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1、提问：京爷你好，咨询一下，目前有京户，无房，公积金可贷款120万，计划买房，6-7年后大概率出售。买房后进行出租。首付在150-180万左右。月供在1.5左右。请给推荐一下可入手买房的区域。之前看过您的解说，关注过朝阳区常营附近新天地等位置。
回答：你好，你这种情况下，我建议两种思路：一个是热点板块买个一居室，比如朝阳朝青的青年汇、国美之类的；另外一种是东西海的学籍上车，比如东城都市馨园、西城荣丰2008、海淀财智/观澳之类的。以上表现其实都还不错。朝阳区常营附近新天地等位置的一居室或者小两居，表现属于大盘水平，保值性倒是还可以。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：房京爷您好！400W预算，目前有三个考虑：西安高新三期新房、成都高新区或天府新区、北京大兴或亦庄，从TZ角度看怎么选？非常感谢！
回答：你好，我对外地不是太熟悉。不过北京优质房产比前两者来得更稳健，用来投资还是非常不错的。需要提醒的是，北京很多区域房子投资价值并不是太大，400万在大兴比较难买到有投资价值的小区，并不是太建议。我更推荐亦庄，毕竟有产业，关注度也高。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：京爷您好！总价750以内，婚前刚需自住。您推荐世华龙樾一期西区，还是金域华府呢？
回答：你好，这两个小区都不错，世华龙樾一期西区的价值在于海淀、楼龄新、性价比高，品质虽然不算突出，但在回迁中算不错的了，升值性也不错；后者则是标杆小区，环境、管理、品质、关注度无可挑剔，就是在回龙观，当然，并不影响其优质升值性，而且更抗跌。本质上来说，就看你要不要海淀学籍，要的话，那就世华，如果不要，可以优先选择金域华府。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
4、提问：目前持有苹果社区南区北向一改二一套。目前想用父母首套首贷资格购房，按贷款303万的话预算在1140左右。
方案一：卖掉苹果南区买新房，好处是可以高贷款，标的到1400左右，坏处是大红门或黄渠的新房位置偏，通勤较远，板块较差缺乏产业和保值升值潜力。
方案二：卖掉苹果社区买靠近西城的海淀央产房，好处还是可以高贷款提高标的值，而且可以给孩子拿海淀户籍利于未来升学。缺点是担心老房子未来保值升值问题。
方案三：置换到崇文门附近，好处是通勤和孩子上学时间缩短生活便利，缺点是1100的预算要拿三居只有回迁房了，居住品质有限，同时担心回迁房保值受限甚至以后站岗。
方案四：就在双井置换，小换大，当然3居的话拿不到标杆盘
方案五：不卖房，直接在苹果社区再买一套1改2，两代人分开居住。好处是贷款总额高，且未来比较灵活，租金回报也可。
现在比较纠结混乱，求指导。
回答：以下是我的一些看法：① 黄渠板块新房比大红门好一些，而黄渠属于大盘高一些的选择，我认为倒是还行，长远有价值。② 这个方案是可以的，比如海淀的建设部大院等小区，表现其实很好，不用担心小区升值问题；③ 崇文附近，这个预算确实尴尬一些，不过保值性应该没问题，毕竟地段好；④ 双井倒也是个稳健的选择，不过这个预算没啥好选择的；⑤ 我认为这种相对一般，主要是苹果南北向，表现其实一般。总体来看，第一建议是你能否稍微再加点儿预算，在双井置换一个次新三居或者崇文次新，如果不行建议考虑海淀优质公房社区，再是看看黄渠新盘。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：京爷您好，我需要一套结婚刚需住房，目前我在望京工作，男朋友在惠新西街附近工作，总预算在400w至600w之间，在朝阳或者海淀有什么好的区域或者小区推荐吗？感谢您！
回答：你好，这个预算，如果是朝阳，可以优先选择望京这边，比如考虑2000年左右的刚需两居，性价比就还行，升值性也还不错，比如利泽西、望京新城、望京花园之类的；然后还可以看看亚运村，比如安慧北里x园，表现稍微差一些。如果是海淀，基本上就是一些管理好点儿的公房社区了，表现其实也不错，还有海淀学籍，比如塔院、知春路2号院等小区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
6、提问：您好，我们预算650-800万，首房二贷，不考虑学区，工作地点是亚运村、建国门，主要靠地铁通勤，想尽量满足板楼+大两居或小三居，请问有什么推荐的小区吗（不是板楼也可以）？目前我们看了四惠的远洋天地觉得不错，可惜只够得上二居室。另外还看了北苑的茉藜园、望春园、城锦苑、天居园、天畅园，望京的嘉润花园。感觉城锦苑性价比最高，也比较新，但是为什么价格一直比较便宜呢？还有城锦苑基本都是二代经适房，这类房是否可以选择呢？感谢~
回答：你好，你这种预算，其实望京、北苑、亚运村、立水桥都挺适合。望京的话，可以看看一些次新的小两居，澳洲康都、北纬或者能淘到一些，然后就是2000年左右的社区了，比如利泽西园、望京花园等。北苑的话，就是北苑家园X园。亚运村，可以考虑安慧北里X园。立水桥，考虑北京北小区。你看的这些小区中，北苑家园大部分是属于大盘水平，望春园好一些；另外，城锦苑是我比较推荐的小区，虽然是回迁，但楼龄新，密度低，涨幅还不错，是完全可以选择的。远洋天地属于大盘水平。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷你好，咨询一下，目前有京户，无房，公积金可贷款120万，计划买房，6-7年后大概率出售。…
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