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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，先说一说我的情况，希望得到您的优化建议：房产两套皆为去年购买，一套位于望京的金茂樾120平，2025.6才交房，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，房本己下全款530，去年底交房装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京单位边租房，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？
A:回答:您好，采育这套你要从长远角度计量，首先你去年的这个抉择是错误的，远郊尤其是边缘地带未来没有房地产，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天这些位置的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产，这种一定是要做脱手计划的，但我不建议你现在就抛，可以等这一轮行情的节奏，如果城六区之外放开限制，这些板块的房子还会有一定的热度，这个时候你再出手会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总您好，感谢知识分享，带领大家不断进步。现想就个人情况进行咨询：家庭在大望路乐成公馆有一套三居（自住），西城广安门外一套两居西堤红山（老人住），同时作为西城学区房名额，打算今年把孩子从东城转到西城上学，本人在广安门外附近上班，目前居住在朝阳，上班较远。老人名下一套大望路两居石韵浩庭，目前在当办公室用。目前仍有较高贷款。另外，西安未央区有一套正在挂牌出售，预估出售价450万元左右。考虑出售西安这套后，在西安高新或曲江区重新购买一套作为投资，手头无资金，西安换房不考虑加价。请问把西安房产出售后，重新在当地投资一套，是否可以？北京的房子是否还有置换优化的必要？谢谢您！祝工作愉快！
A:回答:您好，感谢信任！1、你们北京的仓位很不错，乐城公馆和西堤红山无论从商圈还是楼盘都很好，要说瑕疵唯一的不足就是红山稍微小点，这种大盘三居以上的大户型更有优势，并且越往后越吃香，你可以考虑把石韵浩庭和红山合并为一套，在红山升级一套大户型，石韵浩庭这个盘在大望路不差但也不算很好的那种，保值性没问题，行情来了区域的大盘往上走，它也不会拉下，只能说中规中矩，如果合并一套的话你们可以多出一张房票，往后可操作空间更大;可参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,
2、关于西安的房产，我不知你是处于什么原因要做置换，我对这个城市具体的板块不熟悉，选筹上无法给你具体的建议，可以给你一个大致的方向，一般一座城市或者一个较大的区域都分为老城区和新城区，老城区如果整体界面空间都不错，配套也很完善，又有好楼盘，这种位置无疑是比较稀缺的，房价的上限也比较高，如果靠近老城区的新区域发展的很快，有真金白银的投入，各项配套也在兑现的路上，整个区域的空间界面软硬设施都已经逼近或超过原有的老城区了，而价格只有老城区的一半或者6折7折，这种情况投资新区未来的空间更大，就是原有的核心区越金贵，新区越不值钱，原有的核心区越破败，新区就越值钱，大概就是这种逻辑，给你一个参考的方向，具体位置还要具体分析，如果要下手还是要花时间研究板块的差异化，其次我的第一感觉是450放在西安总价略高，祝顺利！
Q:提问:京总，您好。刚加入星球，拜读完您的精华文章后，您的投资选筹思维让我受益匪浅。关于家庭房产优化以及积分落户买郊区房，想请您用您的战略眼光，从长期资源配置的角度给个建议：基本情况：非京籍，工作居住证可以买两套，目前只有一套房，自住，南湖东园一区的两居，满五唯一。我和我爱人40+，都在望京工作，一时半会也不会换工作，换工作也没那么容易，家庭月收入5w+但未来不稳定。一个娃在小区配套小学上三年级。如果换房也是在北边，南边通勤太远。
1，我看这个小区不在您的望京版块图里，不知道主要什么原因？跟它价格差不多的房子似乎都放进去了。这个小区确实离地铁远了点。这个小区的前景您怎么判断？2，因为没有郊区房，无法积分落户职住加分。希望有一个郊区房，需要持有5年+，拼一个落户机会。现在在纠结，两个方案：A买一个远郊的低总价房做二套？B卖掉望京换一个郊区的自住房？资源：房子市值600，贷款200，手头存款有限也就70。方案A：如果买个远郊的二套，好像只能看远郊100万以内或上下的房子，目前看了下房山的窦店（1998—2010年）、燕山（七八十年代），还在想要不要去看密云的新房如龙湖长城源著、麓秀佳园，以及延庆的城建万科城。感觉燕山的房子太老不敢买，窦店年轻些，担心不保值。密云延庆的还没看。这些在您的选筹逻辑里都是不保值的吧？可是确实现金有限，愁人
方案B：如果卖掉望京换个郊区房，主要问题是孩子上学问题，孩子目前三年级。我问过回龙观的学校，都说三四年级很难有空缺学位，转不了，而且转学对孩子适应来说也很有风险。如果换郊区房，要么转学去新买的郊区小学估计会很差，要么不转学、就在现在小区租房子，那就得双租。另外就是，换郊区换去哪呢？昌平？顺义？目前只考虑北边，因为工作机会在北边，希望换两居或三居，哪个升值潜力更大？望京房卖掉扣除贷款（200）加存款也就首付470，未来两人收入没什么上升空间，不太敢太高的贷款。加上贷款好像也就够支撑700的房子。次新房选择好像也不多。而且望京住着挺舒服，上班近上学近，产住结合，保值应该也还好吧，也怕走了就回不来了。很纠结，期待您的战略眼光指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、关于南湖东园一区，收益于望京聚集的产业资源，整个区域内老破小保值功能很好，望京的楼盘大致可以分为四类，第一类是高品质的贵妇盘，类似于中央公园这种，第二类是高端改善盘，类似于臻园东湖湾这种，第三类是刚需偏改善盘，类似于澳州，季景这种，第四类就是纯刚需，类似于望京西园，南湖东园，利泽西园，而纯刚需又分为两类，一类是有学区，近地铁，配套资源好，一类是无学区，远地铁，配套资源差一些，而望京地区是一个支付能力极强的区域，尤其是大宗商品，产业资源聚焦，
这种性质的区域新陈代谢的速度会很快，无论是过去的购买力还是未来的购买力都远超其他位置，所以这种区域的楼市表现常年是贵涨贱跌的现象，越贵的越涨，越便宜的越跌，抛去其它属性从纯投资角度，南湖东园一区这种盘应该是要往前三类上置换，例如首开的两居700也能淘一淘，望京的长期价值很牢固，中高端市场的表现越往后越优秀，相反第四类老破小并不是没有空间，整个望京有近140个盘，老破小的稀缺性并不好，它未来的空间是要看和它最近产品的价格变化，第三类如果三年涨30%，第四类可能是5%左右，大概就是这个逻辑！你可以参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图;
2、关于你的积分需求，方案A最终的亏损概率大概80%以上，当然不是全部亏掉，你100万买入，5年之后卖掉或许是80万，70万，甚至是60万，如果最终要考虑此方案，最好有一个心理预期，用20万或者30万去做积分落户，这个结果是否能承受，如果能接受你就可以考虑这种方案，远郊尤其是边缘地带未来没有房地产，过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，
楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终的结果是这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产！可参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
方案B的回龙观会稳健一些，积分落户有两个相对安全的位置，一个是亦庄一个就是回龙观，这两个板块都有产业资源辐射，并且海淀北部新区是未来的一个增长点，对于回龙观地区是利好的，如果可转学能兼顾到你们自住，转不了学要么就是布局到回龙观以租换租，要么就是做好亏损的计划继续住在望京，从投资角度回龙观的次新盘成长性要优于望京的老破小，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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