这几天，多个人问我：西安要松绑部分区域限购，是不是真的？

微信群里，也有粉丝在问我。

说实话，我不知道，一切以官方消息为准。

这个时候，我们还不如聊一聊，除了现在已经落地的政策，关于楼市政策松绑，还有哪些大招？

地产房剑

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NO.1丨

这些年，楼市调控常用的招数是：限购、限贷、限价、限售。

限购，十几年前就用过，说白了就是你有钱不让你买，本地人套数上给你限制，外地人买房资格上给你限制。有一种痛苦，叫做有钱不能买。

限贷，目前普遍执行的是商品住宅首套能贷款、二套能贷款，三套就不行了，此举为了降低居民杠杆风险。

限价，这个很多城市没有公开的文件，只是在开发商备案价格时候，进行限制，价格太高了不给批，以此实现房价调控的目标。

限售，上一轮楼市调控用这条政策的不多，这一轮普遍用上了，说白了就是为了遏制投机性需求、为了增加投资客持有时间从而带来资金成本的增加。

从去年到现在，楼市逐步松绑。

目前就西安而言，限购政策依然在，但比之前有一点点的松绑，但在同等城市中还是比较严的；限贷，随着这几天认房不认贷政策的落地，已经大幅放松了，不过你要在西安买第三套住宅的话还是贷不了款；限价，“4万+”项目今年备案已经获批了，你说呢？限售，西安还在执行，也比以前松了一丢丢。

NO.2丨贰

就目前的政策而言，首付已经降低了，再降低的可能性不大；第三套房限贷放开的可能性也不大；限售取消的话，影响最大的是二手房市场，二手房市场将迎来再难。

从目前来讲，西安限购政策调整的空间比较大。

限购松绑，有三个方向：A.社保、个税年限降低，让更多人有买房资格；B.放开部分区域限购；C.放开本地人第三套。

上述三个方案，大家喜欢哪个？

不管大家喜欢哪个，最终的结果是市场上房票的数量增加，有购买资格的人数增加，市场需求从理论上增加。

按照过去这轮西安楼市限购加码的步伐，2017年初最早是先限购了城六区，2017年4月份将长安区纳入到了限购范围，2019年6月份将临潼纳入到了限购范围，2021年8月底将沣西新城的西安行政辖区4个街道办、能源金贸区纳入到了限购范围，限购范围不断扩大。

去年11月份，临潼、沣西的4个街道办、能金区的限购取消了。

从这一段已经出台取消限购的城市来看，沈阳取消了二环内的限购，南京取消了玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区的限购，大连取消了中山区、西岗区、沙河口区的限购……

接下来，就看西安了。

而限购的松绑，对不同的人影响是不同的。

对有钱人来讲，反正不差钱，又没有更好的投资渠道，在西安主城区买套房子来保值，还是可以的，这部分需求将是接下来各项目要瞄准的目标。

对于中等收入家庭来讲，其实大多数已经背了很多房贷了，这两年的经济大环境影响最大的也是他们的收入，最近存量房贷利率调整将会降低他们的月供负担，降低杠杆、降低负债才是这部分人群的当务之急。这部分客群里面，能够释放的是卖一换一的改善性需求。

刚需购房者，限购调整不调整对他们影响不大，反正一直有房票，首付比例比较高无法出手，最近首付降低了就上车了。

没钱人，反正又不买房子、买不起房子，楼市政策调整不调整跟他们没一毛钱关系。

看懂了上述不同的人，就懂得了限购松绑的影响。对有钱人的影响大于中产、刚需……

NO.3丨叁

接下来的问题就是：具有购买力的有钱人，在获得房票之后，会买哪里？会买哪类房子？

首先，他们大概率不会买十八线小县城，也不会买三四线城市，重点肯定瞄准的是一二线城市。特别是一线城市门槛越来越高、资金要求越来越高，热点二线城市将会成为他们的重点目标，例如国际化大都市西安。

其次，他们买房子是站在资产配置的角度，那种三高（高容积率、高梯户比、高建筑密度）的房子，品质比较低的房子，他们肯定看不上，高品质的房子才是他们的目标，也就是好房子。

还有一种房子，也是他们的目标，那就是豪宅。特别是占据稀缺资源的豪宅，以及在全国名号比较响的豪宅。

还有一个逻辑，就是对于有房票的购房者，越是限购的区域，更应该买。因为，限购代表着稀缺、代表着珍贵。

最后，讲个段子：瑞幸与茅台最近联名出的酱香拿铁卖火了，抢不到。因此，有人建议，在房子的混凝土中注入茅台，叫做“茅房”，一下子就救活市场上的暴雷房企、烂尾楼了……