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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！在微信公众号看了很多您与会员的问答沟通，佩服您的思路清晰，客观理性，精准分析，耐心独到。迫不及待买了会员权益，想得到您的指点和分析。1、目前想全款购买一套三居，预算1200（性价比高的房子可适当增加预算），以自住为主，不考虑学区因素，兼顾保值增值，注重环境和舒适度。2、目前小孩一起居住，工作在安华桥附近，主要考虑孩子上班通勤方便。已经看了朝青望京新北苑亚运村，感觉亚运村通勤比较方便，价格适中。3、亚运村看了保利金泉华悦公寓和荣尊堡。从居住角度更喜欢荣尊堡的安静整洁低密。朝向不佳，无南北通透，高层东西南、东西北户型视野不错。但是这个小区好像没有存在感，是什么原因呢？4、根据我的情况，期待您给分析一下，内城里您是否有更好的小区建议？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！荣尊堡一直卖不上价格的原因是它的楼体设计问题，这种以大户型为主的塔楼社区户型设计很糟糕，2000年之后的改善型社区已经很少有这种了，同样的预算我可以买一个正南正北的通透户型，包括保利金泉也一样，这两个盘的自身品质很高，主要是输在了户型上，其次是亚运群从07年之后就过气了，原来热度高是因为亚运村没有高品质楼盘，奥森板块众多新盘涌入市场后自然会抢走这两个盘的购买力，同样的价格奥森板块的世茂奥林户型比这两个盘好太多，价格比保利金泉还要低，商圈的资源也要优于亚运村，如果你想通勤距离近些，可以往奥森板块看，奥森的主要稀缺资源是生态，长远价值要比亚运村稳健，融域嘉园，上林世家，包括京师园，奥林春天系列这些都是很好的改善盘，
其次从投资角度我更建议你到望京淘淘次新，像澳州康都南北向的三居价格在1300-1500，慧谷阳光130的三居价格也在1300上下，150的主流三居价格在1450左右（可重点关注），上京新航线130的三居价格1350左右，望京比起奥森爆发力更强，这几个盘价格都在10万以下，5年之后核心圈的次新楼盘不会再有10万以下的价格，现在10万以下的都可以去认真研究，望京这个区域更适合投资，可以参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总，您好。刚加入星球，拜读完您的精华文章后，您的投资选筹思维让我受益匪浅。关于家庭房产优化以及积分落户买郊区房，想请您用您的战略眼光，从长期资源配置的角度给个建议：基本情况：非京籍，工作居住证可以买两套，目前只有一套房，自住，南湖东园一区的两居，满五唯一。我和我爱人40+，都在望京工作，一时半会也不会换工作，换工作也没那么容易，家庭月收入5w+但未来不稳定。一个娃在小区配套小学上三年级。如果换房也是在北边，南边通勤太远。
1，我看这个小区不在您的望京版块图里，不知道主要什么原因？跟它价格差不多的房子似乎都放进去了。这个小区确实离地铁远了点。这个小区的前景您怎么判断？2，因为没有郊区房，无法积分落户职住加分。希望有一个郊区房，需要持有5年+，拼一个落户机会。现在在纠结，两个方案：A买一个远郊的低总价房做二套？B卖掉望京换一个郊区的自住房？资源：房子市值600，贷款200，手头存款有限也就70。方案A：如果买个远郊的二套，好像只能看远郊100万以内或上下的房子，目前看了下房山的窦店（1998—2010年）、燕山（七八十年代），还在想要不要去看密云的新房如龙湖长城源著、麓秀佳园，以及延庆的城建万科城。感觉燕山的房子太老不敢买，窦店年轻些，担心不保值。密云延庆的还没看。这些在您的选筹逻辑里都是不保值的吧？可是确实现金有限，愁人
方案B：如果卖掉望京换个郊区房，主要问题是孩子上学问题，孩子目前三年级。我问过回龙观的学校，都说三四年级很难有空缺学位，转不了，而且转学对孩子适应来说也很有风险。如果换郊区房，要么转学去新买的郊区小学估计会很差，要么不转学、就在现在小区租房子，那就得双租。另外就是，换郊区换去哪呢？昌平？顺义？目前只考虑北边，因为工作机会在北边，希望换两居或三居，哪个升值潜力更大？望京房卖掉扣除贷款（200）加存款也就首付470，未来两人收入没什么上升空间，不太敢太高的贷款。加上贷款好像也就够支撑700的房子。次新房选择好像也不多。而且望京住着挺舒服，上班近上学近，产住结合，保值应该也还好吧，也怕走了就回不来了。