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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好，我是置换学区房子中，预计卖掉500万房子买个700万左右的，很不幸的是在政策之前的几天把房子卖掉，正在跟业主谈判买房子过程中新政策落地，因业主临时涨价谈判失败，本看好的房子已涨20万，其他差不多的房子也不太好谈价了。据说某些专家说本轮小的涨幅可能会持续两个月，两个月之后可能又会降落。不知道我现在应该提高心理预期，赶紧买一套房子，还是可以再观两三个月再买?因为孩子上学，我必须最晚是明年二三月份之前买到手。
A:回答:您好，旺季的换房顺序应该是先买后卖，你有意向的目标房源，并且可以签约这个时候你才能去签自己要卖的房子，具体的操作顺序是上午签买，下午签卖！你现在的操作等于是市场回暖的前夜把自己的房子卖了，我建议你此时可以提高自己的心理预期，如果房源质量不错提高一定的溢价并不是不可，此轮行情不可能只有2个月，一般牛市分为2种，一种是短波，一种是长波，从过去的经验看短波最常见是出现在春节前后，一直持续到五一左右，而长波会出现在九十月份一直持续到第二年的五一左右，这也是真正的牛市
真正的牛市涨幅最猛的这一波是春节前后这一段，楼市回暖的前期在成交价上并不会有明显的涨幅，只有量大到把小区所有笋盘全部清空第二批房源挂牌的时候价格才会有所上调，你现在去增加一些溢价去购买第一批房源并不会额外增加很高的成本，因为本质上这些涨价的房源还是属于库存货，如果这些库存清空后再挂牌的房源才是真正的高价盘，且质量并不一定比前面的好，相反你现在持有现金观望等回落是有一定风险的，北京已经挤压了很长时间，这一波大概率会集中爆发，建议尽快锁定房源，可以参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价回暖轮动规律祝顺利！
Q:提问:京总您好，拜读了您星球的精华文章，很有收获！1. 我们现在海淀住父母房，居住和学区都还可以解决，但自己名下没有房。平时在朝阳磁器口上班，所以现在考虑的主要是朝阳、海淀和东西城。2. 目前主要是不想错过，此前2015那一波也没赶上。但现在手头首付仅有200以内，月供不超过2万，预算在北京太有限。想请教一下有没有合适的下手对象？希望持有至少六七年，到下一次牛市看情况改善或长期持有均可。本身不需要它来解决学区，出租也可，但无奈预算太有限，也不能一直等下去。我们需求很明确，但本身是新手，很多东西都不太懂。希望您能不吝赐教！十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略，其次关于选筹上，200以内的首付款可以把目光移到朝阳板块，如果是在东西海这个预算只能购买老旧社区的小户型，这些房源选筹正确可以起到保值功能，但成长有一定限制，相反朝阳是目前市区价格较低的一个区域，尤其是对于预算不高的刚需相对友好，你可以围绕国贸一带看房，具体方位可以重点关注大悦城附近，石佛营板块的炫特嘉园是很好的一个刚需盘，包括晨光家园，再往东可以顺着朝阳北路外溢到常营，柏林爱乐三期，苹果派都可，常营在朝阳属于一个价值洼地，虽然已经到最边缘位置，但这个商圈有完善的配套，交通也很方便，价格确不高，房价相对很牢靠，你重点围绕这两个板块选是很好的选择，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情,祝顺利！
Q:提问:京总好，拜读了不少您的文章后特来向您请教。本人小白，结婚刚需，上班在国贸，预算500W，首套房。想找通勤方便、保值的刚需盘。目前在关注通州朝阳交接的国誉朝华和黄厂地铁站旁边的绿城沁园。可否帮忙分析一下这两个项目的未来预期？以及您认为还有哪些楼盘值得关注？万分感谢！
A:回答:您好,绿城沁园的成长环境比较差,请仔细阅读星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳的发展方位是东北,东南以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店、豆各庄这些位置都是发展严重落后的区域，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平,从东三环沿线北到京通快速，南到京沪高速，京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎;而豆各庄无论是从距离上还是资源上都没有优势,这个区域的商品房富力又一城是多年横盘微跌的
其次国誉朝华的位置更差,或者说物质学院属于通州最乱的板块之一,通州往后的投入建设全部集中在新城,这种两区交界大概率会成为两不管地带,只能说这两个盘未来的预期很低,你通勤到国贸,不如看看常营板块的次新二手盘,它的商圈资源要比物资学院和豆各庄好很多,并且呢价格还算是洼地,苹果派正规的两居室价格也就500出头,它的保值性以及抗跌性都要优于前两个,往后的楼市无论是下调还是往上走都会是分段式的,以行政区为单位能够往上走的只有个别资源比较完善的商圈,以商圈为单位会是一些楼盘综合资源不错的盘,跌跌涨涨是常态,如果再遇一个调整周期,绿城和国誉这种盘会是第一个下跌的,因为它的地段太缺乏基础资源,这种性质的区域贵跌贱涨是很有可能的,建议你仔细阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理这篇文章,祝顺利!
