北京楼市：一波变革即将来临！-叭楼楼市分享网

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1、从最近风向来看，北京楼市将在多方面变革，包括中介费、利率等，也有较大概率在楼市政策中有新的组合拳，我认为主体思路是：降低大家成本、刺激大家消费。大家多多关注。建议你可以看看咱们的独家星球会员福利，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据

2、提问：京爷，我目前在西城广外红莲有一套老破小学区房，想在附近再买一套改善房，主要是居住，兼顾保值，预算800w左右。目前在考虑顺驰蓝调、金泰城丽湾这类的好小区，但是感觉溢价有点高，后续走势能否支撑存疑；或者是首科花园、嘉莲苑这样相对差一点的小区，但是感觉挂牌量很多，之后可能涨不太起来甚至还要再跌，保值属性存疑。请问您怎么看呢？或者有什么更好的选择吗？

回答：你好，置换到丽泽，还是很不错的选择，丽泽的顺驰蓝调、金泰城丽湾这类的好小区，价值不仅仅是丽泽，还有靠近西城，所以表现不错，肯定作为优选。首科花园、嘉莲苑价值还是差不少的，相比下逊色，长远表现不会很突出，大概是大盘水平。或者你看看草桥、公益西桥板块的次新房，万年花城等，这些表现也不错。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京各小区历史数据》

3、提问：京总，你好，预算1100-1200，投资为主想购入小三居（主要是考虑三居比两居好变现），考虑持有10-15年后保值变现或置换（近5年内不会自住并且无学区需求），由于老人在清河区域住，所以目前主要看了清河区域小三居，当代怡美房龄有些老，上林溪又上涨了太多，这个预算已经买不到上林溪的三居了，只有莱圳的小三居或橡树湾小两居还在预算内。目前纠结1）10年后橡树湾两居很难出手，2）莱圳的品质能否满足10年的保值变现需求，3）干脆等朱房村拆迁的新房（又担心几年内本区域继续上涨）。请教京总，从10年后保值变现的角度，哪个选择更合适一些？或者是否中间如果有新房要再置换一次？谢谢！

回答：你好，我的回答如下：橡树湾的两居，表现其实还不错，不用担心出手问题；莱圳的品质能否满足10年的保值变现需求，完全没问题，因为莱圳小三居的定位在于刚改次新，稀缺性高，可替代性差，所以表现很好，可以作为优选；干脆等朱房村拆迁的新房（又担心几年内本区域继续上涨），这个不确定性较大，不好说。我认为可以优先考虑莱圳小三居，比较稳健。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

4、提问：京爷，好！请帮忙推荐一下，500万内落户用房子，出租不自住，有性价比及潜力的房子，不限制城区，谢谢

回答：你好，这个预算可以重点考虑一下热点区域的次新一居，比如海淀的上林溪、当代、绿波漫板、天作国际，朝阳的宝星园、青年汇，西城的远见、欧园等。另外，亦庄的通泰、经开壹中心等小两居也可以考虑。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

5、提问：京爷您好我孩子刚上一年级，准备买了北京小学学区房，在茶城附近买个改善性住房预算500左右，看了一下第三区的房子还行，不知道商业类的房子行不行。。。。

回答：你好，我并不是太建议你考虑这类房子，因为这类房子涨不起来，一直在阴跌，而且这些年商业市场本来就不好。另外，这类房子居住体验也一般，人员相对杂乱。总体来看，不建议，实在要住的话，你租房比买房合适。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

6、提问：京爷你好。目前单身首套，逸成小户型刚买两年。政策落地后想置换到西城。注重保值，不注重学区。1.什么时候换合适呢？逸成的房子目前涨幅还不能抵消已还掉的利息。2.东西城核心区域是不是都是老小区，贷款额度不高？有没有区域比较核心，杠杆大，保值又好的？首付三四百，月供3w内都行，一居小两居都行。

回答：你好，你这种情况有点儿像平换的意思，理论上来说，倒是可以考虑先买后卖。东西城核心区域以老破小为主，如果是公房，贷款额度很高。如果你希望“区域比较核心，杠杆大，保值又好的”，那可以考虑一些东西城管理好的老社区，学区也关键，比如西城月坛、东城和平里的房子。注意，这类房子的保值性跟学区还是很有关系的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京各小区历史成交数据》

欢迎提问，内部资料：

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