今天和朋友聊到今年到底会不会降息。我们的一致共识是，今年一整年，可能会有微调，但大幅度降息的概率不大了。
虽然上面需要稳定经济，通过房地产刺激经济复苏，但也不敢过于激进，一旦再次出现2021年的房价暴涨现象，引发的社会问题更大。
但在这种背景下，大家又面临着另一个问题——手里的钱没有了更好的保值增值渠道。
所以当下市场上虽然改善刚需居多，也有不少保值增值的客户。
前几天老莫直播，也有很多粉丝来问，今天逐一聊聊。
400万纯保值增值，台湖和朝青怎么选？
老莫之前说过，买房追求保值增值，最好要选强势板块的主流楼盘，才能保证流通性。
台湖和朝青，都是产业外溢板块。
朝青相对成熟，地段好，单价也比较高，承接望京和国贸的外溢。
但400万在朝青，基本只能买到一套主流楼盘的一居室，比如国美第一城、珠江罗马嘉园等。两居室基本的欧式2000年以前的房子，相对较老了。
大家都知道，我们一直不太推荐买入一居室，但如果预算有限，又是纯保值增值，买入核心小区，房子还是会随着小区和板块的涨幅保值增值。
买入朝青，基本每年都能看到一些涨幅，只是这个幅度不会大，且一居室和房龄超过20年的两居室，5年以后的流通性还是差点意思。
相比之下，台湖承接亦庄的外溢。
台湖之前属于通州，通州是北京限购最严格的地方。自从台湖和马驹桥划分给亦庄后，台湖就解除了限购，也释放了很大一部分需求。
目前台湖的房价整体不高，且片区内新房很多，从房子本身来看还是不错的。只是由于板块相对较远，目前买入，3年内不会有太明显的涨幅，需要积累几年的需求才能看到明显涨幅。
从单纯的保值增值来看，400万建议我们更推荐台湖，可以买到有产业板块的主流楼盘。
除了追求板块的保值增值，还有一部分购房者把目光放到了学区房上。
前几天就有人问老莫：目前学区老破小还在上涨，还能上涨多久呢？
学区老破小，要不要买？
如果是以保值增值为需求，我们一向不建议入手学区。
西城731之后，北京很多二级学区也火了起来。因为一级学区的学位太紧张了，很多进不了德胜月坛的，都转到万寿路、广外、陶白这些二级学区了。
从市场行情来看，今年的学区老破小的确价格还在涨，但核心原因在于2023年是北京幼升小的高峰期，今年是热度最高的时候，房价也是被需求顶上来的。
从北京的出生人口来看，2024年、2025年的入学人数会逐年降低，但数量也在14万、13万左右。这个数字意味着，未来三年的学位依旧紧张，而学区房，还是会处于上涨行情。
但到了2026年以后，随着入学人口的逐步减少，二级学区的学位需求也会逐步减少，房价率先回落。
从北京整体对教育的需求来看，顶级学区还是抗打的。虽然现在名校都开了很多分校，但分校的师资力量强化，需要时间来累积。
所以除非你需要学区，或者买入顶级学区。否则现在买，5年后刚好是学位需求减少的时候。
另外，即便是真的对学区有需求的家长，我们也会给两点建议：
1、尽可能兼顾次新+学区。未来学位需求减少时，至少可以占据地段和居住属性这两个稀缺资源。
2、如果没有资金买入次新学区，那就在顶级学区买占坑房，只保留学区资源。
总而言之，用底层逻辑来买房，而不是用赌的心态来买房。
楼市回暖，掌握核心资源
昨天，居者最新的楼市成交数据出炉。
从最新数据来看，2023年开年以来，北京二手房市场整体处于上扬态势，成交均价整体上涨。
具体到板块，开年的成交群体还是以刚需和改善为主，朝阳区、海淀区、丰台区、通州区、顺义区、房山区和大兴区，板块整体挂牌价呈上涨态势。
但小区挂牌价涨幅最高的，还是集中于海淀、东西城和通州。
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