很纠结，期待您的战略眼光指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、关于南湖东园一区，收益于望京聚集的产业资源，整个区域内老破小保值功能很好，望京的楼盘大致可以分为四类，第一类是高品质的贵妇盘，类似于中央公园这种，第二类是高端改善盘，类似于臻园东湖湾这种，第三类是刚需偏改善盘，类似于澳州，季景这种，第四类就是纯刚需，类似于望京西园，南湖东园，利泽西园，而纯刚需又分为两类，一类是有学区，近地铁，配套资源好，一类是无学区，远地铁，配套资源差一些，而望京地区是一个支付能力极强的区域，尤其是大宗商品，产业资源聚焦，
这种性质的区域新陈代谢的速度会很快，无论是过去的购买力还是未来的购买力都远超其他位置，所以这种区域的楼市表现常年是贵涨贱跌的现象，越贵的越涨，越便宜的越跌，抛去其它属性从纯投资角度，南湖东园一区这种盘应该是要往前三类上置换，例如首开的两居700也能淘一淘，望京的长期价值很牢固，中高端市场的表现越往后越优秀，相反第四类老破小并不是没有空间，整个望京有近140个盘，老破小的稀缺性并不好，它未来的空间是要看和它最近产品的价格变化，第三类如果三年涨30%，第四类可能是5%左右，大概就是这个逻辑！你可以参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图;
2、关于你的积分需求，方案A最终的亏损概率大概80%以上，当然不是全部亏掉，你100万买入，5年之后卖掉或许是80万，70万，甚至是60万，如果最终要考虑此方案，最好有一个心理预期，用20万或者30万去做积分落户，这个结果是否能承受，如果能接受你就可以考虑这种方案，远郊尤其是边缘地带未来没有房地产，过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，
楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终的结果是这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产！可参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;方案B的回龙观会稳健一些，积分落户有两个相对安全的位置，一个是亦庄一个就是回龙观，这两个板块都有产业资源辐射，并且海淀北部新区是未来的一个增长点，对于回龙观地区是利好的，如果可转学能兼顾到你们自住，转不了学要么就是布局到回龙观以租换租，要么就是做好亏损的计划继续住在望京，从投资角度回龙观的次新盘成长性要优于望京的老破小，祝顺利！
Q:提问:通州运河区卖房的时机;京总您好：慕名而来，请您解惑。我买了一套通州的二手房（小潞邑，南北二居一楼，90年房子），本来打算在通州运河区附近上班，后来换了上班地点，一直在出租，未来也不打算自住。问题：我这套房子17年至今跌价了不少，房子本身是老房子，周围新盘不少。当初觉得附近商务楼入住的人多了起来后，房价能涨回去点，所以一直没有卖掉。我在北京海淀区有学区房，未来准备把它卖掉。我要在什么时机把房子卖出去比较合适呢？1.北京房价回暖？经济回暖？2.通州商务区大量入住以后？请您给我一个卖房的时机建议。
A:回答:您好，感谢信任！你通州这套90年的房子我建议是你尽快出货吧，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;第一呢潞苑现在不是通州的主流商圈，以后也不会发展成主流商圈，通州的新城是从运河商务中心沿着大运河一直向东到市政，中间这部分是属于新城的重点单位，大运河以北就不属于新城了，要说潞苑有什么价值，唯一的就是离运河商务区北区比较近，房价比较低，刚需上车的话是一个不错的选择，但通州现在没有刚需，你等到运河兑现之后吃行情太乐观了，通州兑现可能需要很长时间很长时间，第二呢小潞邑不是潞苑商圈的主流盘，通州有很多很多个新盘和次新盘，并且呢还有很多土地未出让，未来这些新盘和次新盘会把通州的老旧盘，尤其是那种非主流商圈的老旧盘慢慢的淹没掉，原则上通州非主流地段的老旧盘都要清仓，一套不留，这种盘你继续拿着意义不大，也没有必要，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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