到了西城的二级学区和东城，所以这几年和平里的涨幅很好。
这也是王女士纠结的原因。
但问题在于，纯学区逻辑涨起来的房子，其实波动很大，风险也很大。这时候刚好用完学区房，也是和平里涨到相对高点的地方，正是卖出的好时机。
我们强调过很多次，当下的北京楼市，买房最好不要“赌”，特别是不要赌学区。
从王女士一家人的生活圈子来看，卖掉东城的房子，可以在朝阳区的核心板块买入一套优质次新，让家庭资产更稳定地保值增值。
1300万买朝阳次新，和东城相比优势是什么？
由于王女士名下已经有了顶级改善盘，不需要动用高杠杆，卖掉东城的小三居后，可以用1300万的预算在朝阳区买房。
老莫说过，买房尽可能买优质板块的主流楼盘，才能保证房子的流通性和稀缺性。
1300万这个预算，在望京很难买到头部楼盘，所以更建议去新北苑或者朝青这两个望京外溢板块，保证房源的稀缺性，在未来保值增值。
新北苑片区内，福熙大道和润泽公馆是头部楼盘。1300万在这里可以买入一套2016年的优质大三居，140平米，很舒服。
想再往南走走，那就是朝青。珠江罗马嘉园2008年的房子，170平米大三居，过去几年的流通性很好，涨幅也不错。
其实单从前几年的涨幅来看，朝阳区的三居室表现不如东城和平里。
但眼看着入学高峰期还有三年就过去，德胜、月坛、万柳这类顶级学区的热度未必会下降，但二级学区的表现一定是弱于前几年的。
和平里的涨幅还能跑几年，现在没人能给个准确时间，但能看到的是，未来五年，朝阳区的表现，要比和平里更稳。
王女士已经吃到了一波涨幅，见好就收，风险可控。
海淀朝阳表现平稳，北七家成交量最快
根据居者最新数据，2023年开年以来，市场上成交速度最快的板块基本都是刚需板块，比如昌平的北七家、北苑片区、苹果园和垡头等。
主要原因在于，总预算在300万-600万左右的刚需群体，可选择性并不多。要么选居住品质、要么选地段、要么选交通，其中还有很大一批人去选了新房。
选择哪里都没有问题，合适就行。
但这里我们要提醒大家的是，如果有保值增值的需求，首套刚需尽可能选择核心板块的次新房源，如果预算不够，可以借用未来收入支撑。
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从成交变化趋势来看，变化幅度最高的是石景山、昌平这两个板块。朝阳区、东城区、海淀区、大兴区，成交变化相对平稳。通州和丰台成交量逐步增加。
这其中，海淀、朝阳、东城、西城，基本可以代表二手房市场的成交趋势，平稳中逐步提升，这说明市场上的购买力相对稳定。
但需要注意的一点是，在购买力稳中有升的情况下，市场上的优质二手房是稀缺资源，价格会在流动中不断上涨。
所以有购房需求的朋友，尽早入手，抢占核心优质房源。
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