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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好，后悔没早点关注您。基本情况：前年购置石景山远洋沁山水一套（链家挂800左右），跟女方父母父母一起住。海淀北坞嘉园一套小产权，不好出手。全家手里有300。准备明年要孩子，两口子都在央企，工作地点都在五棵松附近。家庭年收入70。考虑：明年有孩子后肯定得换大一些的。但现在住的石景山房子刚装修好住不久，女方父母舍不得搬出，认为有孩子可以挤挤。另男方父母偶尔来京住北坞。综合将来孩子上学、父母陪伴，想请教您最佳置换方案，出手时间点。非常感谢。
A:回答; 您好，1、鲁谷的远洋山水保值性很好，这个盘还是作为刚需盘来定位，主要承接海淀西城的溢出，如果预算够的尤其是要三居的可能不会考虑这个盘，所以它的成长是比较慢的，你做置换的话可以往海淀田村看看，乐府江南，兰德华庭都是很好的盘，也比较适合你，距离北坞嘉园和五棵松都更近，你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情,这是比较常规的置换方案，其次呢你应该把北坞这套小产权给转出去，北京未来是不缺房子的，大家更多却的是能够保值增值的房子，小产权解决的是居住权，商品房解决的是财产的保值与增值，这种房子在手中除了居住是没有其它属性的，你把这套想办法出掉把资金移到你即将要置换的这套上来扩大面积！
2、关于出手的时间点，你远洋山水的房子在高峰期是不愁卖的，近期的信号已经很明确，市场也差不多要启动了，如果你和家人意见统一，现在就可以去田村看房了，有合适的就可以两边进行了，如果赶不上启动之前买到房子，那就可以慢慢看了，有合适的房源，并且和房主见过面可以交易，这个时候你再让中介帮你房子的买家，两边同时进行即可，祝顺利！
Q:提问:星主好，先说一说我的情况，希望得到您的优化建议：房产两套皆为去年购买，一套位于望京的金茂樾120平，2025.6才交房，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，房本己下全款530，去年底交房装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京单位边租房，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？
A:回答:您好，采育这套你要从长远角度计量，首先你这个布局的方向是错误的，远郊尤其是边缘地带未来没有房地产，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天这些位置的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产，这种一定是要做脱手计划的，但我不建议你现在就抛，可以等这一轮行情的节奏，如果城六区之外放开限制，这些板块的房子还会有一定的热度，这个时候你再出手会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总您好 看您这边很久了！目前想咨询一下资产优化的方案和时间点！目前情况！家庭收入4w+每月，年终奖大概20w！每月消费1w！我工作在海淀，女方在朝阳！目前有一套孙河的90平的房自住（离女方父母家近，小孩今年9月份在女方父母家附近的小学上学，6年后小升初可以在朝阳，也可以在东城，有个东城的小平房；如果买了海淀也可以去海淀上和住），孙河的按揭还有300万贷款！每月还1.9万！目前父母手里有四套亦庄河西的南海家园的回迁房，想着优化下（三居和一居想留着，目前想优化78平的顶层2居 和 93平的4层的2居（有抵押））目前是抵押一套南海家园+信用贷 400万
（300+100）做首付首套买了栖海沄颂的四居的房子！400万的利息1.2万每月！栖海沄颂年底就要办理贷款！不过现金流方面目前不太够（手里20，信用贷还可以70万），能支撑到明年年底！需要明年年底前卖掉一套南海家园的房子才能补充现金流！准备卖掉一个顶层78平的！来能支撑600万的栖海沄颂的贷款利息！问下当前情况，有五种选择，请京总给规划下！第一，明年年底前卖掉亦庄78平的顶层，用来还利息！没准能支撑10年
问下78平的顶层明年年底前什么时候卖能卖最高，大概能卖多少钱（重点问的）？另外一套93的四层2居未来10年什么时候卖合适？然后10年内还有什么优化的建议？（重点）10后有什么建议？孙河，海淀，亦庄的房产？（重点）！第二（还按揭，不折腾了），退掉栖海沄颂（刚草签），300万抵押还孙河的按揭贷款（5.几利率），南海家园的房子，也不优化了！每年还下抵押的利息和攒够钱10年本金还清！压力小些！第三（先卖再买），退掉栖海沄颂，还孙河的按揭贷款
南海家园的房子顶层78平顶层的房子看什么时间卖了合适（重点问的），然后投资其他什么新盘！？（重点问的） 第四（先买再卖），退掉栖海沄颂，近期投资其他什么新盘？（重点），78平的房子看明年年底前什么时候卖合适（重点）？用来还贷款！第五，京总还有其他什么更好的优化方案吗？从综合收益来看！（重点问的）
