来源:21经济网
在经过长期的深度调整后,房地产市场正面临迈向复苏的关键时段。
2023年7月24日,中央政治局召开会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
此后,房地产政策出台节奏加快,规格、力度也明显提升。8月末,央行、金融监管总局分别推出“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷等政策。与以往相比,这些措施被称为“史诗级”。
在政策传导至一线之前,市场仍在经历深度调整。根据国家统计局于9月15日发布的数据,今年1-8月,全国商品房销售面积和销售金额继续同比下跌,且跌幅扩大;房地产开发投资、房企到位资金增速等关键指标的降幅也有所扩大。
今年8月,全国70个大中城市中,房价下降继续成为主流。其中,新房价格环比下降的城市有52个,二手房价格环比下降的城市则达到66个。
在政策力度强劲、预期逐渐改善的情况下,这有可能成为市场复苏之前最后的平静吗?
市场仍处于调整期
本轮房地产市场的调整始于2021年下半年,至今已超过24个月的时间。期间,各级监管部门曾推出过多轮稳楼市措施,市场也曾一度出现复苏迹象,但受各种因素影响,复苏的局面并未真正确立,调整力度反而不断加大。
根据国家统计局的数据,今年7月,全国商品房销售面积为7048万平方米,为近十年的月度最低水平。到8月,该指标增至7386万平方米,但也仅仅是近十年的次低水平。
这也使今年的房地产销售出现“先扬后抑”的走势。
今年1-8月,全国商品房销售面积7.39亿平方米,同比下降7.1%;商品房销售额7.82万亿元,同比下降3.2%,降幅双双扩大。而在今年二季度,市场出现“小阳春”行情,商品房销售额的同比增幅一度超过8%。
分析人士认为,无论新房还是二手房市场,供应规模都相对充足。销售不佳的原因,主要在于需求方的信心及购买力不足。
供应方面,今年1-8月,全国房地产开发投资7.69万亿元,同比下降8.8%,降幅连续5个月扩大。同期,房企新开工面积和施工面积继续下降。在保交楼政策下,仅房屋竣工面积出现正增长。
行业流动性方面,前8月房地产开发企业到位资金8.71万亿元,同比下降12.9%,降幅连续3个月扩大。
统计局于同日发布的房价数据还显示,全国70个大中城市中,房价下降继续成为主流,且整体降幅继续扩大。其中,一二三线城市的房价整体未见增长,而继续出现环比持平或下降的趋势。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,“从8月份情况看,房地产市场目前还处在调整阶段。”
中原地产首席分析师张大伟指出,7、8月份天气炎热,是传统的市场淡季。同时,随着政策边际效应递减,供需双方都出现了观望情绪,并期待更大力度的稳楼市措施出台。
复苏程度存变数
“更大力度”的稳楼市措施出台于8月底。在监管部门推出的一揽子措施中,虽然也对市场主体的流动性予以保障,但更大的利好在于需求端。按照“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷等政策,刚需和改善性需求的门槛将有望进一步降低。且更重要的是,由于政策力度较大,市场预期也将有所改善。
9月,陆续有城市出台落地政策,除进一步下调首、二套房的首付比例和贷款利率外,部分城市还解除了“限购令”等限制性措施。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,8月底以来,政策全面转向,过热时期的紧缩性政策趋势性、方向性退出,目的就是通过需求端纾困,释放刚性和改善型换房需求,缓解悲观预期,并进而稳定楼市。
付凌晖对政策效果持乐观态度,他指出,随着房地产市场调整优化政策措施落地见效,经济恢复向好,下阶段,房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善。
李宇嘉表示,从9月上半月的数据看,政策正在发挥效率,一线城市新房交易比8月下半月提升60%,二手房回升近50%。尽管9月第二周市场交易有所降温,政策脉冲响应弱化,但比新政前还是有30%左右的涨幅。
他预计,在金九银十的传统旺季,以及年底开发商冲业绩的利好下,9月份的商品房市场将有明显好转,今年第四季度的市场销售将更加趋于稳定,这也将有利于价格逐渐稳定。
也有人持谨慎乐观的态度。北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示,由于宏观经济正在恢复过程中,消费者的收入预期和购买力不足,后续政策效果尚待观察。
中指研究院市场研究总监陈文静也表示,当前部分居民收入感受和就业预期尚未恢复,加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期,因此房地产市场复苏仍需要过程。另外,由于过去两年房企拿地开工规模大幅下降,重点城市新房供应节奏放缓,购房者可选择的优质项目不足,或成为制约销售恢复的重要原因。
但她同时指出,核心城市仍有政策优化的空间,若未来这些城市的政策调整力度较大,则有望带来更强的示范效应,并有利于市场的整体复苏。
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