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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，目前家里2代人，老人在石景山远洋山水有180多平4居房产，孩子年轻小两口在国贸CBD工作并在附近有120平1居房产，全家户口在西城区，媳妇娘家住万寿路，将来年轻两口有娃了，可以上海淀区五一幼儿园、五一小学等，也可以在西城区上学或者CBD附近上幼儿园。最近年轻小两口计划要娃。如果考虑年轻小两口生娃后，在国贸CBD工作通勤方便，娃上优质幼儿园、小学……等，老人居住环境好、品质不错、看娃又方便的话，想请您指导一下，家庭房产下一步如何配置？当然，也要考虑家庭资产的保值增值。多劳了
A:回答:您好，其一远洋山水这套180平的四居你要考虑做调整，参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;这是一个偏刚需的盘，刚需盘里不能布局大户型，这个是大忌，你可以去楼下中介门店查他们的成交记录，刚需盘里的大户型升值幅度是远低于小户型的，改善盘大户型才有优势，这个是未来的趋势，如果考虑未来的成长性你这套是要调整的;
其二CBD120平的一居室，这种产品属于小众需求，一般是二代比较喜欢，由于你没有提供具体楼盘信息，无法给出具体建议，但从我的经验可以判断这种楼盘大概是体量很小的那种社区，或许只有一两栋楼，产权属性多为商改住或酒店式公寓，这种产品的海拔也不会很高，由于开发商在销售时通过装修增加了溢价，所以买的时候价格要比现在的市场价高，因为国贸的服务主体是商务，所有的住宅涨幅全差，不分品质好坏，综上你这两套都要做调整，至于方向上，可以是以孩子的工作单位就近布局，也可以兼顾孩子未来上学的可能性，选筹上我没有你具体的预算信息，无法给出细节，需要你们综合考虑后再沟通，祝顺利！
Q:提问:京总您好！有疑惑需要求助！基本情况是：目前夫妻名下有1套房山单位公房（经适房性质不能交易但占指标），还有五棵松1套60平学区房，俩孩，二孩刚入小学，目前住学区房。对下一步方向请指点：方案1:学区房保留，满足小孩6年乃至初高中上学需要，用大孩名义（已满18周岁）再买一套，或学区房到大孩名下再以夫妻名义购买二套，预计可投800到1000，买一个后期保值增值好的房产，海淀西城优选，京总给个建议？
如能顾及自住更好（毕竟目前房屋面积过小住宿条件一般），但以保值为第一准则，如自住石景山远洋山水（距离目前学区稍近，户型不错但缺点是石景山），是否建议购买？方案2.将学区房卖掉，市值650左右，共可筹资1500左右，因剩余工作时间不多暂不考虑杠杆，推荐一处保值增值好的房产，如能满足目前自住更好，优选海淀及西城。个人比较倾向1方案，原因是至少能满足6年自住，另外俩孩子能保证两套房，专家从长远看倾向哪种方案？另外，如果在五棵松附近买房，专家推荐哪些楼盘，百朗园嘉德公寓今日家园永定华庭推荐哪个？或者有什么可推荐的，三居室价格适合的？多谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、方案一虽保证了数量，但质量并不是特别的高，其一是学区房的涨幅是随着政策涨跌的，五棵松板块本就属于溢价比较重的区域，其二60平米的一居室面积太小了，改善社区及户型才属于居住体验好的房子，好位置好楼盘的小户型只能做短期过渡，并不适用于长持，意思就是无条件的情况下可先买来过度，后期有条件一定是要置换的，因为这类房的保值功能不错
只是作为资产投资，它的上限太低了，其三1000左右靠近西城和海淀的位置，在商圈及楼盘的选筹上很难拿一套优质的大盘，只能选中规中矩的类型，结合到学区房带有不稳定因素，后买入的也是属于市场上的普通货，不如合为一套去拿一套高质量的，不但成长性有优势，也能提高你们的居住条件！建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;另：石景山远洋山水，鲁谷板块有它的价值，远洋山水也是板块内热度比较高的项目，保值及流通性都可，但本质这个盘还属于刚需盘，二套以上的家庭在置换的时候尽量往纯改善社区上换，无论是过去还是未来中长期，纯改善社区的成长速度以及条件都是要好于刚需盘的！
