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叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好。刚加入星球，拜读完您的精华文章后，您的投资选筹思维让我受益匪浅。关于家庭房产优化以及积分落户买郊区房，想请您用您的战略眼光，从长期资源配置的角度给个建议：基本情况：非京籍，工作居住证可以买两套，目前只有一套房，自住，南湖东园一区的两居，满五唯一。我和我爱人40+，都在望京工作，一时半会也不会换工作，换工作也没那么容易，家庭月收入5w+但未来不稳定。一个娃在小区配套小学上三年级。如果换房也是在北边，南边通勤太远。
1，我看这个小区不在您的望京版块图里，不知道主要什么原因？跟它价格差不多的房子似乎都放进去了。这个小区确实离地铁远了点。这个小区的前景您怎么判断？2，因为没有郊区房，无法积分落户职住加分。希望有一个郊区房，需要持有5年+，拼一个落户机会。现在在纠结，两个方案：A买一个远郊的低总价房做二套？B卖掉望京换一个郊区的自住房？资源：房子市值600，贷款200，手头存款有限也就70。方案A：如果买个远郊的二套，好像只能看远郊100万以内或上下的房子，目前看了下房山的窦店（1998—2010年）、燕山（七八十年代），还在想要不要去看密云的新房如龙湖长城源著、麓秀佳园，以及延庆的城建万科城。感觉燕山的房子太老不敢买，窦店年轻些，担心不保值。密云延庆的还没看。这些在您的选筹逻辑里都是不保值的吧？可是确实现金有限，愁人
方案B：如果卖掉望京换个郊区房，主要问题是孩子上学问题，孩子目前三年级。我问过回龙观的学校，都说三四年级很难有空缺学位，转不了，而且转学对孩子适应来说也很有风险。如果换郊区房，要么转学去新买的郊区小学估计会很差，要么不转学、就在现在小区租房子，那就得双租。另外就是，换郊区换去哪呢？昌平？顺义？目前只考虑北边，因为工作机会在北边，希望换两居或三居，哪个升值潜力更大？望京房卖掉扣除贷款（200）加存款也就首付470，未来两人收入没什么上升空间，不太敢太高的贷款。加上贷款好像也就够支撑700的房子。次新房选择好像也不多。而且望京住着挺舒服，上班近上学近，产住结合，保值应该也还好吧，也怕走了就回不来了。很纠结，期待您的战略眼光指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、关于南湖东园一区，收益于望京聚集的产业资源，整个区域内老破小保值功能很好，望京的楼盘大致可以分为四类，第一类是高品质的贵妇盘，类似于中央公园这种，第二类是高端改善盘，类似于臻园东湖湾这种，第三类是刚需偏改善盘，类似于澳州，季景这种，第四类就是纯刚需，类似于望京西园，南湖东园，利泽西园，而纯刚需又分为两类，一类是有学区，近地铁，配套资源好，一类是无学区，远地铁，配套资源差一些，而望京地区是一个支付能力极强的区域，尤其是大宗商品，产业资源聚焦，
这种性质的区域新陈代谢的速度会很快，无论是过去的购买力还是未来的购买力都远超其他位置，所以这种区域的楼市表现常年是贵涨贱跌的现象，越贵的越涨，越便宜的越跌，抛去其它属性从纯投资角度，南湖东园一区这种盘应该是要往前三类上置换，例如首开的两居700也能淘一淘，望京的长期价值很牢固，中高端市场的表现越往后越优秀，相反第四类老破小并不是没有空间，整个望京有近140个盘，老破小的稀缺性并不好，它未来的空间是要看和它最近产品的价格变化，第三类如果三年涨30%，第四类可能是5%左右，大概就是这个逻辑！你可以参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图;
2、关于你的积分需求，方案A最终的亏损概率大概80%以上，当然不是全部亏掉，你100万买入，5年之后卖掉或许是80万，70万，甚至是60万，如果最终要考虑此方案，最好有一个心理预期，用20万或者30万去做积分落户，这个结果是否能承受，如果能接受你就可以考虑这种方案，远郊尤其是边缘地带未来没有房地产，过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，
楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终的结果是这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产！可参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
