哈喽大家好，我是血拼哥。
今年新盘真的不好卖，不管那个板块，总不会是独一份新盘。
同片区两个新盘面对面撕杀，也让开发商都很焦虑。
血拼哥建议大家，如果想买的板块有两个新盘，一定要清楚自己的情况与诉求，不然非常容易被市场风向带着走。
比如刚需，还是要看重临铁，差条街真的会差很多，越是临铁未来接盘的人才会多。
再比如，如果板块内小户型数量比较少，开发商肯定顶着指导价卖。购房人卖的稍贵，后续再转手也会更难。
今天我们再聊一个项目，和我们前两天测评的「建发观云」同属于后沙峪板块，也是想买到顺义这边必看的项目。
01/
低密洋房
6月初中能建在36家房企中摘得的顺义新城第20街区6001地块，中能建拿地后与国贸地产强强联合。
案名定为：「璟上兰园」
项目直线距离后沙峪地铁站更近约1.1公里，在东北五环外的位置上。
建发观云也在附近，直线距离后沙峪地铁站2公里，其实没什么太大区别。
只是璟上兰园挨着地铁，噪音问题是避免不了的，估计未来也是“机景+铁景”。
而且地块并不方正，规划横排两排楼栋，前面还有建筑遮挡，可能低楼层采光会有影响。
规划有11栋住宅楼，7-14层，共478套住宅，容积率1.8，属于小高层社区，部分为洋房。
期房指导价5.8万/平，现房指导价6万/平。
02/
小改善户型
璟上兰园户型面积段为：105-152㎡，户型有四种：105㎡、119㎡、131㎡、152㎡。
目前网传的户型图给大家找来了，实际最终定版以项目官方口径为准吧。
105㎡户型，南北通透，三面宽朝南。
加上大阳台设计，真的给购房人很多想象空间，但如果阳台封闭不好，很可能噪音问题更严重。
总体看中规中矩，最低总价在690万左右。（户型图暂时未爆料出，只是目前猜测）
119㎡户型，同样动线非常流畅，南北通透，全明格局，三面宽朝南。
加上约7.1米的阳台，舒适度几乎满分。四居户型几乎能满足大部分家庭的日常需要，美中不足的是有个暗卫。
130㎡四居，四叶草户型，南向三面宽。
可能有转角浪费的面积，不过影响不大，LDK一体化设计，空间分区做的非常不错。
152㎡户型，非常传统的外置玄关。
喜欢的会真喜欢，不喜欢的也确实可能有槽点，动线上可能会比较分散，更适合多代同堂，适合每个卧室互不打扰的家庭。
03/
难以取舍
建发观云户型面积段130-210㎡，璟上兰园户型面积段为105-152㎡，期房指导价都是期房5.8万/平。
对比最低门槛，璟上兰园就便宜了100多万，显然对刚需更友好。
加上后沙峪这边的丰富的配套，理论上来讲，如果真想买这边，真差这100多万，可能没什么其他选项了，那就只能选璟上兰园。
所以大概700万是个分界线，往高走选建发观云，往低可以看看璟上兰园。
不管怎么样讲，建发观云不利因素更少，显然居住体验更佳。
只是建发观云产品定位还是大改善，130平以上的户型只适合对空间要求比较高的人群了。
而璟上兰园显然对大部分人更友好，临铁也是未来流通的重要保证，不过还是建议谨慎。
如果一开始介意不利因素的话，后续这种不舒服会被无线放大。
建议先看看璟上兰园开盘的热度，再做决定也不迟。
两个项目后续都有现房销售，附近也有出新地的机会，再等等也不迟。
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