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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好。考虑到北京楼市早已过了普涨，分化严重，对于目前计划的置换两个方案，希望得到您专业指导。我这儿目前基本情况:常营苹果派三居自住，大概市值700万左右。管庄西里高塔一居，大概市值280万左右，还完贷款，剩余220。大兴旧宫灵秀山庄一居用于积分落户，大概市值230左右还完贷款剩余180。天津南开用于给孩子上学备用的一居室，大概市值165万，无贷款。
今年积分落户已经上岸，目前在走迁户流程，落户后天津房子用不到了，北京有了二套资格，为了孩子初中上学考虑和保值增值，想整合成两套，一套以自住新房为主兼顾保值和初中，一套以投资保值增值二手房为主，同时兼顾到初中学校，孩子目前九月上四年级，在管庄上学，对口初中不好。自住这套考虑到工作原因希望在常营（黄渠地铁站旁有新房保利和光煦境和三元玺悦朝阳）或东坝区域（北岗子站北熙区三期或东风站保利京投联合项目听说是保利天字系）
目前偏向东坝，新北中校区在东坝北西区已经开建25年启用，离两个楼盘都很近。这套总预算1000-1200W计划三居或四居自住估计至少十年。黄渠这边配套成熟但可能成长有限学校也不好，东坝北区现在比较荒凉需要熬配套，不过作为饼王貌似未来上限可能高些目前持续有规划落地。新房打算今年下半年搞定。投资这套，考虑到孩子偏普娃，一是计划去东城，和平里校区或安交校区买个小两居，或者在朝阳望京区域买，考虑加工能力强的初中，因为目前还是入学高峰，打算在25年下半年或26年初小孩上初中前搞定，那时过了高峰会不会比现在溢价低些？如果两年后再攒点钱总预算大概在八九百万左右，这俩方案您觉得怎么样或有什么更好建议吗？不胜感谢！
A:回答:您好，感谢信任！从你的描述我理解为你计划把手中的房产全部变现然后再重新布局，一套用来自住大概倾向于东坝板块，一套用于孩子上学，东城或者望京，如果我理解的没错，你这种布局思路太侧重于居住体验了，这会导致你后期资产的成长会减速，东坝这套兑现的周期可能要很久很久，投新区的关键无疑是要看区域的潜力，包括发展规划，配套等等，其次还要看价格，价格更为重要，这里面有一个最基本的逻辑，当城乡结合部的价格是距离最近的核心区一半的时候，城乡结合部一定会上涨，反之如果城乡结合部的价格已经接近距离最近的核心区，核心区的价格一定会再涨，你可以关注下东坝卖的价格，即便是几年后配套全部落地，但它的价格已经很高了，未来的空间就变小了，就像今天的新北苑，如果各项资源都不是很稀缺再往上走是很难的！ 你可以参阅星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
其次管庄西里、灵秀山庄、天津南开这三套你做置换升级方向上很好，管庄西里的地段资源很落后，灵秀山庄的问题是太小了，而常营的苹果派三居这套长期价值很好，这套是可以留着的，苹果派在整个常营它的价格以及品质都具备再往上走的可能性,如果你全部清仓把大部分资源压到一个确定性不高的板块上我觉得太激进了，或者换句话说你为提高居住环境付出的代价太大了！你重新做布局没有问题，但在选筹上要调整方向，苹果派唯一的问题就是兑现周期长，因为常营属于国贸的溢出板块，这种距离的行情一般都是后知后觉的，你出这套唯一的理由应该是嫌它成长速度太慢，所以你的方向应该是要瞄准比常营快的区域！我比较建议你把常营这套留下，然后清空其它房产，在东城或者望京兼顾到孩子可以上学重新布局，这样你大部分的资金在核心区，方向上不会有问题的，建议你认真查阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换五要素,祝顺利！
Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。
现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我就按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。
第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的，
延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
Q:提问:京总好，看完了您精华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，学校交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，只能利好一时，房山也一样，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的造城速度确实很快，但北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，今天运河空置率是很高的，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，这是时代的产物,如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置，
原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升;而未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值产业资源是第一要素，北京四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到持续的升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！可以参考星球精华栏文章08#通货膨胀货币与房价
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
Q:提问:京总好，我想把马驹桥房子卖了，房子卖掉能有330左右，我能接受400万的贷款，加起来有700左右，想在亦庄河西买两套小的，现在考虑:南海家园，但可选的盘不多，再有就是河西的泰和园全部出租，自住还有房子，暂不考虑自住和上学问题，主要用来升值。请问您:有什么办法能贷到400万？这样做是不是要有些冒险？！考虑亦庄及附近，比如南海雅苑、旧宫的亦庄北岸、瀛海的玉璟园还有马驹桥的金地格林6稍等的大户型，或您问答里说的朝青比较有潜力的板块的话，还有什么方案吗？十分感谢！
A:回答:您好,第一呢你关注的是有问题的,租金不是房产收益的主体,涨幅才是,亦庄一轮大行情可以涨40个点,干嘛要去关注租金,第二700左右买两套就废了,这种方案还是想吃租金,你看的这些盘全部脱离行情,最后:贷款400如果是你这种选筹亏损的概率很大,如果你选一套吃涨幅属于常规操作!第三:关于选筹上,你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,大兴最好的产业资源全部在亦庄,现在的房产价值产业资源必须大于50%以上才有上涨的可能性,脱离产业资源其它再好也不会有行情,这种现象会越来越明显,北京企业外迁的动作很快,如果不重视在房产上会吃大亏,我在星球已经反复多次提醒,建议你认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,你700左右认真淘淘河西海梓府万科这两个很好,这两个盘10万以下都属于很好的产品,未来5年左右,围绕北京几大产业中心的强资源次新楼盘,不会出现10万以下的产品,现在10万以下的都可以重点关注,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
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