方案B的回龙观会稳健一些，积分落户有两个相对安全的位置，一个是亦庄一个就是回龙观，这两个板块都有产业资源辐射，并且海淀北部新区是未来的一个增长点，对于回龙观地区是利好的，如果可转学能兼顾到你们自住，转不了学要么就是布局到回龙观以租换租，要么就是做好亏损的计划继续住在望京，从投资角度回龙观的次新盘成长性要优于望京的老破小，祝顺利！
Q:提问:京总好，认房不认贷政策颁布了，这两天感觉时间很紧迫，目前手里有一套石榴园北里的两居室，卖的话大概300w，家里有个1周岁多的孩子，夫妻双方在体制内，工作稳定收入也还可以，基于新政策的颁布，有以下几个问题或方案:1.卖掉石榴园北里的房子，家里再凑点现金，打算买一套总价700万左右的小三居，目前看了芍药居北里和育慧里的房子，600多万，房子对应人大附朝阳和陈经纶，也能解决孩子以后上学问题。2.先卖掉石榴园北里的房子，给孩子落户西城(上集体户)，目前学区房政策都不明确，先买一个保值增值的房子，等娃4岁时再考虑上学的问题。想请教，从您的经验来看，一是花600多万买芍药居的房子是否合适，有没有其他房源推荐？二是第二种方案的话，有没有对应的房子推荐？
A:回答:您好，你们的小孩距离上学还早，现在如果布局学区需要承担这期间的不确定因素，本来学区房的波动就很大，你关注的芍药居和育慧里都属于居住体验不好学区溢价较高的板块，像你这种情况我一般都是建议先以居住角度去投资纯居住盘，孩子上学前一年符合学校当地入学政策前落户即可，这样你们不用去承担期间的学位变化风险，其次几年后你们小孩是读西城还是读海淀朝阳你们现在就做决定显然过早，石榴园北里的房子去做置换方向上很好，但要以纯居住的角度去投资，可以结合你们双方单位的地点做参考选筹，也可以以纯投资的角度把范围扩大到全市争取利益最大化，未来孩子上学时再进行置换，这两种方案都可，可以翻阅星球精华栏实操类的文章,祝顺利！
Q:提问:京总好，之前已经有过面询，对于您说的投资逻辑和买哪些区域的房子，通过面询和看您的文章，也都非常清晰。但是，现在有这么个情况，想再请教下：现在家人转变购房思路，以居住舒适为最主要的考虑因素，想购买顺义区那边的别墅，总价控制在700万，看了*龙湖香缇漫步和龙湖好望山*这两个小区，小区各方面都相对满意，现在有两个问题想咨询：第一，就是虽然这是2012-2014年的别墅，但是，后期价格会不会进一步下跌，特别想知道这种位置的别墅保值和抗跌性如何，选择了面积和舒适，增值方面也没有太多奢求。只是有点担心，将来会不会跌得很惨。不知道这种概览有多大。
第二，关于户型的选择，家人特别想买一层带花园的房子，现在700左右有两种户型选择：一种是一层+二层面积都比较大的花园洋房，另外一种是地下一层+地上两层比较局促的叠拼别墅，家人倾向于比较宽阔的洋房。不知道在同样小区里面，这两个户型该怎么选择。对于这两个问题，您有什么建议。恳请指点。
A:回答:您好，1、参阅星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;这种远郊的小别墅出现暴跌是阶段性的，它不会一直往下跌，不管是新房还是二手房，这种位置如果在高点买入，浪潮退去会出现暴跌的现象，我印象中马坡的高点应该是16年9月至17年3月，这个阶段是整个北京楼市的高点，而马坡的这个位置当时是新房销售，价格差不多在4万往上4万5这样，今天3万的价格是从高点滑下来的，再往下走的概率很小，怎么说呢，就目前的一个楼市的方向，这种位置大概率会一直横着，即便是出现下跌也会维持在15左右，只要你买的价格不高，不会出现暴跌的，我建议你可以提高自己某一方面的买入条件，如付款方式，周期，或满足房主的其它条件来换价格上的优势，这样的房产价格大于一切，你买进的价格低就是赚的！有没有涨的可能性呢？只能说概率很小，顺义是缺乏高端产业的！对于居住的需求其实我更建议你们先租一套这样的房子,住一年再决定是否买入，因为预期实在是太低了！
2、关于户型的选择，洋房会好一些，叠拼和别墅，单层面积刚需产品要要到140-160左右，改善产品要到200往上，低于140以下的果断放弃，单层面积太小的叠拼后期你住起来会很压抑，居住舒适型很差，祝顺利！
Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。
现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我就按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。
第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的，
延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
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