来源:21经济网
9月7日,近期在港股风光无二的融创中国,股价走势终于回归平稳。截至当日收盘,融创的股价收于2.48港元/股,下跌6.77%。而此前的三个交易日,融创股价连续大涨,累计涨幅超过170%,一举摘掉“仙股”的帽子。
资本市场的高敏感度,使之容易将各路利好快速放大,但也容易快速回归。近期,差别化信贷政策、认房不认贷等稳楼市措施陆续落地,房地产市场迎来“史诗级”的利好。
企业层面,融创的自救行动取得了明显的进展。今年1月,融创公告称,总计160亿元人民币的境内债重组成功。4月13日,融创股票复牌。4月20日,融创境外债重组方案已获得超过75%的债权人支持,目前,该方案已拿到87%的同意票,并有望于年内完成所有流程。
9月5日,融创回归“港股通”,成为唯一一家房地产企业。
这些利好足以令资本市场为之一振,但短暂的狂欢过后,市场很快回归理性。在这背后,对于包括融创在内的上市房企的基本面,仍需有清晰的认识。
利好
融创的股价是从9月4日开始进入上涨通道的。此前,有关房地产市场的政策利好正紧锣密鼓地出台。
8月25日,住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。
同日,财政部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策,延期到2025年底。
8月27日,证监会发文称,完善一二级市场逆周期调节机制,围绕合理把握IPO、再融资节奏,作出安排,其中“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制的影响”。
8月31日,中国人民银行、国家金融监督管理总局连续发布两份文件,降低存量首套住房贷款利率,并调整优化差别化住房信贷政策。
由于对市场的支持力度颇大,这些政策也被称为“史诗级”利好。8月28日起,地产股便开始上涨,并多次跑赢大盘。9月4日,差别化住房信贷政策出台后的首个交易日,地产股继续大涨,融创更是一马当先,当日实现34.4%的涨幅。此后两个交易日,融创股价继续大涨,三日累计涨幅超过170%。
9月5日,上海证券交易所公布了最新的《关于沪港通下港股通标的调整的通知》,融创回归沪港通下港股通标的股票名单。
企业层面,融创的债务重组取得了一定进展。
今年1月,融创160亿元境内债券已在年初展期成功。到目前为止,融创境外债重组方案也拿到87%同意票,将于10月进行法定裁决,有望年底前完成全部流程。这也使得融创在明年年底前没有太大的还款压力。
同时,销售也取得进展。9月3日,位于北京朝阳公园板块的融创壹号院项目开盘,首日认购即超过56亿元。
隐患
8月30日,融创发布2023年半年报。经过业务及组织层面的“瘦身”,今年上半年,融创实现收入584.73亿元,同比增加20.5%;归母净亏损约为人民币153.67亿元,同比下降约人民币33.9亿元。
与去年同期相比,融创的营收和亏损指标都在改善,且没有计提减值。
但这些成绩不足以使融创回到安全区间。
公告显示,截至2023年6月30日,融创的借贷总额约为3125.7亿元,较2022年末增加约141.5亿元。其中,到期未支付的借贷本金约为1101.3亿元。到中报发布的8月30日,融创的到期未支付的借贷本金升至1292.3亿元。
今年上半年,融创的现金余额(包括受限制现金)由去年末的375.4亿元减少至348.2亿元。
分析人士指出,尽管实施了多项降本增效措施,但受限于销售没有起色,及融资渠道尚未完全打开,融创的现金流并未得到明显改善,偿债能力也难言提高。
随着境内外债务重组取得一定进展,融创并无短期还款压力。但现金流与到期债务之间的巨大缺口,仍然使其面临潜在的还款风险。公告指出,鉴于庞大的到期债务规模,融创借贷总额本金约860.2亿元可能被要求提前还款。此外,融创还因多种原因涉及不同诉讼及仲裁案件。这都有可能对公司的持续经营能力“构成重大疑虑”。
同时,虽然融创已成功盘活多个重点项目,但其库存规模仍然庞大,会持续带来债务压力,且如果去库存进程受阻,还将推高资产负债率。
公告显示,截至2023年6月底,融创的总土地储备约为1.86亿平方米,总土地储备货值预计约为2.09万亿元。虽低于去年年末的水平,但在房地产企业中仍处于高位。
同期,融创的资本负债比率达到80.5%,较去年末上升5.3个百分点。
易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,在出险房企中,融创是化债进展和复工复产较为顺利的一家,但距离安全边界仍然遥远。且由于中长期市场走势难料,其发展前景也面临一些不确定性。
机会
严跃进指出,对于当下的融创而言,除了继续推进债务重组外,强化销售是另一个当务之急。
2021年,融创的销售规模曾逼近6000亿元的高位,成为当时的全国第三大房企。但自2021年下半年以来,随着房地产市场进入深度调整期,市场大幅降温,融创的销售规模也迅速下滑,2022年其合约销售规模降至不足1700亿元。
2023年上半年,融创实现销售金额521.4亿元,已连续两年同比“腰斩”。
严跃进表示,对于包括融创在内的房企而言,回到以往的销售水平显然不太现实。但抓住当前的市场热度实现回款,仍会给公司的现金流带来阶段性的改善,并进而利好债务重组等其他方面的工作。
对于融创而言,有利之处在于,其多数土储位于一二线城市,安全系数相对较高,也更有利于销售。2023年上半年,融创在一二线城市销售占比约77%,约1.38万亿的未售土储货值中,约七成分布在一二线城市。
近期热销的融创壹号院项目,也被公司寄予厚望。据悉,该项目货值超过百亿,若销售顺畅,对融创现金流的改善作用不言而喻。
另一方面,当前市场预期改善,成交量有所起色。有别于去年下半年,今年最后四个月,融创有望取得销售佳绩。
但在资本市场,虽然已经告别“仙股”,但指望融创股价回到46港元/股的高点也不现实。严跃进表示,鉴于融创的基本面,若无实质性的利好,其股价很有可能继续在低位徘徊。
“对于地产股而言,股价走势与公司基本面变得越来越息息相关。”一位券商分析师向21世纪经济报道记者表示,从这个层面上看,地产股的短期行情虽可期待,但中长期的价值并不容易体现。相反,若市场复苏程度不及预期,未来会有更多的上市房企陷入“保壳”危机之中。
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同时,虽然融创已成功盘活多个重点项目,但其库存规模仍然庞大,会持续带来债务压力,且如果去库存进程受阻,还将推高资产负债率。但抓住当前的市场热度实现回款,仍会给公司的现金流带来阶段性的改善,并进而利好债务重组…
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