今天下午，万众瞩目的内城明星「中信城」四期进行了线上摇号选房，共计800+组买家参与摇号，分585套房源。
中签率差不多能达到70%，和当初的学院里、永定府相比，已经翻了数十倍。
但近17w/㎡的购买力，仍然让很多粉丝朋友吃惊，在群里吐槽：
北京有钱人也太多了吧！他们的钱都是哪里来的！
包括刚刚结束的天坛府五期，250套房源官宣售罄，全盘累计成交额达246亿，单套房源最高价格高达4500w。
花半个小目标买下一套房，是很多人做梦都不敢想的。
确实，内城买房人，是北京楼市里很特别的一组存在，他们除了雄厚的购买力，还有着和普通买房人不大相同的购房逻辑。
复盘了最近两年内城豪宅的开盘数据，内城买家独特的购房逻辑，就藏在这里。
说一说我看到的几点现象：
现象1：没得选的市场，天坛府反而成了「妥协式」产品。
从2021年至今，真正算得上内城新房的不多，以三环为界，三环内的项目只有6个：
从网签端已经很明显可以看出，哪些是真正的「大热门」。
天恒学院里踩着海淀做倒挂，限价8w+，对外仅售143套，意向客户9000+组，中签率仅1.5%。
永定府生在寸土寸金的东城，新共产房，20%政府产权，限价8.9w，319套，中签率7%。
这两个大热门项目，热销的逻辑是共通的，黄金地段上的小户型低总价，体量小手慢无。
而天坛府的开盘节奏是细水长流的。
分6期开盘，每次只开200-300套，而往往不是开盘立刻售罄，会持续去化一段时间。
这说明，天坛府并没有那么抢手。
虽然也是限价，但12w的价格+130㎡以上的主力户型，购入天坛府的成本，并不低。
而在竞品市场里，天坛府又是一个别无选择的选择。
同样和上面列举的三环内产品做对比：小户型低总价的客群，抢不到学院里和永定府，选择拥抱天坛府。
130-160㎡面积段客群，在东城和丽泽之间纠结，东城显然更香，这又会牵扯出内城客群的另一个逻辑，我们放在后面说。
170㎡以上的面积段，对不起，没有竞品，天坛府是唯一的神。
而且从数据结构来看，天坛府在三期开始推出170㎡以上的户型，卖的很好。
证明是符合市场规律的，这部分超级改善需求在内城是空白的，让天坛府吃到了蛋糕。
所以即使产品确实没眼看，天坛府仍然靠地段和面积策划打赢了这场仗。
而且，从天坛府每期开盘后的网签速度，你还会发现一个现象：
买房人做出决策的时间，越来越快了。
从一期到五期，越来越多的买房人意识到，内城选择太过有限，错过天坛府可能就错过了最佳入场券。
现象2：越是买入内城的人，越是看重地段价值。
同样是三环内，北边大概率比南边好卖，东西城大概率比丰台好卖。
而越是买入内城的人，对地段价值的追求，越是苛刻且极致的，反而会让渡一些产品上的需求。
之前接触过一些内城买家，发现他们的决策，大多是争取在自己能力范围内选择最好的位置。
比较常见的目的是——为了置换做打算。
没错，对一些买家来说，内城置业竟然并非是「终极」改善，而是一个踏板。
记得之前一个粉丝朋友在丽泽和天坛府之间选了后者，买了天坛府220㎡+大户型。
她说：“产品我真心看不上，但东城总比丰台强，不过你说我买4层朝东，以后会不会不好卖啊？”
太卷了，两千多万的房子也在考虑朝向会不会影响流通，不过这也引出了我个人的一个好奇：
买了内城大户型的富豪们，未来的终极改善会在哪呢？
话说回来，虽然天坛府是一个妥协的选择，但真正「托底」的，还得是丽泽。
以上语境仅适用于内城豪宅圈，毕竟瘦死的骆驼比马大！
当天坛府退场后，悦府和瑞府应该还会有个小春天，三个项目客群上是有一定重合的。
而且从网签上看，悦府虽然后开，但卖的比瑞府更好，这也印证了内城地段为王这个逻辑。
现象3：内城买家对产品的容忍度，你想象不到。
永定府当初摇号时候，产品被喷「不能再烂」。
短面宽长进深，采光很差，连133㎡大户型都只有两面宽，面宽进深比只有0.5。
（永定府133㎡户型）
天坛府产品也谈不上出彩，280㎡大户型南向只有12.8m，面宽进深比同样低至0.5，客厅和餐厅整个被分割开，动线狭长，餐桌旁边就是卫生间，布局无「通透性」可言。
（天坛府280㎡户型）
三千万买到这样的产品，是需要一些勇气的。
现象4：内城的教育资源，溢价更高。
中信城预售价16.5w/㎡，相比周边二手房差不多倒挂个1-2w左右。
东西城两个项目，相隔一环，相距4km，差价4.5w/㎡。
这其中，至少有4w/㎡的价格，押在教育资源上。
中信城的火爆，不仅是因为地处西城二环内的核心位置，更因为它占据了北京市最好的学区之一。
海淀鸡娃的传说足以证明，中产阶级父母为了孩子的教育能有多拼。
周末中信城开启了线上预约看房流程，到场验资1000w，才能排卡参与摇号。
而据粉丝朋友说，根本约不上，第一步就卡在了运气上，还有的朋友已经提前看其他的备选方案了，做两手准备。
而今天摇号剩下的三百来位选手，又将何去何从呢？
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