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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好!在微信公众号看了很多您与会员的问答沟通,佩服您的思路清晰,客观理性,精准分析,耐心独到。迫不及待买了会员权益,想得到您的指点和分析。1、目前想全款购买一套三居,预算1200(性价比高的房子可适当增加预算),以自住为主,不考虑学区因素,兼顾保值增值,注重环境和舒适度。2、目前小孩一起居住,工作在安华桥附近,主要考虑孩子上班通勤方便。已经看了朝青望京新北苑亚运村,感觉亚运村通勤比较方便,价格适中。3、亚运村看了保利金泉华悦公寓和荣尊堡。从居住角度更喜欢荣尊堡的安静整洁低密。朝向不佳,无南北通透,高层东西南、东西北户型视野不错。但是这个小区好像没有存在感,是什么原因呢?4、根据我的情况,期待您给分析一下,内城里您是否有更好的小区建议?谢谢!
A:回答:您好,感谢信任!荣尊堡一直卖不上价格的原因是它的楼体设计问题,这种以大户型为主的塔楼社区户型设计很糟糕,2000年之后的改善型社区已经很少有这种了,同样的预算我可以买一个正南正北的通透户型,包括保利金泉也一样,这两个盘的自身品质很高,主要是输在了户型上,其次是亚运群从07年之后就过气了,原来热度高是因为亚运村没有高品质楼盘,奥森板块众多新盘涌入市场后自然会抢走这两个盘的购买力,同样的价格奥森板块的世茂奥林户型比这两个盘好太多,价格比保利金泉还要低,商圈的资源也要优于亚运村,如果你想通勤距离近些,可以往奥森板块看,奥森的主要稀缺资源是生态,长远价值要比亚运村稳健,融域嘉园,上林世家,包括京师园,奥林春天系列这些都是很好的改善盘,
其次从投资角度我更建议你到望京淘淘次新,像澳州康都南北向的三居价格在1300-1500,慧谷阳光130的三居价格也在1300上下,150的主流三居价格在1450左右(可重点关注),上京新航线130的三居价格1350左右,望京比起奥森爆发力更强,这几个盘价格都在10万以下,5年之后核心圈的次新楼盘不会再有10万以下的价格,现在10万以下的都可以去认真研究,望京这个区域更适合投资,可以参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
Q:提问:京总,您好。刚加入星球,拜读完您的精华文章后,您的投资选筹思维让我受益匪浅。关于家庭房产优化以及积分落户买郊区房,想请您用您的战略眼光,从长期资源配置的角度给个建议:基本情况:非京籍,工作居住证可以买两套,目前只有一套房,自住,南湖东园一区的两居,满五唯一。我和我爱人40+,都在望京工作,一时半会也不会换工作,换工作也没那么容易,家庭月收入5w+但未来不稳定。一个娃在小区配套小学上三年级。如果换房也是在北边,南边通勤太远。
1,我看这个小区不在您的望京版块图里,不知道主要什么原因?跟它价格差不多的房子似乎都放进去了。这个小区确实离地铁远了点。这个小区的前景您怎么判断?2,因为没有郊区房,无法积分落户职住加分。希望有一个郊区房,需要持有5年+,拼一个落户机会。现在在纠结,两个方案:A买一个远郊的低总价房做二套?B卖掉望京换一个郊区的自住房?资源:房子市值600,贷款200,手头存款有限也就70。方案A:如果买个远郊的二套,好像只能看远郊100万以内或上下的房子,目前看了下房山的窦店(1998—2010年)、燕山(七八十年代),还在想要不要去看密云的新房如龙湖长城源著、麓秀佳园,以及延庆的城建万科城。感觉燕山的房子太老不敢买,窦店年轻些,担心不保值。密云延庆的还没看。这些在您的选筹逻辑里都是不保值的吧?可是确实现金有限,愁人
方案B:如果卖掉望京换个郊区房,主要问题是孩子上学问题,孩子目前三年级。我问过回龙观的学校,都说三四年级很难有空缺学位,转不了,而且转学对孩子适应来说也很有风险。如果换郊区房,要么转学去新买的郊区小学估计会很差,要么不转学、就在现在小区租房子,那就得双租。另外就是,换郊区换去哪呢?昌平?顺义?目前只考虑北边,因为工作机会在北边,希望换两居或三居,哪个升值潜力更大?望京房卖掉扣除贷款(200)加存款也就首付470,未来两人收入没什么上升空间,不太敢太高的贷款。加上贷款好像也就够支撑700的房子。次新房选择好像也不多。而且望京住着挺舒服,上班近上学近,产住结合,保值应该也还好吧,也怕走了就回不来了。很纠结,期待您的战略眼光指导。
A:回答:您好,感谢信任!1、关于南湖东园一区,收益于望京聚集的产业资源,整个区域内老破小保值功能很好,望京的楼盘大致可以分为四类,第一类是高品质的贵妇盘,类似于中央公园这种,第二类是高端改善盘,类似于臻园东湖湾这种,第三类是刚需偏改善盘,类似于澳州,季景这种,第四类就是纯刚需,类似于望京西园,南湖东园,利泽西园,而纯刚需又分为两类,一类是有学区,近地铁,配套资源好,一类是无学区,远地铁,配套资源差一些,而望京地区是一个支付能力极强的区域,尤其是大宗商品,产业资源聚焦,
