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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好，看了您星球的会员文章，很认同您的理念和逻辑，先介绍一下个人情况：家里6口人，我两口子都是非京籍，有积分落户诉求，首套首贷，本人在永定门外上班，爱人在安贞门上班（有工作居住证，未来可以选择换到亦庄总部上班），两人的年收入50左右，两个孩子同一性别，2025年就需要用到学区小上学，家里还有两位老人帮忙带孩子
买房诉求：买房是首套，积分落户需要买城六区外，想兼顾上学和增值保值，同时也想把杠杆用到最大化，目前手里有120左右，通过各种途径，估计首付最高能凑到220-230左右。日后可以换房，但是尽量想让孩子不用转学。目标区域：首选考虑亦庄或周边，然后是西红门，想买2居或者3居，目前两个孩子都小，两居室够住，三居室可能要过几年才用上
1、亦庄：首选考虑的是亦庄，但是亦庄我这个预算能上车的盘不多，能够得着的就是回迁房和房龄老的小区，不知道回迁房是否可以入手，南海家园、定海园、贵园东里怎么样，个人认知有限，想问京总还有没有推荐的小区。若亦庄实在没有合适的，临近也行，瀛海、次渠都有地铁，比较方便。2、西红门：西红门在五环内，考虑未来可能会好脱手。看了西红门的橡树湾新房，未来有名校和地铁加持，不知道值不值现在的价格，89平550-580万；要是在西红门买，推荐买新还是二手房，有什么小区推荐
A:回答:您好，积分落户在全市最优的选筹方案是靠近亦庄，城六区之外亦庄的价值是最大的，也是最稳的，稳健度甚至超过了城六区，其次亦庄有不错的教育资源，可以满足你们的学位需求，从这两点你们的首选区位肯定是要放在亦庄的，西红门和赢海都属于二三线区域了，无论是教育资源还是产业资源都要落后亦庄几个档次，关于亦庄河西楼盘的理解，我在知识星球内会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图中有过详细的逻辑分析,第一梯队是金茂系，第二梯队是万科和城建2个盘，第三梯队是南海家园
而这个区域中短期成长性比较好的盘是第二三梯队，第一梯队需要很大市场推力才能把价格再推上一个台阶，而第二三梯队正常的市场波动就可以，你可以参阅会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)仔细看这些盘上涨的行情,你这次买一个两居完成孩子上学的同时，可以保证房子的保值增值性，孩子上完学不影响你们二次置换升级，你们首次布局只需要考虑眼前的需求就好，孩子的学位和房子的保值增值性，如果考虑的过多，或者想综合考虑大概率会跑偏，会影响你们二次置换升级，建议你认真阅读星球内近期的每一条回复，祝顺利！
Q:提问:京总好，最近看了您的一些分析后，觉得很受启发。目前我考虑换房，基本情况是：在石景山鲁谷有一套2居，但目前不能交易；在翠微南里有一套小2居，估价在600万。2孩，老大初中，老二今年刚登记上小学，所以翠微的房子完成了使命。现在两个孩子都在玉泉路附近上学，所以考虑卖掉翠微的房子换一套玉泉路附近1000左右的房子。考虑玉泉路周边的楼盘及我的预算，我倾向于在玉泉新城B和远洋山水置换。但我家人提出另一个备选方案，就是购买中海长安誉的新房，鲁谷的2改为3居供孩子上学住。长安誉在长安街边上，对面是京西商务区，西侧是首钢园，户型好，从居住来看是不错。但看了您对石景山的分析，对这个方案我有点犹豫。请教几个问题：1、请您对玉泉路附近选房提出建议；2、请您对长安誉这个楼盘及附近楼盘点评；3、像我这种情况，有什么更好的置换方案？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于玉泉新城和远洋山水：玉泉路板块整体的海拔比较低，你可以理解为海淀越往西南价值越弱，尤其是和石景山的交界处，从北往南过了阜成路从东往西过了万寿路，五棵松是唯一的价值商圈，玉泉新城作为海淀05年的盘卖价刚步入8万，这个是热度比较高的商品房社区，再高一点价格的盘就很冷门了，像欧洲公馆，金隅山墅、长安这三个10万的盘多年的涨幅一直垫底，就是区域不能持续承接优质购买力，你在这种商圈买价低一些的增值太慢，买高品质的海拔又太低，只能说这样的商圈成长环境全差，关于远洋山水，这个盘适合中短期过渡，不适合二次改善，远洋80%的购买群体是刚需，这种楼盘的主流产品同样是刚需户型，2居室是最优的，三居室面积越大成长越受限！
