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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，关注您很久，已拜读您一些星球精华帖，对当前北京房市投资选筹有了一些概念，但真在准备出手时，还是在选筹方向上心存疑虑，特此请教帮助解惑。目前家庭已在和平里片区有一套80平老三居用于孩子上学自住和海淀西三旗一套新两居，这两套不考虑整合变动情况下，想利用手中房票资格再全款投资一套总价850万以内房产，纯投资保值增值考虑。目前选筹主要围绕以上两个片区（和平里和清河西三旗）展开，通过考察，初步锁定一套和平里东河沿社区90年代老房两居65平总价820万左右，以及清河莱圳家园73平两居790万上下，分别观察了两个多月，这两个片区都比较坚挺，下浮议价不大。
想请教：1.以上两个选筹方向和目标盘是否有大问题，若推荐排序哪个优先？2.850万总价范围，您还有哪些推荐方向和目标盘？3.另外，需要补充的是，这套投资房计划持有周期在5年左右，5年后计划再升级置换次新大三居，目标是清河或望京方向。
A:回答:您好，感谢信任！其实你的选筹目标以及方向已经很明确，和平里和清河都是区域内资源不错的板块，议价空间小是一定的，这是在楼市的低迷期，如果是上行期就不存在议价的问题，而是跳价的问题了，具体到你的落地方案上，我比较建议你这一套放在海淀，有2个原因，其一是你已经有一套在和平里了，从投资房产的经验上，萝卜是要放在一个筐里的，这样能利益最大化吃到最大的行情，这种思路是建立在两个选筹目标，有一个确定性大于50%，另外一个确定性小于50%，这种情况要果断淘汰掉小于50%的全部放在大于50%的，而和平里和清河不存在这种情况，从某一种因素清河的后劲还要更大一些，其二你下次的置换目标已经很明确，就是要在清河和望京升级一套次新三居，那你这一套就不要犹豫了，可以直接在清河布局，当然望京也可以是你考虑的范围，关于选筹的楼盘可参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:你好，京总，本人目前想置换下房产，现在是在通州宋庄首开香溪郡有一套90房子，打算把房子换到通州市里离地铁近的北关或者离北运河西近的房子，因为目前宋庄这个房子感觉没有好的发展且配套差，也为了方便通勤并兼顾孩子上学，希望楼盘将来也能够保值些，求推荐楼盘。目前在考虑属于万达商圈新华小区，还有属于武夷花园的西上园，再就是属于永顺北苑那块的在水一方，鑫通家园。从保值来看买哪个好点？还有目前首开香溪郡房子什么时候出手好点，未来这个房子还有没升值空间，这个房子是靠近机场，许多邻居都是在机场上班。盼复谢谢
A:回答; 您好，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图，首先通州的兑现是一个长周期，即便是现在放开限购，不一定会涨价，只会多一批接盘客，现在通州的价值还是弱了些，你从宋庄往核心圈换方向上很好，越快越好，宋庄是一个纯通勤的板块，即便全市渗透不一定能溢到这个位置，你选的位置很好，靠近运河商务中心附近的商品房会是第一批享受到未来人口红利的，万达是通州发展最好的一个商圈，北关密度较大，不建议做首选，武夷花园很好，楼盘关注第一梯队第二梯队都可，万达第一梯队:金禧，万方，帅府二期，第二逸秀，帅府，武夷第一梯队融御，京茂，运河湾，自由城，百合湾，第二牡丹园，月季园，京茂家园，如果选万达建议选第一梯队，武夷花园第二也可，以上楼盘整体行情都还很稳健，只不过品质高的长期价值会好一些，通州有很多新盘和次新盘，如果房子过老，未来优势会慢慢降低，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘的详细行情祝顺利！
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:京总好，最近看了您的一些分析后，觉得很受启发。目前我考虑换房，基本情况是：在石景山鲁谷有一套2居，但目前不能交易；在翠微南里有一套小2居，估价在600万。2孩，老大初中，老二今年刚登记上小学，所以翠微的房子完成了使命。现在两个孩子都在玉泉路附近上学，所以考虑卖掉翠微的房子换一套玉泉路附近1000左右的房子。考虑玉泉路周边的楼盘及我的预算，我倾向于在玉泉新城B和远洋山水置换。但我家人提出另一个备选方案，就是购买中海长安誉的新房，鲁谷的2改为3居供孩子上学住。长安誉在长安街边上，对面是京西商务区，西侧是首钢园，户型好，从居住来看是不错。但看了您对石景山的分析，对这个方案我有点犹豫。请教几个问题：1、请您对玉泉路附近选房提出建议；2、请您对长安誉这个楼盘及附近楼盘点评；3、像我这种情况，有什么更好的置换方案？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于玉泉新城和远洋山水：玉泉路板块整体的海拔比较低，你可以理解为海淀越往西南价值越弱，尤其是和石景山的交界处，从北往南过了阜成路从东往西过了万寿路，五棵松是唯一的价值商圈，玉泉新城作为海淀05年的盘卖价刚步入8万，这个是热度比较高的商品房社区，再高一点价格的盘就很冷门了，像欧洲公馆，金隅山墅、长安这三个10万的盘多年的涨幅一直垫底，就是区域不能持续承接优质购买力，你在这种商圈买价低一些的增值太慢，买高品质的海拔又太低，只能说这样的商圈成长环境全差，关于远洋山水，这个盘适合中短期过渡，不适合二次改善，远洋80%的购买群体是刚需，这种楼盘的主流产品同样是刚需户型，2居室是最优的，三居室面积越大成长越受限！
2、北京的发展方向是东扩产业，西保生态，这个大方向未来几十年不会变，而石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市持续走高需要有创造财富的人口流入，才能支付起高溢价的盘，长安誉的成交价大约是在7万5到8万之间，古城一带的房价是5万左右的水平，中海15年的二手盘金玺金石公馆7万上下，多年一动不动，再新一点19年20年的熙山府御山府也是多年不动，现在的长安誉7万6只能说石景山承受不住这么高溢价的盘，如果石景山能再造出一个亦庄，中关村，望京这样的产业载体，这种贵妇盘破10万是一瞬间，、只能说这个板块的预期太低了，关于石景山整个区域可以参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议
3、关于新布局：以你现在的坐标最好的方向是往东或者往北，你是置换升级不是刚需置业，不应该只关注居住属性，关注地段资源才是最重要的，升级是房子的综合资源都要上升一个档次，首先最重要的是地段资源，其次才是楼盘品质，1000的预算往北走比较不错的选择可以是田村的兰德华庭，不到130的三居价格在1150左右，这个盘的卖价在8万5左右，未来可成长的确定性很高，往东可以直接扎进核心圈，建设部大院是很不错的选择，这两种思路从稳健性以及成长性都要优于玉泉新城/远洋以及长安誉，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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