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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我们置换房子，有几个疑问望您解惑：目前卖掉房子后，准备在朝阳或者海淀买一套1300左右次新自住，孩子过几年大概率去中关村上学（学区已解决）。朝阳离工作地点近一些。从居住角度朝阳比海淀好，但是过几年去海淀，不置换就需要租房。是否应该牺牲居住通勤一步到位买海淀？有无推荐楼盘？选朝阳的话，这个价位朝青可以三居，望京好点的两居，怎么选比较合适？朝青的润枫为什么空间比天鹅湾有限？逸翠园、御翠尚府好在哪？望京全域只要是次新就都比朝青更好吗？不太明白，请您指点。
A:回答:您好，1、关于区域选择上，你在海淀可选的范围有限，如果是在靠近中关村，首先这个地方不太适合投资，一是学区溢价，你们已有学位，没必要再布局到中关村，二是这个位置缺乏优质商圈，大多的楼盘全为老公房和2000年左右的塔楼社区，想一步到位避免二次折腾，只能移到中关村北侧的清河板块，或者往西跨过世纪城到西四环，清河没有学区溢价，受海淀主要生产资源辐射，房价的海拔要高一些，可关注安宁庄的上林溪，清河的莱圳家园，橡树湾四期，三期，前两个盘都可以拿到很好的三居户型，能接受清河到中关村的距离，直接买这个位置很好
2、关于朝青，你可以理解为这个位置属于朝阳的二线区域，朝青的价值凸显是因整个朝阳以东三环为主向内外两端太缺乏以住宅为主的纯住商圈，要么全是老公房商圈，要么品质楼盘太多为商业改造成的住宅，这种居住体验极差，所以才凸显了朝青的优势，这个位置我从2年前一直到现在的预判都得到了市场的验证，长期这个位置一线高端盘的海拔更高，但需要时间养，这个商圈的成长环境不错，而短期中等品质的次新盘表现更突出，像天鹅湾，逸翠，御翠前面的行情属于补涨，现在这三个盘的价格已经接近朝阳公园的二类盘了，朝阳公园二类盘不往上涨的话这三个盘到一定的价就会停滞，前面的补涨是因为主流盘推动原因
这个板块如果是中短期持有，中等类次新盘更合适现阶段的市场，如果是一类品质盘，不适合你的持有时间，而望京无论是中短期还是长期它的反应速度以及成长空间都是远远高于朝青的，望京最稀缺的价值是创造财富的生产资源，而生产资源在楼市里大于一切其它资源，换句话说其它资源再稀缺，如果本地没有生产资源，楼市没有上涨的可能性，而望京有众多资源的加持今天的房价远远没有到顶，1300从效率上无论是海淀还是朝阳都应该要首选一线区域,可参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总您好，默默关注有半年多时间了，真心请教，恳请指导。家庭名下在西北旺中海枫涟山庄有一套中偏高楼层三居，无贷款，自持200左右。全家目前工作上班在东城，以租养租居住，孩子上学问题已经解决，工薪家庭，年入30多一点。老人今年刚刚落户，老爸今年尿毒症确诊，需要长期透析。目前想着眼为父母养老，顺带保留一些资产或另外投资增值
有几点考虑疑问，1，中海枫涟山庄是不是要出手变现？2，考虑中海出手或过户父母，用首房首套资质在通州国誉未来悦购置500左右三居，作为父母养老房，老人实地看过，我们购买意愿也很高，因为它距离医院较近，但近几年老人可在东城随我们居住透析，所租房子够住，也不排斥，另外500左右总价在不动中海情况下可以贷款购买，承受负担。3，留下部分资产重新投资别的板块布局或者保守持有稳定理财。投资房产可以利用父母的首套资质去布局。请京总指导！
A:回答:您好,感谢信任!1、关于中海枫涟山庄是否出手变现;西北旺这个板块前期的成长一是房地产的普涨红利,二是区域高端产品的拉高,大概是在11年左右的时间,两个大开发商分别拿了两块地,一个融创,一个万科,万科做的产品是刚需改善,融创做的是纯高端,再往前面是亿城的西山华府,这三个盘当时瞄准的客群主要是海淀区;而海淀虽然是资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区;所以当时这三个盘吸引了众多城内的置换家庭
而一个板块完整的生命周期是从炒概念、炒地皮、到最后的炒配套和炒供需,参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/认识新区,西北旺是在炒概念和炒地皮的时候涨幅最大,后两阶段基本已经停止了,今天西北旺的配套和一开始一样,如果没有大笔投入和改造力度,未来再往上走难度很大,所以这个板块后期的涨幅就很差了,如园和融创的品质在整个海淀北部都是品质比较高的,但在海拔上却不高,很难再往上走了,主要原因就是这个商圈的成长环境不好,一个楼盘最终的价值是有区域资源+自身资源组成的,两者缺一不可,海拔高的楼盘都是具备了商圈资源的稀缺加上自身资源的稀缺,从这个维度看中海已经吃到了炒概念炒地皮的行情,如果你再想吃配套和供需周期太长了,并且有不确定性,最优且最稳健的方案就是现在脱手做置换升级了;可以参考海淀跑赢大盘选筹导图,
2、关于国誉未来悦;这个盘不在通州现有的核心圈,也不在未来的发展方位,你可以参阅星球精华栏83#通州跑赢大盘选筹导图,从上营大桥开始沿着运河一直往东到东六环为止,靠近运河附近的纯住宅商圈次新和纯新都很好,脱离了这个范围原则上说即便通州有利好,受影响也不会很大;你应该先考虑升级中海枫涟山庄,三居室可以回1200到1300这个样子,既然你们在东城上班,可以以工作单位作为参考在附近布局,尽可能的去拿优质大盘,至少要保证家庭名下有一套这样的盘可以吃到未来的涨幅再考虑第二套,否则你数量虽然多了但不一定能吃到涨幅,祝顺利!
