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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好。刚加入星球，拜读完您的精华文章后，您的投资选筹思维让我受益匪浅。关于家庭房产优化以及积分落户买郊区房，想请您用您的战略眼光，从长期资源配置的角度给个建议：基本情况：非京籍，工作居住证可以买两套，目前只有一套房，自住，南湖东园一区的两居，满五唯一。我和我爱人40+，都在望京工作，一时半会也不会换工作，换工作也没那么容易，家庭月收入5w+但未来不稳定。一个娃在小区配套小学上三年级。如果换房也是在北边，南边通勤太远。
1，我看这个小区不在您的望京版块图里，不知道主要什么原因？跟它价格差不多的房子似乎都放进去了。这个小区确实离地铁远了点。这个小区的前景您怎么判断？2，因为没有郊区房，无法积分落户职住加分。希望有一个郊区房，需要持有5年+，拼一个落户机会。现在在纠结，两个方案：A买一个远郊的低总价房做二套？B卖掉望京换一个郊区的自住房？资源：房子市值600，贷款200，手头存款有限也就70。方案A：如果买个远郊的二套，好像只能看远郊100万以内或上下的房子，目前看了下房山的窦店（1998—2010年）、燕山（七八十年代），还在想要不要去看密云的新房如龙湖长城源著、麓秀佳园，以及延庆的城建万科城。感觉燕山的房子太老不敢买，窦店年轻些，担心不保值。密云延庆的还没看。这些在您的选筹逻辑里都是不保值的吧？可是确实现金有限，愁人
方案B：如果卖掉望京换个郊区房，主要问题是孩子上学问题，孩子目前三年级。我问过回龙观的学校，都说三四年级很难有空缺学位，转不了，而且转学对孩子适应来说也很有风险。如果换郊区房，要么转学去新买的郊区小学估计会很差，要么不转学、就在现在小区租房子，那就得双租。另外就是，换郊区换去哪呢？昌平？顺义？目前只考虑北边，因为工作机会在北边，希望换两居或三居，哪个升值潜力更大？望京房卖掉扣除贷款（200）加存款也就首付470，未来两人收入没什么上升空间，不太敢太高的贷款。加上贷款好像也就够支撑700的房子。次新房选择好像也不多。而且望京住着挺舒服，上班近上学近，产住结合，保值应该也还好吧，也怕走了就回不来了。很纠结，期待您的战略眼光指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、关于南湖东园一区，收益于望京聚集的产业资源，整个区域内老破小保值功能很好，望京的楼盘大致可以分为四类，第一类是高品质的贵妇盘，类似于中央公园这种，第二类是高端改善盘，类似于臻园东湖湾这种，第三类是刚需偏改善盘，类似于澳州，季景这种，第四类就是纯刚需，类似于望京西园，南湖东园，利泽西园，而纯刚需又分为两类，一类是有学区，近地铁，配套资源好，一类是无学区，远地铁，配套资源差一些，而望京地区是一个支付能力极强的区域，尤其是大宗商品，产业资源聚焦，
这种性质的区域新陈代谢的速度会很快，无论是过去的购买力还是未来的购买力都远超其他位置，所以这种区域的楼市表现常年是贵涨贱跌的现象，越贵的越涨，越便宜的越跌，抛去其它属性从纯投资角度，南湖东园一区这种盘应该是要往前三类上置换，例如首开的两居700也能淘一淘，望京的长期价值很牢固，中高端市场的表现越往后越优秀，相反第四类老破小并不是没有空间，整个望京有近140个盘，老破小的稀缺性并不好，它未来的空间是要看和它最近产品的价格变化，第三类如果三年涨30%，第四类可能是5%左右，大概就是这个逻辑！你可以参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图;
2、关于你的积分需求，方案A最终的亏损概率大概80%以上，当然不是全部亏掉，你100万买入，5年之后卖掉或许是80万，70万，甚至是60万，如果最终要考虑此方案，最好有一个心理预期，用20万或者30万去做积分落户，这个结果是否能承受，如果能接受你就可以考虑这种方案，远郊尤其是边缘地带未来没有房地产，过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，
楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终的结果是这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产！可参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;方案B的回龙观会稳健一些，积分落户有两个相对安全的位置，一个是亦庄一个就是回龙观，这两个板块都有产业资源辐射，并且海淀北部新区是未来的一个增长点，对于回龙观地区是利好的，如果可转学能兼顾到你们自住，转不了学要么就是布局到回龙观以租换租，要么就是做好亏损的计划继续住在望京，从投资角度回龙观的次新盘成长性要优于望京的老破小，祝顺利！
Q:提问:京总好，认房不认贷政策颁布了，这两天感觉时间很紧迫，目前手里有一套石榴园北里的两居室，卖的话大概300w，家里有个1周岁多的孩子，夫妻双方在体制内，工作稳定收入也还可以，基于新政策的颁布，有以下几个问题或方案:1.卖掉石榴园北里的房子，家里再凑点现金，打算买一套总价700万左右的小三居，目前看了芍药居北里和育慧里的房子，600多万，房子对应人大附朝阳和陈经纶，也能解决孩子以后上学问题。2.先卖掉石榴园北里的房子，给孩子落户西城(上集体户)，目前学区房政策都不明确，先买一个保值增值的房子，等娃4岁时再考虑上学的问题。想请教，从您的经验来看，一是花600多万买芍药居的房子是否合适，有没有其他房源推荐？二是第二种方案的话，有没有对应的房子推荐？