2、北京的发展方向是东扩产业，西保生态，这个大方向未来几十年不会变，而石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市持续走高需要有创造财富的人口流入，才能支付起高溢价的盘，长安誉的成交价大约是在7万5到8万之间，古城一带的房价是5万左右的水平，中海15年的二手盘金玺金石公馆7万上下，多年一动不动，再新一点19年20年的熙山府御山府也是多年不动，现在的长安誉7万6只能说石景山承受不住这么高溢价的盘，如果石景山能再造出一个亦庄，中关村，望京这样的产业载体，这种贵妇盘破10万是一瞬间，、只能说这个板块的预期太低了，关于石景山整个区域可以参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议
3、关于新布局：以你现在的坐标最好的方向是往东或者往北，你是置换升级不是刚需置业，不应该只关注居住属性，关注地段资源才是最重要的，升级是房子的综合资源都要上升一个档次，首先最重要的是地段资源，其次才是楼盘品质，1000的预算往北走比较不错的选择可以是田村的兰德华庭，不到130的三居价格在1150左右，这个盘的卖价在8万5左右，未来可成长的确定性很高，往东可以直接扎进核心圈，建设部大院是很不错的选择，这两种思路从稳健性以及成长性都要优于玉泉新城/远洋以及长安誉，祝顺利！
Q:提问:京总好，这几天一直在认真看您星球的文章，佩服之至，深感之前换房的失败，错过了大好上升时光，目前有一套自住房在东关地铁口，120平米的三居，想置换到成长好的笋盘区域，目前有两种方案，1，抵押现金270w左右+100w现金凑400万首都买一套600万以内莱圳一居，或者和平街两居，或者展览路两居。2,把这个房子卖400+再贷款买，比较乱希望您能给一个比较理性清晰的联系！
A:回答:您好，感谢信任！关于加仓和清仓重新布局的思路，请阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换升级,1、现在持有的房产行情不错，不说能跑赢大部分楼盘，至少要跟在大盘后面，2、现楼盘的成交价和相同区域有一定的价格差，还具备一定的上升空间，3、过去5年每年的涨幅在8%以上，4、区域有未兑现的利好。如果你现有的房子符合以上条件，越多越值得持有，就可以加仓，相反越少或者一条都没有最好是脱手，这个是加仓和清仓的逻辑，我不太确定你说的东关是昌平的东关还是通州的东关，如果是通州的东关会好一些，昌平的话就没必要再抵押了，这个有很高的成本，你这么一折腾，直接交易会增加成本，抵押贷款除了中介的手续费每年还有利息成本，房子没涨幅又没预期很不划算，完全没有理由去付费，祝顺利！
Q:提问:读了星球精华文章，深受启发，想跟您进一步请教。问题比较多，麻烦了！个人情况如下：北京人，今年准备结婚。目前手里现金450w，无贷款记录，名下在双井有套一居室老房子，大概能卖300w，购买力共750w，目前想购置房产，不自住纯投资。大概率未来3-5年后卖出，跟媳妇一起升级置换。我的问题如下：
1、5月以来房市遇冷双井的房子不好卖，据传北京将出台首套贷款放宽和六环外解除限购的利好政策。请问应该现在降价出售还是等政策出台？2、因为（1）目前生活支出比较大，支出大于收入，打算以后用房租补贴家用。（2）目前北京首套房贷利率根据LPR在5%左右，近两年投资环境也比较差，股票基金普跌，普通人通过国债、大额存单等保本理财已经无法覆盖房贷。结合这两个因素，个人不打算贷款，请问这个理解是否正确？
