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1、提问：京爷您好，想买房为孩子上学使用，首房首贷，首付300左右，最近看了翠微片区，翠微路2号院有套2层不错，不过房高很低，不到2.5，进去里面有点压抑，您觉得我们是在观望一下，还是可以考虑买这个
回答：你好，理论上来说，翠微这个板块，短期房价会平稳，毕竟这几年入学人口多。现在主要还是价格问题，如果价格比较优惠，还是可以考虑，如果性价比一般，倒是可以观望一下。建议你可以看看咱们的独家星球福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：京爷 珠市口地铁边的老社区能保值么。这一片有什么发展前景么，比如中轴线规划，南边的南中轴大红门附近的产业提升，老胡同退租等会利好到珠市口么
回答：你好，短期应该没问题，毕竟东城学籍，而且价格相对实惠。不过从发展潜力角度来看，应该不会有特别大的变化，界面未来可能会有改善，但产业估计不会有什么太大的提升。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《规划资料包》
3、提问：您好，今天看了一套友谊社区95年朝南建筑面积50的一居室，这套房挂了半年了，我看从原来的555万，半年降到495万，今天中介和我说410业主就愿意出，这样的房子便宜的有点吓人，请问这种情况值得入手么
回答：你好，评估房子价格是否合理，可以通过同户型历史成交价来看，当前市场下，一般得比高点低大概7-8%比较好成交，如果10%以上，算是捡漏了。如果价格异常低，而且业主不是着急用钱的情况，那还挺奇怪的。所以你得了解清楚，业主的卖房目的是什么，另外降到这个价格是否有很多人来看。理论上来说，很捡漏的房子，带看量应该会不错。特别需要注意房子是否有特殊情况，如凶宅、隐藏税、学位问题、房屋质量、业主特别情况问题等。建议你可以看看咱们的独家星球福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
4、提问：京爷，如果24年9月老大上小学，9年一贯；老二27年9月老二上小学，也9年一贯。手里中湾国际60平+复兴路甲65号40+平，一个租售比高，一个租售比低。您的建议是：1、在苏州街附近一直租房，至少奔着9年租，因为带着老人孩子，三居租金2w/月；2、买一套苏州街（八一学校附近）的，但是预算也有限，1200+左右吧，如果买有推荐吗？
回答：你好，因为时间比较久，我建议可以考虑去买一个，次新房选择少，那就考虑一些口碑好的公房社区，比如海淀南路30号院、海淀南路31号院（两居改三居），升值性其实还不错，离得也近。你要实在不想住老社区，那就投资一套表现好的小区，比如莱圳家园、中海枫莲、茉莉园等小区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
5、提问：京爷好！首房首贷，预算500w左右，主要出租，近几年不自住，也许六七年后会置换，不注重学区，比较注重升值潜力和空间。希望京爷能给个思路，推荐下板块和楼盘。万分感谢！
回答：你好，这个预算各个区域都有一些，尽量去选择流通性热盘。比如说海淀的上林溪、莱圳、当代、西山华府、等一居室，朝阳的青年汇、澳洲康都，亦庄通泰、经开壹中心等。也可以考虑一些优质学区板块，比如海淀八里庄板块的一居上车，升值性问题不大，比较符合这个预算定位。另外，一些海淀的回迁新小区也可以考虑，比如五福玲珑居南区等。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
6、提问：京爷好！预算400万内，想在海淀买个上车房。主要在app上看，还没去实地看房。想请问下，清河&西三旗区域，目前够得着的有观澳开间、西三旗的小两居（建材城X里 北新家园这些）。这两种哪个更具保值增值性和流动性呢？开间是不是不好出手？西三旗那边是不是交通和学校差一些？（永泰能买得起的房子楼龄都很老，标准的老破小，是不是最好别碰？总之就是预算有限又怕买了砸手里，真是很纠结迷茫，请您指点下）
回答：你好，其实两者表现都还不错，拿数据来说，在上一波行情中，两个小户型的表现都是20%左右，属于超过大盘水平了。这主要是前者是低总价两居上车海淀，或者是超低总价上车海淀，在某种意义上来说，都有稀缺性。至于学校，都一般，不过是海淀学籍。总之，两个都没问题，优选选择捡漏或者性价比高的房源。如果非要比较的话，观澳长远价值大一些，毕竟楼龄新点儿，而且是超低总价上车海淀，不过说实话从涨幅来看，可能不一定能拉开差距。永泰倒也没问题，海淀上车房，安全垫其实都还可以。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷您好，想买房为孩子上学使用，首房首贷，首付300左右，最近看了翠微片区，翠微路2号院有…
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