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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！请教您：目前孩子就读石景山实验小学三年级，家有八角南里房子一套约500万，现金100，夫妻年收入60+，工作稳定。原想孩子小学毕业前一年（2026年，京籍小孩入学人数骤减，西城房子可能降价）购入西城一般学区房子，在西城小升初。但现在新政出台，不知西城房子会否冲高，到2026即使下降也高于现在，那我们空等三年毫无意义。不知您建议是现在做置换还是再等等观望，谢谢
A:回答:您好，关于学区房未来的走势，这个谁也无法预判精准到具体年份，因为这类房人为干预性太强，我们只能通过商品房稀缺特征和未来学区政策的大概走向判断要避开哪类带有学区属性的风险房产，从商品房的居住属性西城具备稀缺性的楼盘，学区属性占比低的，会随着时间的推移而再次走高，这个是无疑的，西城拥有全国最顶尖的资源，除了教育还包括民生、生产、人文,这些都是无法复制的，而稀缺性的房产是指楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺，而不具备稀缺属性的房产它今天的价格主要是因学区推高的，原本以它的价值市场价可能只值10万，因为学区的加持变成了15万，这5万就是学区溢价;
如果5年后学区继续加持，那么15万可能会涨到16万18万甚至更高，反之如果未来弱化学区属性，15万可能会变成13万11万甚至更低直到回归它原来的价格，这期间的波动我们牺牲的是时间成本，准确说西城这种一线位置的房子从更长远去考虑价格只会越来越贵，不会越来越便宜，即便是高溢价跌下来学区房，未来还会继续往上走，只不过这期间我们的损失是时间，稳健的思路是要么去买楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺的这部分盘，如果拿不到就要避开这个区域了，你八角南里的房子是要做置换升级，但你600万做首付在西城怕是不太好拿稀缺的房产，要么是选一些中等片区，参考精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;如展览路，南北露园都不错，要么就是以租换租把八角南里置换到其它区域的一线位置，未来孩子上学时再做置换，这两种方案都要比继续持有八角效率更优，星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)可以查询楼盘详细行情,祝顺利！
Q:提问:京总您好！拜读了您的文章我获益匪浅！能遇见您真是我的荣幸！现在还想就我个人具体的情况向您咨询。个人目前情况：目前持有一套通州运河湾南区的三居室，去年750买的，只贷了不到200。当初想的是买来自住顺便等副中心枢纽建成吃一波红利。但买完计划有变，目前租7k，月供1w。手头还有一定资金。个人目前想法：1.鉴于通州区的限购、目前租金不能覆盖月供以及资产保值增值的考虑，想置换到能产生更多价值、未来保值增值更好的区域，比如您文章中多次提到的望京、清河板块。2.不考虑住。贷款最好200以内。3.只希望：1）若贷款 租金最好覆盖月供、2）保值、3）增值，为未来置换改善做准备。
综上因素，想请问：1.现在留着运河湾一动不动是否是个好选择，因为还不满二，有一定税费2.置换到望京，是否是个好选择，以及哪个小区您推荐？（个人目前看中大西洋新城的一居室两居室、融科橄榄的一居室，但这俩价格都不低，未来涨幅空间多吗？）望京板块的租金我大概了解了一下，若贷款上好一点的小区，租金大概率能覆盖；若不贷款，也就能买到老塔楼或无电梯板楼，虽租金基本也比运河湾高，还能省下月供，但那些小区的流动性、增值空间在未来能否比得上运河湾？怕砸手里3.三里屯板块，像康堡花园和圣世一品，租金是不错但都是一居室，它的流动性如何，适合投资么？4.昨晚中国房地产报发文，保值性住房不得上市交易。这是否是个信号，再买房最好买房本是商品房性质的，或整体商住性质的？
A:回答:您好，感谢信任！1、你太过于关注租金，商品房住宅主要的收益主体是涨幅，而不是租金，租金是基于房价不涨的前提下作为一种理财方式去计算的，因租金覆盖不了月供这个因素去计划置换，这个考虑的方向是错的，即便是置换也要是处于成长性及效率方面去考虑。
2、关于你考虑的方向，去换到望京或者清河，从兑现周期以及成长空间望京和清河无疑是要比运河湾效率上更占优势，通州还属于正在发展的区域，准确说还是一座空城，除非是受政策面影响房价才会有上涨的可能性,而这两个板块已经发展成区域的核心了，无论是产业资源导入的购买力，还是区域民生资源的成熟度都属于拔尖的水平，从中短期或者是长期这两个板块的预期都高于运河湾，但是呢，我不建议你现在去置换，你两次买入会额外增加不少成本，虽然置换后房价涨了，房租覆盖月供了，但算上时间成本和置换成本你其实是亏的，而运河湾这个楼盘是处于通州新城的核心位置，也是距离商务区及地铁最近的唯一盘，综合资源这个盘是没有问题的，即使要换也至少等到这一轮牛市过后，万一这期间通州放开限制这个盘无疑是最大的收益者，一般的牛市过后核心圈都会出现回调的现象，到那个时候你再考虑也不晚，反之不会失去通州的机会。
