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1、提问:京爷好,最近在看金港国际,发现一个现象。东西单朝向的开间单价要比小区均价低一些,是说明这个小区的东西向开间不受欢迎,交易流通性不高么,还是品质上差一些。 青年汇就没有这个现象,小开间和小区均价差不多。就一个小区里单价低的户型是不是不建议买。
回答:你好,金港国际的开间的问题在于密度大、有的没有燃气,所以均价低一些,不过流通性倒是还可以。相对来说,青年汇的强一些,而且低总价+地铁+次新属性在周围中稀缺,所以涨幅不错。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台,有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问:京爷、望京二手房还有回落的空间么、关注大西洋和澳洲康都、澳洲康都后面的学区属性会有风险么、未来4、5年没有这方面需求。是观望下还是可以入
回答:你好,如果不出政策,那全北京都有回调的空间,毕竟市场比较冷,成交量差。不过最近上面确实有出台利好经济的意向,或许有未来出台利好的可能。所以这几个月可能是个潜在的转折点。不过,精准难踩中时间节点比较难。既然这样,那就看看最近是否有捡漏房产,找个安全垫。望京这边的学区属性倒是没什么太大风险。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台,有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
3、提问:京爷好,考虑500万左右买房,海淀或者朝阳。准备要小孩,并不急需学区,但希望跟上大盘保值以方便换房。未来照顾小孩应该还是需要两居,这种情况是考虑海淀的上车盘老破小,普通学区要个海淀学籍比如小西天。或者朝阳中上的学区比如东大桥附近芳草地+陈经纶。还是压根不考虑学区和学籍的事去丰台还能买稍微宜居点。感谢回复。
回答:你好,其实各有特点,从升值性角度来说,小西天这边表现还好点儿,但学区一般;而东大桥这边,学区还不错,不过升值性并不突出。我建议可以考虑小西天,而丰台就是纯居住了,未来还得换,比较麻烦。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问:京爷您好,朝阳区新盘中建星光里三居室怎么样,可以选择么
回答:你好,这个盘优缺点都有,缺点是周围界面环境一般,不过我认为还是有价值的,毕竟属于四环内。你可以参考周围的次新二手盘中海城,能实现大盘水平,所以我认为大概不会比中海城差。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
5、提问:请教京爷,您怎么看未来科技城的发展? 拉长十年看有投资价值吗?如果有价值,哪个盘值得投资?
回答:你好,从目前趋势来看,我并不是特别看好这里。因为从楼市的角度看,地段偏不说,进展还太慢,而且产业组成过于单一,并不是能吸引大量高薪就业人口的产业。望京、亦庄、国贸、中关村、上地西二旗、西北旺就是属于能吸引大量高薪就业人口的产业板块,所以能带动周围的楼市。另外,丽泽表现也不错,但主要是地段好。一个板块能否起来,除了地段外,还得看是否真金白银投入,或者是否有大量企业自然聚集。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问:京爷您好,请问为什么这些年改善住房涨,上车房不涨?
回答:你好,“改善住房涨,上车房不涨”,这个说法并非准确,实际情况比这句话复杂。我先说说这几年各个区域的表现情况吧,每个区域表现都不同:① 东城,整个区域都实现了普遍涨幅,大概在20-30%左右,无论上车房还是改善房表现差距其实并不是太大。当然,有个别稀缺改善表现确实非常突出,比如海晟名苑南区的好户型,涨得比较多,主要是稀缺;② 西城区,顶级学区表现平平,不管是改善还是上车,反而是一般学区,如广外普涨20-30%;当然,一些极其稀缺的改善房,比如中信城之类的表现也还不错,不过也没有高到哪儿去;③ 海淀,基本上也是普涨,大部分区域无论是改善还是上车,表现差距并不大,都是20-30%左右的样子。当然,也有个别顶级稀缺小区如橡树湾、如园,表现极好,全北京标杆,50-70%左右涨幅。④ 朝阳,分化比较严重,大部分是大盘水平,而一些热点区域,如望京、朝青、双井、四惠、新北苑倒是普涨,20-30%左右。一些片区内极其稀缺的改善房,表现非常好,30-40%左右,如望京的保利中央、东湖湾之类的,但其他改善房并不突出。⑤ 丰台和朝阳类似,丽泽及周围板块的刚需、改善次新表现20-30%左右,差距并不是太大;⑥ 昌平,回龙观,也是普涨,整个板块都是刚需上车,顶级的金域华府、国风,表现其实也不错,30%左右;⑦亦庄,普涨,无论上车盘,还是改善盘,涨得都很好。至于其他区域,大部分无论上车还是改善都一般,反而地铁上车次新房流动性好一些。总结来看:传统核心地段,改善盘和上车盘,表现都不错,差距不会特别大;超级热点板块,稀缺改善盘,比较强;一般偏远板块、地段,都比较一般,反而一些地铁上车房流动性好一些。你说的现象应该是很多热点板块,为什么改善盘涨得很多,本质原因还是不缺购买力,但缺好房子,特别是好地段的改善品质房,就那么几个。另外,一些炒家也是不可忽视的因素。像热点区域的改善住房,容易被一些买房机构主攻,快速推高。比如望京的东湖湾、保利、融科,海淀的橡树湾、融科等,都有一些炒家的影子,不然不会涨这么多。我认为这句话应该改为:长远看,稀缺次新房,表现最好,不论是上车还是改善,但好地段的品质改善爆发性更强。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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大家好,我是京爷,一名北京房产实操专家,拥有十年房地产行业经验,是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师!以下为公众号提问精选:1、提问:京爷好,最近在看金港国际,发现一个现象。东西单朝向的开间单价要比小区均价低一些,是说明…
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