这种性质的区域新陈代谢的速度会很快,无论是过去的购买力还是未来的购买力都远超其他位置,所以这种区域的楼市表现常年是贵涨贱跌的现象,越贵的越涨,越便宜的越跌,抛去其它属性从纯投资角度,南湖东园一区这种盘应该是要往前三类上置换,例如首开的两居700也能淘一淘,望京的长期价值很牢固,中高端市场的表现越往后越优秀,相反第四类老破小并不是没有空间,整个望京有近140个盘,老破小的稀缺性并不好,它未来的空间是要看和它最近产品的价格变化,第三类如果三年涨30%,第四类可能是5%左右,大概就是这个逻辑!你可以参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图;
2、关于你的积分需求,方案A最终的亏损概率大概80%以上,当然不是全部亏掉,你100万买入,5年之后卖掉或许是80万,70万,甚至是60万,如果最终要考虑此方案,最好有一个心理预期,用20万或者30万去做积分落户,这个结果是否能承受,如果能接受你就可以考虑这种方案,远郊尤其是边缘地带未来没有房地产,过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因,那个阶段是房地产的高速发展期,所有位置的起点都很低,而楼市又是大范围上涨,很少有不涨的,这种情况谁的仓位多谁就赚的多,不分位置和楼盘,而现在城市化已经过半,
楼市从大范围上涨演变成了局部上涨,哪些偏远地带原本不是今天的价格,是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位,而今天的下跌准确说是价值归位,回到原本属于它的价格,最终的结果是这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产!可参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;方案B的回龙观会稳健一些,积分落户有两个相对安全的位置,一个是亦庄一个就是回龙观,这两个板块都有产业资源辐射,并且海淀北部新区是未来的一个增长点,对于回龙观地区是利好的,如果可转学能兼顾到你们自住,转不了学要么就是布局到回龙观以租换租,要么就是做好亏损的计划继续住在望京,从投资角度回龙观的次新盘成长性要优于望京的老破小,祝顺利!
Q:提问:通州运河区卖房的时机;京总您好:慕名而来,请您解惑。我买了一套通州的二手房(小潞邑,南北二居一楼,90年房子),本来打算在通州运河区附近上班,后来换了上班地点,一直在出租,未来也不打算自住。问题:我这套房子17年至今跌价了不少,房子本身是老房子,周围新盘不少。当初觉得附近商务楼入住的人多了起来后,房价能涨回去点,所以一直没有卖掉。我在北京海淀区有学区房,未来准备把它卖掉。我要在什么时机把房子卖出去比较合适呢?1.北京房价回暖?经济回暖?2.通州商务区大量入住以后?请您给我一个卖房的时机建议。
A:回答:您好,感谢信任!你通州这套90年的房子我建议是你尽快出货吧,参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;第一呢潞苑现在不是通州的主流商圈,以后也不会发展成主流商圈,通州的新城是从运河商务中心沿着大运河一直向东到市政,中间这部分是属于新城的重点单位,大运河以北就不属于新城了,要说潞苑有什么价值,唯一的就是离运河商务区北区比较近,房价比较低,刚需上车的话是一个不错的选择,但通州现在没有刚需,你等到运河兑现之后吃行情太乐观了,通州兑现可能需要很长时间很长时间,第二呢小潞邑不是潞苑商圈的主流盘,通州有很多很多个新盘和次新盘,并且呢还有很多土地未出让,未来这些新盘和次新盘会把通州的老旧盘,尤其是那种非主流商圈的老旧盘慢慢的淹没掉,原则上通州非主流地段的老旧盘都要清仓,一套不留,这种盘你继续拿着意义不大,也没有必要,祝顺利!
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宏观类(部分文章)
01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘
05#因为保障房充足,所以商品房B涨
07#巧用杠杆,贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类(部分文章)
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典:北京17大贬值区域导图
13#学区宝典:东西海学区房选筹导图
14#置换宝典:一次吃饱10年,拒绝多动症
15#望京139个盘,稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类(部分文章)
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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