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Q:提问:京总您好！拜读了您的文章我获益匪浅！能遇见您真是我的荣幸！现在还想就我个人具体的情况向您咨询。个人目前情况：目前持有一套通州运河湾南区的三居室，去年750买的，只贷了不到200。当初想的是买来自住顺便等副中心枢纽建成吃一波红利。但买完计划有变，目前租7k，月供1w。手头还有一定资金。个人目前想法：1.鉴于通州区的限购、目前租金不能覆盖月供以及资产保值增值的考虑，想置换到能产生更多价值、未来保值增值更好的区域，比如您文章中多次提到的望京、清河板块。2.不考虑住。贷款最好200以内。3.只希望：1）若贷款 租金最好覆盖月供、2）保值、3）增值，为未来置换改善做准备。
综上因素，想请问：1.现在留着运河湾一动不动是否是个好选择，因为还不满二，有一定税费2.置换到望京，是否是个好选择，以及哪个小区您推荐？（个人目前看中大西洋新城的一居室两居室、融科橄榄的一居室，但这俩价格都不低，未来涨幅空间多吗？）望京板块的租金我大概了解了一下，若贷款上好一点的小区，租金大概率能覆盖；若不贷款，也就能买到老塔楼或无电梯板楼，虽租金基本也比运河湾高，还能省下月供，但那些小区的流动性、增值空间在未来能否比得上运河湾？怕砸手里3.三里屯板块，像康堡花园和圣世一品，租金是不错但都是一居室，它的流动性如何，适合投资么？4.昨晚中国房地产报发文，保值性住房不得上市交易。这是否是个信号，再买房最好买房本是商品房性质的，或整体商住性质的？
A:回答:您好，感谢信任！1、你太过于关注租金，商品房住宅主要的收益主体是涨幅，而不是租金，租金是基于房价不涨的前提下作为一种理财方式去计算的，因租金覆盖不了月供这个因素去计划置换，这个考虑的方向是错的，即便是置换也要是处于成长性及效率方面去考虑。
2、关于你考虑的方向，去换到望京或者清河，从兑现周期以及成长空间望京和清河无疑是要比运河湾效率上更占优势，通州还属于正在发展的区域，准确说还是一座空城，除非是受政策面影响房价才会有上涨的可能性,而这两个板块已经发展成区域的核心了，无论是产业资源导入的购买力，还是区域民生资源的成熟度都属于拔尖的水平，从中短期或者是长期这两个板块的预期都高于运河湾，但是呢，我不建议你现在去置换，你两次买入会额外增加不少成本，虽然置换后房价涨了，房租覆盖月供了，但算上时间成本和置换成本你其实是亏的，而运河湾这个楼盘是处于通州新城的核心位置，也是距离商务区及地铁最近的唯一盘，综合资源这个盘是没有问题的，即使要换也至少等到这一轮牛市过后，万一这期间通州放开限制这个盘无疑是最大的收益者，一般的牛市过后核心圈都会出现回调的现象，到那个时候你再考虑也不晚，反之不会失去通州的机会。
3、三里屯，国贸，建国门等类似于这种商务区，所有的公寓以及住宅的租金水平都很高，但涨幅全差，住宅的涨幅逻辑和商务区完全无关，优质的商品房住宅首先要有一个优质的商圈，这个商圈90%的功能都要是以提高居住条件为主，包括硬件设施，区域的园林绿化，马路，公园，软件配套设施商超等，这些都是以居住为主的服务项目，而商务区90%的功能都是以提高办公效率为主，这样的商圈位置再核心它的住宅房价水平也不会太高，投资写字楼应该找这样的区域，投资住宅应该避开这种。
4、保值性住房和商品房无关，无需关注，我们只需要知道高品质的商品房会越来越稀缺的就可以了，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/稀缺商品房的特征,祝顺利！
Q:提问:星主:您好！目前有购置房产打算，想听听您的意见，目前居住大兴双高花园小区，家里老人居住一套一层两居，自住四层两居，同单元。家里还有两套黄村两居老房子目前出租状态，庞各庄一套商业性质叠拼，家里两个孩子在旁边景山分校上学，家人工作都在大兴黄村，8年内不考虑更换区域，目前手里可动用资金大约1200w，年收入100w左右，可按首套，现在有两个想法，一是:在周边购置改善三居或者四居，看过周边兴创屹墅、西斯莱、青岛嘉园二手房，也看过黄村义和庄区域新房，以上房子是否值得购买？性价比如何？二是:不在大兴区黄村区域购房，在其他区域投资一套升值空间好的房子用于出租，给个建议区域或者楼盘。希望您能给个合理化建议，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、你大兴持有的这5套房，从保值及增值的角度都应该做调整，具体为：高米店板块的双高花园价格4万7，而顺驰领海的价格是5万，从我过去的经验,这种位置的次新盘淘到笋盘概率80%以上，意思就是顺驰领海有很大可能可以以低于双高花园4万7的价格买入，双高花园从居住体验及楼盘的综合资源都要比顺驰领海差很多，而顺驰的价格确不高，所以一直是板块内的主流盘，高米店这个区域有它的价值，也是承接南城刚需的主要区域，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图
大兴西侧板块轮动的顺序依次是西红门，高米店，如果板块轮动顺驰领海无疑是最大的收益者，而双高花园以目前的价格保守估计中短期不会有太好的表现，如果你们在这个区域上有购置的需求，不应该动用手中的现金，第一考虑应该是以旧换新，如果以现金购置等于你们所有的不动产80%压在了高米店，剩余的20%一部分在庞各庄，一部分在黄村的老破小上，这种布局的方向是很差的，也是很危险的,高米店这种区域虽有价值但还不值得多仓重仓，准确说是总价超过800万就应该逃离的区，你是因自住不得已两套。
2、其次黄村的两套老破小也要趁势尽快变现，黄村是大兴最早的城区，整个区域90%的盘全是老旧小区，而大兴是一个快速发展的区，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;未来的新城新区新盘会把老城老盘的行情慢慢淹没掉，尤其是那种老破小扎堆的老城区，老破小值不值钱取决于它的周围是什么，像城内再旧的盘一样有价值，而相反新区越金贵，老城区就越破败，这种没有地段资源的越早脱手越好。其次庞各庄商业性质的叠拼，每一个行政区都有低密度的住宅区，大兴的低密度住宅区是河西北侧紫金壹号院的地块，除此之外类似于庞各庄，新机场，采育这种位置的洋房只有居住属性，低密度产品除了本身价值，还有圈层价值，地段价值，这些资源是有分别的，资源太差的无论居住属性有多强，未来都是不值钱的。
你当下的重心是要尽快做这些房产的清仓计划，并且要快,最好是趁这一波高峰期把该出的全部出了,除了高米店自住的，南城不建议另外新布局了，如果有别墅或者低密度产品的需求，可以移到亦庄的核心圈，就是紫金壹号院和金茂府所在的两个地块，还有多余的资金就要移到城六区了，海淀朝阳是首选，这样你的布局是高米店2套自住，亦庄一套，城内一套，如果资金宽裕可以在保证这个布局的情况下扩大城内的面积，高米店要压缩购房成本和面积，亦庄适中即可，这种布局方向上不会有问题，建议你认真阅读星球精华栏实操类的文章,81#北京房产核心逻辑和原理这篇是必读,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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