3、三里屯，国贸，建国门等类似于这种商务区，所有的公寓以及住宅的租金水平都很高，但涨幅全差，住宅的涨幅逻辑和商务区完全无关，优质的商品房住宅首先要有一个优质的商圈，这个商圈90%的功能都要是以提高居住条件为主，包括硬件设施，区域的园林绿化，马路，公园，软件配套设施商超等，这些都是以居住为主的服务项目，而商务区90%的功能都是以提高办公效率为主，这样的商圈位置再核心它的住宅房价水平也不会太高，投资写字楼应该找这样的区域，投资住宅应该避开这种。
4、保值性住房和商品房无关，无需关注，我们只需要知道高品质的商品房会越来越稀缺的就可以了，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/稀缺商品房的特征,祝顺利！
Q:提问:星主你好，关注您很久了，看了星球的一些精华帖，也读了很多您的精彩回复，希望您指点一下是否现在出手买房，以及买房的策略。我在朝阳北苑上班，也住在附近。目前无房，有首套资质，首套资金预算630左右，买房需求是自住、投资+保值，将来留给孩子，孩子目前6岁。从18年开始陆续看了附近区域很多房子，从天通苑，老北苑，新北苑。比较倾向于区域内次新的二手房，比如望春园，驻华年，中铁国际城，天居园，天畅园，拂林园，上元等等。
在这边住了10几年了，对比望京，北五环这边确实缺少优质资源，居住和出行倒是相对方便，旁边也有医院和森林公园，对比望京不知道上升空间怎么样。否帮忙推荐一下。三口之家，老人偶尔过来小住，主要考虑两居，和一改二的大一居。年入100左右，您看目前的行情来讲，是接盘买入还是持币等待。买入的话麻烦帮忙推荐一下楼盘信息。
A:回答:您好，感谢信任！1、关于出手时机，我一直灌输的理念如果你是北京的第一套房，在符合限购条件的情况下，资金足以支持拿到优质盘，能尽早上车尽量早上，这些房产即便是你买完出现下跌的情况，也无需过多担心，这种下跌属于行情后的正常波动周期，每一轮都会出现冷静期价格回调的现象，那种资源很差的板块，如果遇到牛市可能会涨一波，然后冷静三年五年，最后跌破买入价，无论是刚需还是置换我鼓励大家去买第一类房产，这些房产大方向是一定往上走的，即便是房地产出现大面积下跌，这些房产也是最后一批跌的，它的保值性及抗风险能力都是市场上最强的，如果集中所有资源拿不到这些好资源的盘，我建议是保留房票再等等，现在的市场格局是只有一小部分盘会继续上涨，而大部分盘的金融属性会越来越弱化，直到最后只剩居住属性,这一点我多次在星球内提及,
2、关于新北苑这个板块，它从居住体验上来讲是要超过北边大部分区域的，从城市面貌到楼盘的品质都无可挑剔，好项目扎堆可以提升一个区域的质感，这样的区域它的生命周期会很长，但是呢，新北苑缺乏生产资源，北部的生产资源全部都集中在西北东北方向，最近的来广营地区还有一定的距离，其次新北苑因为全部为新盘销售，所以新盘是由房企定价，而二手房是由市场定价，这就导致了这个区域从一开始的高定价+新楼盘吸引了众多置换者，这种质感很高的区域很容易把人蒙蔽，而忽略了其它要素，房产的价值是五大资源决定的，参考会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理！所以新北苑目前的价格是偏高的，如果你布局到这个位置是要有长持计划的，至少要10年往上，这种周期会更加牢靠！
3、关于望京，我最近在游览网页时注意到有部分房产博主在唱空望京的房价，甚至拿了部分楼盘不同时段的成交价去对比，用某一项指标去果断否定房价这个逻辑本身就是错的，你要记住，当次城区的价格低于核心城50%的时候，次级城一定会有补涨的机会，同样当次城区的价格接近核心城的时候，核心城在下一轮行情一定会再冲高，只是时间问题，这种规律如果没有长期的买卖经验是未知的，并且是在不同的时期不同的地段反复买卖才能熟知交叉上涨的规律，你去游览一下望京和周边的房价比逻辑自然清晰，具体到你的选筹上，如果选望京，行情会比北苑更吃香，但你需要牺牲居住体验，同样的预算在新北苑体验更好，如果选北苑，那你要耐得住寂寞做长期的持有，这个需要你自己平衡后再做决定，楼盘你可以查阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)，能购得上的楼盘都可，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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