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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！2020年购入一套西城区老破小学区房（西长安街学区大六部口26号楼），孩子2021年已上学。多校划片政策出台后，这个房子价格略微下降。现计划出售，预计能卖820左右。准备再投入200左右，买一套新房或者次新房，希望房子的品质高一点。买房目的主要是为了保值增值。目前住在陶然亭附近，生活了很多年，对这一片比较熟悉，但附近可选的房子不多。想请问您怎么选择比较合适？是选择海淀、朝阳、亦庄的新盘合适，还是就近选择相对新一点的二手房合适？房子买了后暂时不住，先考虑出租还贷，保值增值。未来孩子大了考虑自住。请您指导，买在哪个位置，有什么楼盘推荐吗？为什么要这么考虑？衷心感谢！
A:回答;您好，1、关于新房和二手房的选择问题，我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细的利弊分析,从利益层面去考虑会清晰很多，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，主城区配套越来做好，价格也越来越高;次新盘超过刚需所能承受的范围，
如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，便宜且有潜力就能投,只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情;具体的你的选筹上，1000左右在朝阳和海淀都能选到不错的二手次新，新盘还有一个优势是首付低，贷款高，有的是迫于资金压力不得不选择新盘，你这种情况打二手会比较稳健一些，
2、板块上，你所在的板块陶然亭中海紫御公馆就是一个很适合投资的盘，这个盘是10年的，畅流园是02年的价格已经接近中海，再往上都是单价过15万的，像朱雀门，中信，一瓶都是0几年的，最新的中海，价格也是最便宜的，性价比很高，未来还有很大的成长空间，只不过这个盘需要你的总预算提到1200往上，选一个两居行情会好一些。海淀可以考虑清河板块的莱圳家园，清河学区溢价低，配套成熟，有海淀产业链的辐射，房价水平也很牢靠，莱圳家园在楼市下行期的抗跌性是最强的，品质，价格都比较合适，如果楼市整体行情不淡，这个盘的涨幅很稳健，比较符合你的预算，望京可以看一下澳洲康都，慧谷阳光，以上楼盘都可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
望京属于北京产住结合最为成功的区域，可以用最形容不为过，也是北京的互联网资源强区，产住结合是未来的发展方向，望京已经走在前面，得于很多很多先天性的条件，如互联网高速增长期，望京自身的地理优势和面积优势，这些互联网龙头企业已经在望京留下核心资产，未来会有不断的人才拥入，房子的价值自然越来越高，经济持续增长比较高的区域,会带来大量的就业人口,新增人口最初来到这些区域需要租房,房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件，这三个板块相对都很不错，可以根据个人情况选择，祝顺利！
Q:提问:京总好，接着前序提问，家中朝阳平乐园老破小上周卖出，预计月末拿到所有款项。根据指导和实地看房，已锁定海梓府三居室，户型倾向104㎡双卫三居，90＋㎡的单卫三居也考虑。现在核心想请教一下买入时机，看您之前的分析，不知道理解的对不对哈哈。最近90多㎡的三居几乎卖空，104㎡的有几个在售，不知是否应考虑尽快入手还是可以再等等。谢谢指导！
A:回答:您好,关于买入的时间点,这个问题很多人向我提问过,我也都把我的一些经验公式分享给大家,但这些过往的经验只可借鉴,不可依赖,敏锐洞察一线才是王道,因为市场是不断在变化的,单纯说买入的最好时机一定是“每一波的前夜”,但这个“每一波的前夜”普通买家是很难把握的,只有你天天泡在小区里看房,泡在中介门店里,天天和房东谈价,把这个小区这个区域摸透,才能嗅到行情即将到来的味道,果断在市场上涨前夜买入,
普通买家很难把控市场节奏指的就是上述所说;如不在一线亲身观察,市场突然冒起来;笋盘的消化速度会非常快,你心里又没底,会导致跟风买错或者犹豫不决,最后要出手时可能已经到市场后期,房源也都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮;比较稳健的方式是你可以判断个大概时间,这个还是很容易的,比如近期市场比较火,您可以提前1-2个月买入,不建议刻意踩点,很容易踏空,如果没有精力和时间,最好的就是看好既出手;可以参考星球文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热规律,祝顺利!
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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