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1、提问:京爷好,600万左右预算,请问是选择回龙观金域华府还是亦庄河西的万科金域东郡呢?纯投资?
回答:从板块上来说,回龙观属于产业外溢,金域华府除了能接收互联网外溢客户,还有一些城里的年轻人外溢,没有什么学区溢价,供应量不算大的标杆盘,所以属于涨得好,而且比较抗跌的类型;亦庄河西,主打居住和学区,不少周边的学区需求客户会选择。老实说,前面涨得比较多,多少有些泡沫。万科金域东郡属于同等次的首选,涨幅很高,不过供应量大,泡沫还是有不少的。特别需要注意的是,先前亦庄河西有大量的限竞房,未来五六年后,估计会有大量供应,而且也属于刚需盘,因此万科金域东郡的稀缺性会降低,有一定的风险。另外,河西的学校,不确定未来究竟能办成什么样子。所以,理论上来说,回龙观万科金域华府比较安全一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
2、提问:Naga上院为什么单价总价比相似的盘便宜很多?位置不是挺好的吗?
回答:你好,论学区、地段,其实非常不错,而且属于高品质小区。但价格起不来,本质原因是:设计风格不符合大众审美,户型差,面积偏大,而且周围容易赌,关注度也很低。事实上,北京有不少好地段的小区,一直处于洼地,根本原因就是偏离大众审美。记住:地段好,表现一定好,这是北京买房最大的误区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
3、提问:你好,想买西城学区房,小孩28年上学,预算700-800万左右。
回答:当前西城,大部分都买不到对口的好学区,因为人比较多。不过等到28年左右应该没问题了。所以,当下买房思路可以从性价比的角度来考虑。目前西城很多弱学区,比如广外、新街口等板块,涨得比较多,性价比较为一般。月坛因为开始部分不出区,所以在价格回调后,性价比起来了,倒是可以考虑。不过论西城性价比最高的还是德胜板块,因为这几年都调出区,加之市场一般,所以价格大跌,700万竟然可以买个两居了,所以性价比非常高,算是西城最值得考虑的学区了。因此,我认为你可以去德胜捡漏去。建议你可以看看咱们的独家星球福利,有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
4、提问:京爷,你好。请问玉海园的西北户型3居和牡丹园的都景苑同样户型哪个更有价值?孩子27年上学,考虑上学和目前的溢价率还有未来的升值空间。另外,这种塔楼户型保值吗?还是选择无电梯的南北通透板楼更好?
回答:你好,这两个小区都有一定的价值,户型有些差,玉海园关注度稍微高一些,价值大点儿,不过这种户型还是差了一些。如果是自住,我个人更建议玉海园的南北三居,居住+上学+升值都能兼顾。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
5、提问:您好,第一套首付200左右,想买正规一室一厅,买房就是自住,在惠新西街南口通勤,希望通勤半小时内。第一个问题:十号线苏州街到牡丹园沿线是否有推荐的98年后首付200能拿下并且值得买的小区?第二个问题:清河强祐府学上城520万的户型方正南向一室一厅是否值得多加首付预算买?第三个问题:还没有结婚,是否要考虑现在朝阳区买,然后到时候生孩子前再换到海淀?如果在朝阳买,是否有推荐首付合适通勤半小时内的次新?第四个问题:现在在天通苑租房住,感觉户型比很多看过的城里的房子好更多,现在买然后等四五年再卖换到海淀是否值得?
回答:你好,我的回复如下:① 这一带选择很少,可以看看周围的花园路5号院、展春园之类的。② 清河强祐府学上城小区倒是一般,但至少楼龄新,南向一居倒是有价值,可以考虑;③ 你这个预算在朝阳也就是买个老破小两居,涨幅天花板为大盘水平,所以还不如买个海淀小两居,涨幅好,超过大盘,如果刚才说的小区,或者看看清河老社区两居室公房,表现也挺不错的。④ 还是先买海淀,升值性好,然后在天通苑租房也可以。关于这点,建议你可以看看各小区历史成交价、星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
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