昨天居者的独家数据出炉,2023年开年,北京楼市表现良好。朝阳、海淀、西城、丰台、大兴,整体房价都在上涨,各区挂牌量也逐步下跌。
![](https://www.baloubj.cn/wp-content/uploads/2023/09/v2-d923037ff44574d45daf63f8f9e504c9_r.jpg)
楼市表现良好,一方面是被压抑的居住需求终于得到了释放,刚需和改善家庭赶在春节前后成交,避开春节后的成交高峰和价格上涨期。另一部分需求,是保值增值需求。
在当下楼市,无论是自住还是保值增值,都避不开一个逻辑:选择未来有人接手的楼盘。一旦脱开这个逻辑去买房,风险就变大了。
1
650万首付,如何让家庭资产保值增值?
鹏飞在某医疗外企工作,公司在西城区,薪资不少。家里有一套房在大兴龙湖,是个三居室,目前市场价520万左右。
现在他手里又有了650万的资金,还有首房首贷资格,想把这650万做首付再买一套房,为家庭资产保值增值。
他自己的方案是,卖掉龙湖的房子,提高首付贷款,将总预算提高到1700万左右,直接买入海淀魏公村附近的三居室。
问他为什么?答:现在主流市场是优质板块的次新,想直接一步到位,买入涨幅最好的片区。
魏公村这个板块我们前几天讲过,地段好,有学区,有医疗资源,但片区内的房子比较老,也比较贵。
1700万的预算,在魏公村能买到2000年以后的三室两厅,户型确实好。
![](https://www.baloubj.cn/wp-content/uploads/2023/09/v2-bbdd9ff19a7ee89cb5bfb7f9d7cfe1db_r.jpg)
![](https://www.baloubj.cn/wp-content/uploads/2023/09/v2-a02ab2f60a523e1f38374261ea794872_r.jpg)
但鹏飞找到我们,就是心里有点虚,虽然从保值增值的角度看,魏公村的房子未来应该没什么大问题。但对于他们家庭来说,有一种把鸡蛋放到一个篮子里的感觉,心里不踏实。
于是他又想了一种方案:在东部涨幅比较好的朝青板块买入一套700-800万的两居室,投住分离。他甚至还去看了华纺易城和青年汇佳园、莱圳家园北区的房子。然后自己在西城附近租房子住。
但他也觉得难受,自己都有两套房了,怎么通勤距离还这么不舒服呢?
鹏飞问老莫:我这个情况想为家庭资产保值增值,还有其他选择吗?
2
中产进阶2换2,向上而行
不得不感慨,中产家庭的资产进阶,房子都是跳板。比如鹏飞,他如今之所以有置换的选择,不仅仅是因为手里有钱,也因为买入的房产保值增值了。
大兴龙湖的房子,在过去五年还是有一定涨幅的,如今市值520万,很可以了。毕竟大兴整个板块都靠着亦庄来支撑,而亦庄内部已经形成了完整的生活圈,大兴要还想普涨,已经不现实了。
相比之下,我们更建议2换2或者2换一。
魏公村的房子有一定的学区属性,鹏飞现在用不到,买入一套三居室自己也用不到,其实有些浪费。
不如将大兴的房产卖掉+部分贷款,在朝青买入一套优质两居室。华纺易城、青年汇都可以。
![](https://www.baloubj.cn/wp-content/uploads/2023/09/v2-af7cb6b6293f1812ebae7972bb026d17_r.jpg)
再用手里的650万资产作为首付+满额贷款,在魏公村买入一套92平米的两居室,满足自住的同时,兼顾保值增值性。
![](https://www.baloubj.cn/wp-content/uploads/2023/09/v2-7cee32c53d813d35778db408a0af030a_r.jpg)
北京中产家庭的进阶,既是资产进阶,也是圈层进阶。
我们遇到过很多客户,买得早的,从60平米的无学区老破小一路置换,置换到核心区的次新房。买得晚的,从昌平回龙观一路置换,终于成为海淀核心区的一员。
大家从外往里走,从边缘地带向核心圈层进阶,这是千万北漂大军的走向,也是新北京人的走向。
但这其中,也不乏迷恋城区的购房者,因为选错了房,买入了地段好、无学区的老破小,为后续置换带来了不小的麻烦。
也有因为买错房导致资产缩水,无力置换的。
所以在这里提醒各位购房者:北京买房,跟随产业和逻辑走。
房产保值增值,强板块>板块内优质小区>小区内部的楼盘选择,第一步走对了,面的选择才能更好。
第一步走错了,后面的选择,将透支你的购房成本。
3
2023,小阳春到来,内部分化仍将加剧
根据最新数据,北京二手房成交已经出现明显回暖,2023年第2周二手房网签量达3361套,是近4个月的最好成绩,北京楼市提前进入了“小阳春”行情。
![](https://www.baloubj.cn/wp-content/uploads/2023/09/v2-61e1a9ce1882b90359ea8a3648b3cc85_r.jpg)
这其中,北京新房整体均价一直保持着温和上涨态势,即使在市场形势严峻的2022年,新房价格也同比上涨了5.8%,当然这里也有改善项目增多等结构性变化。
![](https://www.baloubj.cn/wp-content/uploads/2023/09/v2-3189a94a8fa973c98a1d7d2b96c8d05f_r.jpg)
二手房方面,内部分化仍将加剧。
随着入学高峰期的到来,学区是今年各大改善家庭的购房需求之一。
除此之外,刚需上车族的需求也在被激发,但市场留给刚需家庭的选择并不多,一般300-600万之间预算的楼盘,要么是常年横盘的老破小,要么是远郊次新。
怎么选择?如何做选择?是当下购房者要解决的核心问题。
![](https://www.baloubj.cn/wp-content/uploads/2023/09/v2-958f81e6cdf3a0d2a488cb9012644669_r.jpg)
暂无评论内容