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1、提问：京爷你好，由于通勤原因想在牡丹园附近买一套房子。sfsd预算900以内，主要考虑先自住，保值增值，等未来有学区要求的时候再置换。看了一些房子，感觉感觉房龄比较新的，有一些小区环境的，房子户型都很一般，大部分是东西向的，比如北影小区。房龄老一些户型好一些，比如牡丹园东里，牡丹园北里。请问：1. 牡丹园附近的房子是否可以保值增值？2. 户型和楼龄和小区环境因素比哪个更影响保值增值因素？ 3. 附近有没有什么合适的小区可以推荐。谢谢京爷
回答：你好，牡丹园附近的房子其实是有价值的，因为在海淀，那基本上不会低于大盘。另外，牡丹园交通和地段实在好，客户还是不少的。从过往的数据来看，都超过大盘了。户型和楼龄和小区环境因素，对房价都有影响，理论上来说，老社区，短期环境和管理比较重要一些，保值性上稍微强点儿。不过我个人倒是觉得户型重要，因为住里面舒服一些。你还可以看看塔院小区三居，太月园，邮科社区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问：京爷好，通勤原因，想买宋家庄地铁附近的房子，要求是楼龄新点，小区居住舒服一些，最好能带点学校，总预算600以内吧，首付可以300左右
回答：你好，这附近比较少能选择的小区，可以重点看看鑫兆雅园，小区位置还不错，流通性和保值性也不错。或者政馨园也可以勉强看看。你也可以考虑周边板块，如看看珠江骏景，居住和升值都很好。不过想要带学区就难一些了，你还不如考虑附近的东城，比如选择悠胜美苑、望陶园、华龙美晟，能兼顾居住+升值+学校。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：京爷你好！朝阳公园西侧有好几个70年产权的公寓小区，这种是否与普通住宅性质上是一样的呢？这里的大户型，升值保值能力怎么样呢？
回答：从性质上来说，是一样的。不过朝阳公园西侧的公寓表现并不是太好，因为非大众审美、关注度低，价格起不来。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
4、提问：我预算800左右，想买个三居或者2改3的户型，孩子27年上学，有学区需求。目前在看田村的兰德华庭和太阳宫的圣馨家园。请问这两个小区从学区和升值上哪个更好？田村附近还有更推荐的小区吗？
回答：你好，兰德华庭最大的优点是在海淀，学校倒是一般；圣馨家园的价值在于周围配套好，也有一定的学校，某种意义上来说稀缺性更强一些，升值性短期差距并不大。我个人更建议考虑圣馨家园。田村附近，我还推荐考虑一下雅世合金公寓，关注度高，升值性也还不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
5、提问：京爷你好，本人有海淀户口，在永丰上班，目前有一套通州玉桥90年代的房子，离地铁远也没什么学区，现在孩子快两岁了，想置换到海淀，主要需求是孩子上学+保值。现在玉桥的老房子行情很不好，卖掉还了贷款能有150万吧，手头有50万贷款，再东挪西凑的，也就能买个总价400万的房子。目前主要看了八里庄学区的八里庄北里、绿波漫板、颐慧佳园，紫竹院学区的财智公馆。八里庄北里400多万捡漏大概能买个小一居吧，其他几个都是开间。个人觉得绿波漫板在开间里看起来面积大点，小区环境好点，但也拿不准开间是不是流通性不行。京爷更推荐哪个呢，如何排序，还有其他建议吗？
回答：你好，以下是我对这些小区的理解：八里庄北里属于常规小区，大众审美，学校和上升通路都很好，这几年估计不一定能上，不过你小孩不到2岁，未来很有可能可以上，我认为可以去选择；绿波漫板，小区很新，跟一般住宅没什么两样，很多人买这里主要是新以及学区，升值性很好，流通性完全不用担心；颐慧佳园跟绿波漫板类似；财智公馆则属于公寓风格的小区，居住体验很一般，密度较高，不过因为是学区，所以保值性还可以。总体来看，如果你要自住，那八里庄北里，毕竟是一居室，如果不是，绿波漫板和颐慧佳园也不错，财智公馆可以作为最后的选择。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
6、提问：星爷你好，本人在海淀永丰上班，孩子28年上小学，400多万总价想买海淀房子，主要考虑孩子上学+保值，要是能兼顾些自住更好了，但本人也知道这个预算就不能既要又要了。现在买房有两个大方向，一个方向是在八里庄学区买八里庄北里老破小一居或04年品质小区电梯房绿波漫板开间，吸引点是学区利好，犹豫点是自住局促，恐怕还得换租。还有一个方向是去清河，吸引点是性价比高未来有产业加持，可买永泰东西里的老破小两居，或清河文苑04年塔楼电梯房一居（户型适合改两居），能兼顾自住吧，犹豫点是学区上有点不甘心，怕舍本逐末。京爷有什么建议呢？
回答：你好，这几年是入学人口大年，所以优质学区都上不了，不过长远看，这个价值会回归，因为未来入学人口变少，学区房又可以上对应学校了。在我看来，如果想用来上学，还不如就买好点儿的学校，再租个房子，反正你去清河，学校不突出，而且住得也不是太好。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷你好，由于通勤原因想在牡丹园附近买一套房子。sfsd预算900以内，主要考虑先自住，保值增…
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