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1、提问：京爷好，最近在看金港国际，发现一个现象。东西单朝向的开间单价要比小区均价低一些，是说明这个小区的东西向开间不受欢迎，交易流通性不高么，还是品质上差一些。 青年汇就没有这个现象，小开间和小区均价差不多。就一个小区里单价低的户型是不是不建议买。
回答：你好，金港国际的开间的问题在于密度大、有的没有燃气，所以均价低一些，不过流通性倒是还可以。相对来说，青年汇的强一些，而且低总价+地铁+次新属性在周围中稀缺，所以涨幅不错。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：京爷、望京二手房还有回落的空间么、关注大西洋和澳洲康都、澳洲康都后面的学区属性会有风险么、未来4、5年没有这方面需求。是观望下还是可以入
回答：你好，如果不出政策，那全北京都有回调的空间，毕竟市场比较冷，成交量差。不过最近上面确实有出台利好经济的意向，或许有未来出台利好的可能。所以这几个月可能是个潜在的转折点。不过，精准难踩中时间节点比较难。既然这样，那就看看最近是否有捡漏房产，找个安全垫。望京这边的学区属性倒是没什么太大风险。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
3、提问：京爷好，考虑500万左右买房，海淀或者朝阳。准备要小孩，并不急需学区，但希望跟上大盘保值以方便换房。未来照顾小孩应该还是需要两居，这种情况是考虑海淀的上车盘老破小，普通学区要个海淀学籍比如小西天。或者朝阳中上的学区比如东大桥附近芳草地+陈经纶。还是压根不考虑学区和学籍的事去丰台还能买稍微宜居点。感谢回复。
回答：你好，其实各有特点，从升值性角度来说，小西天这边表现还好点儿，但学区一般；而东大桥这边，学区还不错，不过升值性并不突出。我建议可以考虑小西天，而丰台就是纯居住了，未来还得换，比较麻烦。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：京爷您好，朝阳区新盘中建星光里三居室怎么样，可以选择么
回答：你好，这个盘优缺点都有，缺点是周围界面环境一般，不过我认为还是有价值的，毕竟属于四环内。你可以参考周围的次新二手盘中海城，能实现大盘水平，所以我认为大概不会比中海城差。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
5、提问：请教京爷，您怎么看未来科技城的发展? 拉长十年看有投资价值吗？如果有价值，哪个盘值得投资?
回答：你好，从目前趋势来看，我并不是特别看好这里。因为从楼市的角度看，地段偏不说，进展还太慢，而且产业组成过于单一，并不是能吸引大量高薪就业人口的产业。望京、亦庄、国贸、中关村、上地西二旗、西北旺就是属于能吸引大量高薪就业人口的产业板块，所以能带动周围的楼市。另外，丽泽表现也不错，但主要是地段好。一个板块能否起来，除了地段外，还得看是否真金白银投入，或者是否有大量企业自然聚集。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问：京爷您好，请问为什么这些年改善住房涨，上车房不涨？
回答：你好，“改善住房涨，上车房不涨”，这个说法并非准确，实际情况比这句话复杂。我先说说这几年各个区域的表现情况吧，每个区域表现都不同：① 东城，整个区域都实现了普遍涨幅，大概在20-30%左右，无论上车房还是改善房表现差距其实并不是太大。当然，有个别稀缺改善表现确实非常突出，比如海晟名苑南区的好户型，涨得比较多，主要是稀缺；② 西城区，顶级学区表现平平，不管是改善还是上车，反而是一般学区，如广外普涨20-30%；当然，一些极其稀缺的改善房，比如中信城之类的表现也还不错，不过也没有高到哪儿去；③ 海淀，基本上也是普涨，大部分区域无论是改善还是上车，表现差距并不大，都是20-30%左右的样子。当然，也有个别顶级稀缺小区如橡树湾、如园，表现极好，全北京标杆，50-70%左右涨幅。④ 朝阳，分化比较严重，大部分是大盘水平，而一些热点区域，如望京、朝青、双井、四惠、新北苑倒是普涨，20-30%左右。一些片区内极其稀缺的改善房，表现非常好，30-40%左右，如望京的保利中央、东湖湾之类的，但其他改善房并不突出。⑤ 丰台和朝阳类似，丽泽及周围板块的刚需、改善次新表现20-30%左右，差距并不是太大；⑥ 昌平，回龙观，也是普涨，整个板块都是刚需上车，顶级的金域华府、国风，表现其实也不错，30%左右；⑦亦庄，普涨，无论上车盘，还是改善盘，涨得都很好。至于其他区域，大部分无论上车还是改善都一般，反而地铁上车次新房流动性好一些。总结来看：传统核心地段，改善盘和上车盘，表现都不错，差距不会特别大；超级热点板块，稀缺改善盘，比较强；一般偏远板块、地段，都比较一般，反而一些地铁上车房流动性好一些。你说的现象应该是很多热点板块，为什么改善盘涨得很多，本质原因还是不缺购买力，但缺好房子，特别是好地段的改善品质房，就那么几个。另外，一些炒家也是不可忽视的因素。像热点区域的改善住房，容易被一些买房机构主攻，快速推高。比如望京的东湖湾、保利、融科，海淀的橡树湾、融科等，都有一些炒家的影子，不然不会涨这么多。我认为这句话应该改为：长远看，稀缺次新房，表现最好，不论是上车还是改善，但好地段的品质改善爆发性更强。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷好，最近在看金港国际，发现一个现象。东西单朝向的开间单价要比小区均价低一些，是说明…
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