今天下午,万众瞩目的内城明星「中信城」四期进行了线上摇号选房,共计800+组买家参与摇号,分585套房源。
中签率差不多能达到70%,和当初的学院里、永定府相比,已经翻了数十倍。
但近17w/㎡的购买力,仍然让很多粉丝朋友吃惊,在群里吐槽:
北京有钱人也太多了吧!他们的钱都是哪里来的!
包括刚刚结束的天坛府五期,250套房源官宣售罄,全盘累计成交额达246亿,单套房源最高价格高达4500w。
花半个小目标买下一套房,是很多人做梦都不敢想的。
确实,内城买房人,是北京楼市里很特别的一组存在,他们除了雄厚的购买力,还有着和普通买房人不大相同的购房逻辑。
复盘了最近两年内城豪宅的开盘数据,内城买家独特的购房逻辑,就藏在这里。
说一说我看到的几点现象:
现象1:没得选的市场,天坛府反而成了「妥协式」产品。
从2021年至今,真正算得上内城新房的不多,以三环为界,三环内的项目只有6个:
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从网签端已经很明显可以看出,哪些是真正的「大热门」。
天恒学院里踩着海淀做倒挂,限价8w+,对外仅售143套,意向客户9000+组,中签率仅1.5%。
永定府生在寸土寸金的东城,新共产房,20%政府产权,限价8.9w,319套,中签率7%。
这两个大热门项目,热销的逻辑是共通的,黄金地段上的小户型低总价,体量小手慢无。
而天坛府的开盘节奏是细水长流的。
分6期开盘,每次只开200-300套,而往往不是开盘立刻售罄,会持续去化一段时间。
这说明,天坛府并没有那么抢手。
虽然也是限价,但12w的价格+130㎡以上的主力户型,购入天坛府的成本,并不低。
而在竞品市场里,天坛府又是一个别无选择的选择。
同样和上面列举的三环内产品做对比:小户型低总价的客群,抢不到学院里和永定府,选择拥抱天坛府。
130-160㎡面积段客群,在东城和丽泽之间纠结,东城显然更香,这又会牵扯出内城客群的另一个逻辑,我们放在后面说。
170㎡以上的面积段,对不起,没有竞品,天坛府是唯一的神。
而且从数据结构来看,天坛府在三期开始推出170㎡以上的户型,卖的很好。
证明是符合市场规律的,这部分超级改善需求在内城是空白的,让天坛府吃到了蛋糕。
所以即使产品确实没眼看,天坛府仍然靠地段和面积策划打赢了这场仗。
而且,从天坛府每期开盘后的网签速度,你还会发现一个现象:
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买房人做出决策的时间,越来越快了。
从一期到五期,越来越多的买房人意识到,内城选择太过有限,错过天坛府可能就错过了最佳入场券。
现象2:越是买入内城的人,越是看重地段价值。
同样是三环内,北边大概率比南边好卖,东西城大概率比丰台好卖。
而越是买入内城的人,对地段价值的追求,越是苛刻且极致的,反而会让渡一些产品上的需求。
之前接触过一些内城买家,发现他们的决策,大多是争取在自己能力范围内选择最好的位置。
比较常见的目的是——为了置换做打算。
没错,对一些买家来说,内城置业竟然并非是「终极」改善,而是一个踏板。
记得之前一个粉丝朋友在丽泽和天坛府之间选了后者,买了天坛府220㎡+大户型。
她说:“产品我真心看不上,但东城总比丰台强,不过你说我买4层朝东,以后会不会不好卖啊?”
太卷了,两千多万的房子也在考虑朝向会不会影响流通,不过这也引出了我个人的一个好奇:
买了内城大户型的富豪们,未来的终极改善会在哪呢?
话说回来,虽然天坛府是一个妥协的选择,但真正「托底」的,还得是丽泽。
以上语境仅适用于内城豪宅圈,毕竟瘦死的骆驼比马大!
当天坛府退场后,悦府和瑞府应该还会有个小春天,三个项目客群上是有一定重合的。
而且从网签上看,悦府虽然后开,但卖的比瑞府更好,这也印证了内城地段为王这个逻辑。
现象3:内城买家对产品的容忍度,你想象不到。
永定府当初摇号时候,产品被喷「不能再烂」。
短面宽长进深,采光很差,连133㎡大户型都只有两面宽,面宽进深比只有0.5。
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(永定府133㎡户型)
天坛府产品也谈不上出彩,280㎡大户型南向只有12.8m,面宽进深比同样低至0.5,客厅和餐厅整个被分割开,动线狭长,餐桌旁边就是卫生间,布局无「通透性」可言。
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(天坛府280㎡户型)
三千万买到这样的产品,是需要一些勇气的。
现象4:内城的教育资源,溢价更高。
中信城预售价16.5w/㎡,相比周边二手房差不多倒挂个1-2w左右。
东西城两个项目,相隔一环,相距4km,差价4.5w/㎡。
这其中,至少有4w/㎡的价格,押在教育资源上。
中信城的火爆,不仅是因为地处西城二环内的核心位置,更因为它占据了北京市最好的学区之一。
海淀鸡娃的传说足以证明,中产阶级父母为了孩子的教育能有多拼。
周末中信城开启了线上预约看房流程,到场验资1000w,才能排卡参与摇号。
而据粉丝朋友说,根本约不上,第一步就卡在了运气上,还有的朋友已经提前看其他的备选方案了,做两手准备。
而今天摇号剩下的三百来位选手,又将何去何从呢?
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——北京楼盘返现金额——
1、海淀中海富华里、幸福里润园、栖海云颂、山屿西山著,小窝返现3-20万。
2、朝阳望京樾、北熙区、和光悦府、御翠园、金隅昆泰云筑,小窝返现5-20万。
3、丰台君礼著、北京悦府、建发璟院、北京天誉、天阅山河,小窝返现3-10万。
4、通州国誉朝华、融御、碧桂园和世界、京玥兰园,返现3-6万,另有特价房。
5、顺义龙湖御湖境、中海湖光玖里、和光瑞府、星誉BEIJING,小窝返现2-5万。
6、大兴橡树湾、御璟星城、未来云城、逸境、德贤华府,小窝返现3-15万。
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