Q:提问:京总好！关注您有段时间了，现在想置换房子，特向您请教几个问题，目前一娃在德胜上四年级，二娃随缘中。手上能凑 200 左右，另有 3处房产，一处海淀知春里老破小，价值700-750；一处西城田字形3居老破小，虽是老破小，但是离孩子学校近，地段和周边公园绝佳，特别喜欢，舍不得轻易出手，价值1000w左右；另一处老北苑家园07年次新，价值650-700左右；考虑房产整合保值增值和改善居住，现有两个置换方案：
1)现在西城房子附近，有个 08年东城次新三居，户型不错，2000w左右，如果考虑这个房子，就要把知春里老破小+老北苑房子都卖掉，再加上手头的现金，还要再上点杠杆才能拿下，这样的话，两个房子挨得很近，改善了居住，但房产都是学区房了；2）卖掉知春里老破小，加上手上现金，再上点杠杆，考虑一套领秀新硅谷顶层把边自采暖三居 1500 左右。西二旗离学校远，可能三五年内都不能常住（此方案若改善居住需在学校附近再租房)或者，京总，您有没有别的置换建议？北清路新楼盘您觉得怎么样？另外，您认为顶楼能否接受？保温漏水问题是否严重？
A:回答:您好，感谢信任！1、关于调整的建议；知春里这套老破小肯定是要出货的，整个中关村板块包括知春路，双榆树一是有部分学区溢价，二是整个商圈的成长环境较差，中关村是北京最早的一座电子城，区域里的住宅大多都为70年80年建成的，太缺乏优质盘，在这种区域置业的大多都是为了孩子上学，只能说这种核心圈的老破小保值上没有问题，只是成长太慢了，如果有机会能拿更好的盘，自然不会继续持有这种慢成长类型的！
而北苑家园如果是望春园或茉莉园的话，后期还会有补涨行情，这两个盘的口碑资源以及流通性都很好，只是近些年楼市发展成了分化的状态，普涨的行情减少，这种老商圈的主流盘停滞了，但新北苑的次新盘全部在10万以上，有这种领头羊存在，北苑的口碑资源只会越来越好，结合到你的置换计划上，第一种方案如果北苑加知春里全部出货来置换，你的选筹目标无论是在哪个区都要是一线区域一线楼盘的主流户型，你描述的08年东城次新没有具体信息，无法给你具体的建议
第二种方案上没有问题，但你选筹的盘一是爆发性差点，二是海拔可能不高，西二旗不是产住一体的区域，整个西二旗板块全部住宅加在一起也没超过10个，品质盘只有新硅谷，西二旗类似于国贸，80%是产业资源，只有20%是居住，这种性质的区域它的住宅价格天花板都不会太高，你1500布局到这个位置且是纯投资没有自住需求，属于错配了，你可以把目光移到清河板块，清河是纯住宅商圈，也是海淀北部目前的核心位置，挑品相好一点的楼盘即可，未来的预期相对高一些！
2、关于北清路的新盘，打新不太适合你们，在北清路置业的大多为刚需，北京的第一套房，而买新区主要买的是价格，只有价格处于低位，完全兑现后才有上涨的概率，如果价格已经处于高位了，配套兑现后并不会有很大的涨幅，这个就要去计算你的投入产出比了，1500投海北预期不会太高，其次呢这个地方至少还要养5年以上，8年10年都是有可能的！
3、关于顶层，2000左右的老塔楼社区和8090年的老社区最好是不要选顶层，05年以后的商品房，楼盘越新顶层的因素越淡薄，现在的防水材料都没什么问题，即便是在开发商建的时候由于监管上的问题导致一些瑕疵后期漏水，修一次基本就没有了，不会影响房子的价格，而老房子的保温和漏水大多都是主体结构出现了问题，修一次很麻烦，购房者也比较在意，价格上也会有一些折扣，自住的话最好不要选顶层，投资的话只要价格折扣大也可以考虑，建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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