Q:提问:京总好，拜读过您的精华文章，北京新政策下我想对家里的房产优化一下，希望能给些建议:1目前考虑优化的房产情况:（1北京塔院小区迎春园6楼顶层68平小三居一套，无电梯，目前出租每月9000，个人自估680万（2青岛市北区锦绣华城小区120平三居一套，属于青岛核心地段洋房，目前出租每月5000，个人自估420万
2生活现状：北京以租养租一家五口住在莱圳家园长租，孩子在附近上幼儿园,3.工作现在：我和爱人分别在朱辛庄和南二环工作，比较稳定4. 现金和贷款：可接受上一定的杠杆结合现金等再补充200万左右;5.优化需求：优选考虑资产升值，新房购入后不自住仍是出租，故暂无明确方向;请教京总：1.这个置换建议考虑动哪个房子组成新的ZD,2.求京总推荐北京投资板块、楼盘,非常感谢
A:回答:您好，感谢信任！你的操作思路应该是要把牡丹园塔园的老破小和青岛的洋房一并脱手，配合持有现金加杠杆在北京布局一套大盘，从城市维度北京作为首都无论是从流通性还是成长性都要优于青岛，你这个近400万的资产放在青岛并不能产出较高的收益，而租金水平也不高，这种布局如果不调整显然是很浪费资源，其次牡丹园塔园这个盘的保值性很不错，属于板块内的热盘，城内类似于牡丹园所有这种商圈的老破小在未来的保值上都不会太差;
而增值性主要是看这种商圈成长环境以及楼盘的稀缺性，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/老破小的价值逻辑,如果整个商圈或者方圆3公里左右的住宅全部为老社区，这种性质的区域那种物管资源比较突出的老社区成长性很好，尤其是老公房，社区有管理，面貌干净整洁，这类盘表现会更好，如果是次新盘与老社区混合的商圈，并且老社区自身又没有稀缺的资源，这种自身的成长性会弱一些，反观牡丹园的稀缺性并不突出，你这两套房产加在一起已经近1100了，如果配合一定的杠杆再补充一些现金可以拿到资源很好的盘，这种方案无论是保值性还是成长性都优于最初始的状态，至于选筹上，你们现在居住的位置就很好，可以再本地布局，挑选品相好的楼盘买入即可，可以参阅精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好，默默关注有半年多时间了，真心请教，恳请指导。家庭名下在西北旺中海枫涟山庄有一套中偏高楼层三居，无贷款，自持200左右。全家目前工作上班在东城，以租养租居住，孩子上学问题已经解决，工薪家庭，年入30多一点。老人今年刚刚落户，老爸今年尿毒症确诊，需要长期透析。目前想着眼为父母养老，顺带保留一些资产或另外投资增值
有几点考虑疑问，1，中海枫涟山庄是不是要出手变现？2，考虑中海出手或过户父母，用首房首套资质在通州国誉未来悦购置500左右三居，作为父母养老房，老人实地看过，我们购买意愿也很高，因为它距离医院较近，但近几年老人可在东城随我们居住透析，所租房子够住，也不排斥，另外500左右总价在不动中海情况下可以贷款购买，承受负担。3，留下部分资产重新投资别的板块布局或者保守持有稳定理财。投资房产可以利用父母的首套资质去布局。请京总指导！
A:回答:您好,感谢信任!1、关于中海枫涟山庄是否出手变现;西北旺这个板块前期的成长一是房地产的普涨红利,二是区域高端产品的拉高,大概是在11年左右的时间,两个大开发商分别拿了两块地,一个融创,一个万科,万科做的产品是刚需改善,融创做的是纯高端,再往前面是亿城的西山华府,这三个盘当时瞄准的客群主要是海淀区;而海淀虽然是资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区;所以当时这三个盘吸引了众多城内的置换家庭
而一个板块完整的生命周期是从炒概念、炒地皮、到最后的炒配套和炒供需,参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/认识新区,西北旺是在炒概念和炒地皮的时候涨幅最大,后两阶段基本已经停止了,今天西北旺的配套和一开始一样,如果没有大笔投入和改造力度,未来再往上走难度很大,所以这个板块后期的涨幅就很差了,如园和融创的品质在整个海淀北部都是品质比较高的,但在海拔上却不高,很难再往上走了,主要原因就是这个商圈的成长环境不好,一个楼盘最终的价值是有区域资源+自身资源组成的,两者缺一不可,海拔高的楼盘都是具备了商圈资源的稀缺加上自身资源的稀缺,从这个维度看中海已经吃到了炒概念炒地皮的行情,如果你再想吃配套和供需周期太长了,并且有不确定性,最优且最稳健的方案就是现在脱手做置换升级了;可以参考海淀跑赢大盘选筹导图,
2、关于国誉未来悦;这个盘不在通州现有的核心圈,也不在未来的发展方位,你可以参阅星球精华栏83#通州跑赢大盘选筹导图,从上营大桥开始沿着运河一直往东到东六环为止,靠近运河附近的纯住宅商圈次新和纯新都很好,脱离了这个范围原则上说即便通州有利好,受影响也不会很大;你应该先考虑升级中海枫涟山庄,三居室可以回1200到1300这个样子,既然你们在东城上班,可以以工作单位作为参考在附近布局,尽可能的去拿优质大盘,至少要保证家庭名下有一套这样的盘可以吃到未来的涨幅再考虑第二套,否则你数量虽然多了但不一定能吃到涨幅,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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