A:回答:您好，你们的小孩距离上学还早，现在如果布局学区需要承担这期间的不确定因素，本来学区房的波动就很大，你关注的芍药居和育慧里都属于居住体验不好学区溢价较高的板块，像你这种情况我一般都是建议先以居住角度去投资纯居住盘，孩子上学前一年符合学校当地入学政策前落户即可，这样你们不用去承担期间的学位变化风险，其次几年后你们小孩是读西城还是读海淀朝阳你们现在就做决定显然过早，石榴园北里的房子去做置换方向上很好，但要以纯居住的角度去投资，可以结合你们双方单位的地点做参考选筹，也可以以纯投资的角度把范围扩大到全市争取利益最大化，未来孩子上学时再进行置换，这两种方案都可，可以翻阅星球精华栏实操类的文章,祝顺利！
Q:提问:京总，您好！拜读了您的文章和答问，受益匪浅！本人在海淀永定路工作，孩子在西城里仁街上小学；目前在西城畅柳园和昌平融泽嘉园各有一套住房，畅柳园房子价值约650万，融泽嘉园房子价值约400万左右。现想卖掉融泽嘉园房子，加上现金约100万，再贷150万左右，想在陶然亭、牛街、白纸坊、天桥附近买一套小两区（650万左右），供老人居住。想向京总咨询：1.有何小区推荐。房子老人居住，需要有电梯，希望离医院近，方便就医，且离畅柳园不太远，方便照顾；同时希望保值增值；2.牛街西里、牛街东里两个小区在附近单价较低，此两区居住环境和人文氛围如何，是否建议入手，及有无增值空间；3.除在陶白片区外，在玉泉路附近或石景山本人单位附近是否推荐；4.目前卖掉融泽在西城买一套小两居方便是否合理，如果两套房子均处理，有何推荐方案。感谢京总不吝赐教！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于优化的方案，如果你计划是处理一套后再买一套，按照你描述的信息，最合适的楼盘可以关注陶然亭板块的中海紫御公馆，这个盘的小两居总价在700-750之间，结合你原本持有的畅柳园这种搭配在效率上属于中上，畅柳和中海都属于板块内性价比很高的盘，且成长空间有保障，同样是2000之后的盘，朱雀门，中信，陶然北岸已经过15奔20去了，而中海品质不差价格刚过12，这是它的价值所在，价格基本一致的商圈，相同品质便宜等于潜力;2和3的成长性上差点，牛街的盘保值功能不会差，但成长速度上可能比不过次新产品，这种城内的地段，排除物管资源突出的公房大院，升值性上老旧盘比着次新都要弱一些，而石景山和玉泉路附近没有什么好的产品，可参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你可以往甘家口板块看看，甘家口小区整体居住环境和价格都不错，也符合你的预算。
3、融泽嘉园往城内换方向上没什么问题，如果2套均处理我建议是二换一，你出掉融泽不管是买中海还是甘家口都很好，要说不足唯一的缺点就是面积太小了，二换一才能提高单产，从大的方向看北京未来不缺房子，但缺高品质好户型的房子，尤其是城心地带，高质量好户型的楼盘基本成为孤品了，这种房子后期的爆发力更强，建议你认真阅读星球81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好！在微信公众号看了很多您与会员的问答沟通，佩服您的思路清晰，客观理性，精准分析，耐心独到。迫不及待买了会员权益，想得到您的指点和分析。1、目前想全款购买一套三居，预算1200（性价比高的房子可适当增加预算），以自住为主，不考虑学区因素，兼顾保值增值，注重环境和舒适度。2、目前小孩一起居住，工作在安华桥附近，主要考虑孩子上班通勤方便。已经看了朝青望京新北苑亚运村，感觉亚运村通勤比较方便，价格适中。3、亚运村看了保利金泉华悦公寓和荣尊堡。从居住角度更喜欢荣尊堡的安静整洁低密。朝向不佳，无南北通透，高层东西南、东西北户型视野不错。但是这个小区好像没有存在感，是什么原因呢？4、根据我的情况，期待您给分析一下，内城里您是否有更好的小区建议？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！荣尊堡一直卖不上价格的原因是它的楼体设计问题，这种以大户型为主的塔楼社区户型设计很糟糕，2000年之后的改善型社区已经很少有这种了，同样的预算我可以买一个正南正北的通透户型，包括保利金泉也一样，这两个盘的自身品质很高，主要是输在了户型上，其次是亚运群从07年之后就过气了，原来热度高是因为亚运村没有高品质楼盘，奥森板块众多新盘涌入市场后自然会抢走这两个盘的购买力，同样的价格奥森板块的世茂奥林户型比这两个盘好太多，价格比保利金泉还要低，商圈的资源也要优于亚运村，如果你想通勤距离近些，可以往奥森板块看，奥森的主要稀缺资源是生态，长远价值要比亚运村稳健，融域嘉园，上林世家，包括京师园，奥林春天系列这些都是很好的改善盘，
其次从投资角度我更建议你到望京淘淘次新，像澳州康都南北向的三居价格在1300-1500，慧谷阳光130的三居价格也在1300上下，150的主流三居价格在1450左右（可重点关注），上京新航线130的三居价格1350左右，望京比起奥森爆发力更强，这几个盘价格都在10万以下，5年之后核心圈的次新楼盘不会再有10万以下的价格，现在10万以下的都可以去认真研究，望京这个区域更适合投资，可以参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
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