2、选筹上：永定华庭还不错，只是这个盘的面积偏小，百朗园和嘉德公寓流通性及保值性全差，属于板块内排名靠最后的，你要么就稍微往外移保证更高的品质，比如田村兰德华庭150平的三居，户型很好报价在1300上下，包括乐府江南140正南正北的三居，这两个盘都很好，尤其是乐府江南140的这种户型很稀缺，平时的出房率很低，要么就是降低一定的品质往城内靠，如甘家口小区160平的南北大三居，国兴家园150平的三居，除了国兴其它项目都在你的预算范围内，国兴总价稍超，这些楼盘的保值性及成长性都属于市场前列，你在五棵松考虑今日家园不如到甘家口，相同年代的甘家口的爆发力更强，如果是永定华庭不如乐府和兰德了，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:星主，您好！一直关注您对北京楼市分析，从宏观政策影响到微观社区操作，很具体很有针对性。目前我们夫妻都在朝阳工作，不想去海淀卷了。手头资金800左右，考虑孩子以后上小学（六年后），所以主要考虑在太阳宫、望京和慧忠里附近。主要考虑是太阳宫小学可以上朝师附小，但目前价值已经很高，不知道后面会怎样。望京楼新，但是学校不如太阳宫和慧忠里朝外。慧忠对口朝外学区，但是楼都很旧，担心6年后北京适龄儿童减半，学区溢价消退。请您指点，该如何选择。另外，感谢结合国内外形势，明年房价可能会有下降风险，不知道您怎么看？感谢，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,抛去学区方面单纯从居住属性，望京的价值都配得上它目前的价格，楼龄新居住体验好只是一方面，其核心因素是它商圈的空间感及产住结合的稀缺性，国内的产业龙头大多都集中在望京，这会导致后期新成长起来的企业会形成扎堆的现象，反应到楼市上就是持续吸收市场上最优质的购买力，刚毕业的大学生参加工作要租房，有的是家里给予支持会跨过租房阶段改为买房，而工作3-5年的人群随着储蓄增长会改善住房条件，2居换为3居，3居换为品质更好的住房，所以望京无论是哪个梯队的楼盘它的反应速度一直都是最快的，
而太阳宫板块从居住属性上它的城市界面以及楼盘资源包括商圈的配套都要比望京高一个等级，但有一点瑕疵就是它因为学校的原因导致前面的涨幅过大，如果学位没有变化，并且入学人数一直维持原状的情况下，太阳宫还会继续往上走，但凡学位发生一点点变化都会影响到它的房价，因为它的房价有一部分是学位造成的，而望京是集中的购买力推高的，从安全性上望京是要优于太阳宫的，慧忠里板块包括小营这一带就差了些，保值性上问题不大，但未来的增值性或许一般，第一呢这个大板块缺乏品质商品房，大多都为老社区
有几个2000年往后的楼盘因楼体设计和户型拉垮再加上商圈的衰退所以涨幅上很差，也是严重跑输市场平均值的，亚运村在奥森之前是属于明星商圈，奥森之后就慢慢衰退了，08年过后大部分的购买力也都被奥森抢走了，除非是对这块的学校有必须性，否则是不建议考虑，综上如果你更倾向于房子买到手后期的成长性，望京显然是较为稳健的，其次是太阳宫，如果太阳宫后期出现回调的现象，学区溢价全部洗净还会往上走，因为商圈的价值在那，只不过到你身上就需要更长的持有时间才能兑现了！
关于房价未来的走势，任何一个行业都有高速成长期，瓶颈期，到最后的衰退期，房地产大范围普涨已经结束这个已经成共识了，或许会因某一阶段的市场影响会导致房价严重下跌，也或许会因为政策面经济面导致房价回暖，这些因素都是你我控制不了的，能控制的是下跌期我购买的房产是抗跌性最强的，即便全面下跌，我也是最后一批下跌的，同样如果市场回暖房价上涨我一定是市场上反应最快的，中长期北京作为一线城市经济一定是向好的方向发展，结合货币因素房价往上走也是铁定的，只是很小的一部分房产才有金融属性，这部分金融属性强的房产越往后越稀缺，价格只会越来越高，在能力范围内去拿这些房产，即便因特殊因素导致阶段性下跌也不必惊慌，可参阅星球精华栏文章08#通货膨胀货币与房价;01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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