醒醒吧，房价和人口没直接关系-叭楼楼市分享网

最近经常见各种声音，说现在的年轻人不爱生了，人口断崖下跌，人口和房价是正比例关系，因此未来房子会B跌，今天叭楼用数据说话，论证人口其实和房价不是关系密度特别大。

任何时候，当生活中只有一种声音，这种声音大概率是谎言。任何时候，当某件事还未发生，但大家的假说却出奇的一致时，这个假说大概率是一个谬论。而“人口下降需求降低房价暴跌”就是这种谬论的代表。先抛出个结论：房子总价，不遵循人口递减原则。人口与房子存在关联但不存在因果逻辑。也就是说，人口对房子的供需关系存在影响，但对房子的总价不存在正反馈的因果逻辑。
市场永远是这样，当“人口下跌,需求减少房子暴跌”的观点迎合了大多数人内心的需求时，这荒谬的真相就成为了主流。为何这么说？
人口下降，那吃饭是摆在第一位置，那粮食应该首先跌啊。但实际我们看到，油米面，还有水果蔬菜，是每年都在涨价，现在买2平谷大桃都得要10元钱。然后什么所谓的五常米百元起步，鲁花花生油节节攀高。
因此，可以得到一个结论：在货币贬值的背景下，生活必需品的价格只会越来越高，不会越来越低。想想当年谁家有个小汽车就是富人代表，谁家是万元户那就是暴发户的代表，可现在呢？谁家没小汽车？谁家没1万元钱？难道你有1万元你可以说你是富人代表吗？
过去也好，未来也罢，从来都不是物品变得更贵，而是“钞票”变得太毛了。所以说，不论房子，还是吃饭，还是你身上穿的衣服，简单说衣食住行，你去看看哪个没有在涨价？旅游一趟以前你几百玩的不错，现在几千也是钢起步，衣服你随便买两身每个三五百下不来。说这么多，其实是想论证今天的标题，房价和人口他没直接关系，在经济浪潮下，你即便不看好房子，但是货币贬值的趋势是永恒不变的。所以，哪些躺平族，觉得钱在手，钱存银行才踏实，如果你理解认可货币贬值趋势的问题，那么其实最大的风险恰恰是你选择躺平存银行带来的铁定的贬值预期。。而你换资产，看似有风险，但是你好歹在博弈有上涨的一个预期存在。不得不说，人口下降是事实存在，但人口流动会调整供需关系，而价格永远都和货币强关联，粮食如此、房子也如此。所以，我们也不能简单的就以人口下降来论定房子也下降，价格产生的因素是供需关系，人口下降以及新年轻人的崛起和他们的需求，是导致价格波动的主因。这些因素存在关联，但并不互为因果。
并不是只有中国现在面临这个问题，可以说很多国外国家已经经历或者已经经过这个过程，那么他们的房价会怎样？这可以借鉴咱不说欧美，咱就拿亚洲区域说，日韩是早就人口负增长的国家。

先说说韩国，据不公开数据显示：

2022年韩国生育率下降到0.78，创有记录以来新低，在主要国家中排名倒数第一。

韩国现在的人口是5100多万，而市场数据显示超过一半的人口都集中在以首尔为中心的首都圈里。

韩国作为亚洲四个发达国家之一，城镇化率也到了无法增长的82%。

韩国生育率可以说低到全球第一，同时还执行了房产税，这些都是被很多人认为是房价下跌的开始，但事实结果呢？首尔市区的房价22年超过15万人民币每平米，而首尔外围区域也超过了7万每平米。所以，你说人口影响房价了吗？并没有，而真正后续首尔迎来一波25%的下降幅度并不是人口因素影响的，而是因为加息。
自2021年8月加息以来，韩国进行了六次加息，基准利率暴力拉升至3.5%，房贷利率更是高达7%-8%，至此韩国房价开始下跌。但数据显示最大幅度到现在也就是跌幅了25%左右。再来说说日本，日本更是什么少子化，老龄化，人口生育率较低的国家。
都说东京房价从1991年开始，日本房市崩盘，一直持续到2005年，这期间，最大的跌幅甚至达到70%。大家都把下跌因素归根结底是人口生育率，老龄化的问题，但其实呢，真实的情况依旧是加息导致。1989年-1990年，日本银行五次上调银行利率，从2.5%上升到6%。
当时的市场房产明显处于高位泡沫阶段，而此时加息无疑就是刺破了这个泡泡，这才是市场供需导致的房价下跌的主因。日本人口规模，截至2022年10月1日，日本总人口比2021年10月相比减少了55.6万人，仅为1.24亿人，降幅为0.44%，人口数连续12年下降。
日本老龄化，在日本每10人中就有一个人的年龄超过了80岁，在总人口中65岁以上人口比例达到创纪录的29.1%，是全球最高的国家。去看看上述数据，是不是都是下降态势，不比我们少，但是呢，目前日本东京的房价已经超过经济危机之前。

所以，从日本和韩国数据来看，可以得到两点结论：

第一，一线城市集中化

整体人口呈现下降态势，老龄化趋势明显，但一线城市却在加速人口流向集中化。正所谓条件好了，人往高处走，水往低处流。

第二，房价遵循货币递增原则

房子一个位置盖了，一个萝卜一个坑，无法在复制出其他的。而货币可以结合需要造。你结合这点，就去想到底是房子还是货币那个更值钱？

从风险上来说，叭楼更觉得手里拿着货币其实往往比你手里拿着房子风险更大一些。

货币不过是商品兑价的筹码，并不代表财富，而房子尽管泡沫巨大，但仍比一张纸值钱。我们唯一要做的是，尽可能的选择低估值的好资产罢了，这个风险其实可以通过自身学习变的可控。

用咱老百姓的话说，过去一张纸能购买10卷卫生纸，未来要20张纸才能购买1卷卫生纸。

你想想，如果未来你中了彩票赚了1个亿，或者你公司上市了，分你的期权可以变现分千万，你拿着这些钱，多数人你选择是买房还是存银行？

理解了他你也就知道为何海淀的房价近几年水涨船高，因为多数人创业者也好还是公司上市分红也罢，最终大家都用脚投票选择在自己熟悉的地方买房，从而推高了海淀的房价。

最后，送给买房和置换的人

买房永远是博弈的一个信息差，都看好的时候往往没好户型和估值贵了，风险才会较大。