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1、提问：京爷好，西城红莲中里80年代电梯两室一厅，两年前装修完成，保持很高，无自住要求。未来房价您判断是涨、跌，还是横盘？有必要现在卖吗？
回答：你好，西城很多区域都上不了对口学校，因此短期来说，广外依旧是个上车的地方，我认为广外短期应该是平稳波动，不会像前面那样大涨了。建议这几年可以把广外的老破小置换到优质小区中。不过现在整个市场都一般，不好卖，倒是可以略微观望一下。建议你可以看看咱们的独家星球福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
2、提问：小孩2025年上学，工作居住证，五道口和五棵松上班，二套，首付400，学区＋自住，建议哪个小区？谢谢
回答：你好，25年上学，学生入学人口在慢慢下降，但可能刚好的分界线，不好说哪里就一定能上对口的学校，我个人建议买现在学位相对充足。当然，这类学校不会特别好，不过要是能找到一定中学通路的那也还行。你可以看看八里庄片区的定慧里小学，或者六一小学，恩济里小区；或者看看羊坊店附近，如羊坊店第五小学，有部分直升57中，比如小区羊坊店路3号院，今年好像工居的也进了。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：总价1800左右，考虑孩子上学（26年）同时平衡居住体验，推荐哪里
回答：你好，如果26年，入学人口估计不会现在这么紧张，不少区域都可以选择。东城，可以看看和平里的雍和家园，东直门附近的海晟名苑南区；崇文/龙体附近的幸福家园、新裕家园、富贵园、水上华城。如果是西城，可以重点考虑一下陶白板块的清芷园。海淀，可以看看海淀九号、西钓鱼台嘉园、中海雅园、中海馥园、颐慧佳园等。以上都能兼顾居住+升值+学区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
4、提问：京爷您好，工作地在西二旗和融科，想问下有没有什么推荐的小两居的位置，不考虑学区。主要考虑地段和板楼。首付在2-300
回答：你好，可以重点考虑13号线沿线的海淀社区，比如靠近西二旗的智学苑、铭科苑；或者上地的中央财经大学家属楼；也可以考虑一下成府路20号院。这些流动性和保值性其实都不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：请问京爷，目前看房聚焦在海淀小西天地区和东城天永片区。两个区域都算各自区里垫底的学区，这俩之间比较哪个学区能更好些呢。
回答：是的，这两个都属于垫底片区。小西天的价值在于地段好，周围都是高校、研究所，离就业中心金融街也近，但没啥好学校，小学比较一般，通路也不行，只能说小孩如果牛的话，海淀机会多；东城天永片区，片区界面很差，不过有一个还不错的小学（北京第一师范附属小学），还有一个直升，其他则都一般。综合房价价值，小西天还是强一些，不过论个别学校，永外的有些优势。另外，如果你想鸡娃的话，还是海淀好一些，机会多一些，氛围也浓一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问：请教京爷，工作地点在中国美术馆附近，总价1150左右，三居，兼顾自住和保值升值，希望离地铁近一点，有什么推荐的吗？
回答：你好，这个预算可以找一个次新商品房，比如朝青板块的华纺易城，九龙山的风度柏林、金港国际，四惠板块的东恒时代二期，居住+升值都有保证。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
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