3、750w纯投，读了您的文章，初步锁定：1望京（北纬40度、朝庭公寓）、2奥森（林奥嘉园、筑华年、天畅园）、3新北苑（世华泊郡、润泽悦溪）、4石佛营（华业玫瑰郡）、5朝青（华纺易城、青年家园汇）、6亦庄（万科、海梓府），个人倾向于朝庭、林奥嘉园、筑华年、华业玫瑰郡、青年汇佳园。请问针对这几个板块和小区您有何选筹建议？
4、对于亦庄河西，想特别问一下，近两年万科、城建涨幅50%，据说今年11月将出台多校划片政策，计划持有3-5年，现在买入是否会高位接盘？5、婚房是女方准备，酒仙桥次新三居，但媳妇不喜欢，目前考虑置换，预算1200w全款，看重地理位置便利（媳妇不喜欢望京），初选：三元桥凤凰城，也是大概率3-5年后升级置换，从保值角度上看，是否合适？如不合适，是否有其他核心地段选筹推荐？
A:回答:您好，感谢信任！1、双井房子一居室不好转手，首先一居室本来就不是现阶段主要需求品，另老旧盘的一居室没有稀缺性，北京四环内老旧社区在市场上占比高达70%，这样一个比例购房者可选的范围太大了，投资这类盘唯一看的指标就是入场价是否足够笋，正常小区一套房源的售价500万，你入手价至少要在450万以下才有赚的可能性，本身这种房子的升值性就弱，如果你按照正常价格买入，卖的时候必然也是和同小区在一个价格区间，流通性自然差，如果你进货价很低，卖的时候比同小区低一些流通性自然不差，其次也不必把希望寄托于政策上，精细化分区调控已经达成市场共识，被调整的区域楼市都是一直处于低迷的，而且大多都是针对一二级市场，如果开发商库存积压太多，往后拿地的积极性也会变低，上面大概率会从这个角度出政策，即便是有落地，对于市区的存量房市场影响不大，你可以从价格上去看一下有没有可操作的空间，这个是最直接有效的。
2、你这个理解呢不够具体，对于错看你拿什么去做参考，如果拿大部分楼市的行情去比较是对的，但你要知道在没有量的情况下，顶部出现横盘微跌，后市放量必会大涨，这么比较就是错的，贷款与全款需要看你进什么盘，确定性高的，贷款没有问题，建议你仔细阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策/货币与房价的关系，所有的商品不会一直往上走，也不会一直往下跌，都是周期性的，房产也一样，但我们可以判断未来的趋势，而不是关注某一个阶段，这里面有一个关键指标就是货币，大方向极小的一部分房产价格还会往上走，何时走，走多远跟货币直接相关！你去贷款拿这一小部分的房产，方向上就不会出现问题！
3、关于选筹，750望京朝青亦庄都是很好的位置，你去买区域能拿的到品质最好的2居即可，不要扩大面积降低楼盘资源，这些地段的资源是一样的，但楼盘资源同样重要，同一地段能够一直跑在前面的都是楼盘具有稀缺性资源的，你可以参考81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的原理,北纬，首开，青年汇，华纺，万科，城建这六个盘都是综合资源很优质的，关于这些位置是否存在虚火旺现在买入会高位接盘，产业资源大于50%叫价值投资，没有产业资源导致房价上涨叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位，而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，它的天花板和成长环境一直都是市场上最靠前的。亦庄的涨幅为什么能达50%，我去年到现在一直告知星球内会员，拥有一线资源的核心圈，品质楼盘便宜=有潜力，量大自然成龙头,参阅81#文章房价轮动原理！
4、1200你买三元桥3-5年再升级效率不高，三元桥是受望京太阳宫的影响，但这个商圈很小，好盘也只有裘马都和凤凰城，这两个盘只能做为长线去操作，因为三元桥的位置很好，价格很低，所以房价的走势一直很稳，这种区域必须要持有10年以上才能见到利润，3-5年没什么空间的，不喜欢望京可以去海淀清河，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
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