A:回答:您好，感谢信任！关于资产优化的建议我从以下2个方面回复你，南海家园建议和栖海沄颂的价值，从你描述你是用100%的杠杠买了栖海沄颂，这种操作思路的对错是有前提条件的，如果南海家园和栖海沄颂在接下来5年期涨幅很好，且确定性很高，那么你这种高杠杆操作是正确的，如果这两个盘在涨幅上不确定，那你的这种操作是带有一定风险性，而栖海沄颂我觉得在5年期并不具备稳健成长的属性，参阅星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图,海淀北部新区只能作为未来的核心区去理解，投房最重要的除了地段以外是时机和价格，或者说即便是位置买错了，只要时机和价格把握好同样能赚，现在的海北已经透支了未来3-5年的价格，加上兑现周期不确定，现在用这种操作方式买怎么看都很冒进;
其次关于南海家园，参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;这个盘在亦庄是有稀缺性的，你去观察河西的价格分布，可以分为三类产品线，第一梯队是金茂系，第二梯队是万科和海梓府，第三梯队是南海家园，第一梯队现在的价格是10万+，第二梯队是接近8万的价格，而南海家园是5万出头，从价格体系上第三梯队对标的是第二梯队，南海家园和万科的价格相差近3万，可以理解为如果万科梯队价格往上走，会拉动南海家园，而亦庄的长期价值很牢固，从大方向上看，中短期第一梯队未必能涨，但第二三梯队大概率会，从价格逻辑上第二三梯队还会有上涨的可能性，只是时间问题;
所以你要动南海家园，买入的板块以及楼盘一定是要比南海更具备成长属性的，否则不如不动了，建议南海家园可以留一套最优质的，然后其它三套全部脱手升级一套核心圈里的大盘，可以是次新3居也可以是品质2居，地段可以是距离你们上班近的位置，也可以是亦庄，在选筹上可以根据你们的偏好选择，这种思路更具备成长性且稳健！其次你孙河的房产，由于你的提问信息不完整，没有具体小区名称，如果这套房涨幅不好，未来也没有什么预期，你可以考虑把这套一并出掉+南海家园3套重新配置，因为你这套还有300万贷款，涨幅太差的话占用资金量太多不划算，只有涨幅稳健且有预期的房产贷款才有意义，大概就是这个思路，你认真梳理一下，另建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好！请教您：目前孩子就读石景山实验小学三年级，家有八角南里房子一套约500万，现金100，夫妻年收入60+，工作稳定。原想孩子小学毕业前一年（2026年，京籍小孩入学人数骤减，西城房子可能降价）购入西城一般学区房子，在西城小升初。但现在新政出台，不知西城房子会否冲高，到2026即使下降也高于现在，那我们空等三年毫无意义。不知您建议是现在做置换还是再等等观望，谢谢
A:回答:您好，关于学区房未来的走势，这个谁也无法预判精准到具体年份，因为这类房人为干预性太强，我们只能通过商品房稀缺特征和未来学区政策的大概走向判断要避开哪类带有学区属性的风险房产，从商品房的居住属性西城具备稀缺性的楼盘，学区属性占比低的，会随着时间的推移而再次走高，这个是无疑的，西城拥有全国最顶尖的资源，除了教育还包括民生、生产、人文,这些都是无法复制的，而稀缺性的房产是指楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺，而不具备稀缺属性的房产它今天的价格主要是因学区推高的，原本以它的价值市场价可能只值10万，因为学区的加持变成了15万，这5万就是学区溢价;
如果5年后学区继续加持，那么15万可能会涨到16万18万甚至更高，反之如果未来弱化学区属性，15万可能会变成13万11万甚至更低直到回归它原来的价格，这期间的波动我们牺牲的是时间成本，准确说西城这种一线位置的房子从更长远去考虑价格只会越来越贵，不会越来越便宜，即便是高溢价跌下来学区房，未来还会继续往上走，只不过这期间我们的损失是时间，稳健的思路是要么去买楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺的这部分盘，如果拿不到就要避开这个区域了，你八角南里的房子是要做置换升级，但你600万做首付在西城怕是不太好拿稀缺的房产，要么是选一些中等片区，参考精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;如展览路，南北露园都不错，要么就是以租换租把八角南里置换到其它区域的一线位置，未来孩子上学时再做置换，这两种方案都要比继续持有八角效率更优，星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)可以查询楼盘详细行情,祝顺利！
Q:提问:星主，您好。现状：目前在北京有4套居所，想整合。1、在丰台马家堡星河苑有一套3居，134平米，目前居所，同类型房价报价 960万。出门就是地铁4号线，通勤较方便，但周边配套一般，且受周边丽泽、地铁19号线新宫影响，房价升值一般，考虑置换。2、广安门北街广牛学区一套房，49平米，目前其他房源报价 480万，孩子学区房。孩子2023年已升初中，现在卖是否时机合适，还是需要再等等房价回暖？3、在通州瞳里有一套单位集租房，50年使用权没有产权，90平，152万购入。4、在房产青龙湖有一套下叠，300平左右，2021年跟风购入，属于两限房，5年后才可上市交易。
诉求：整合现有资源、置换孩子上初中通勤方便的区域，房产保值增值好、流通性好。初中在平安里6号线地铁站附近。未来孩子可能出国，房产还要有较好的流通性和换手率。考虑的方案：在不影响孩子西城学籍的情況下出掉学区房及丰台马家堡的房子，置换到离孩子初中近、周边配套好、宜居、且有一定保值增值性的位置，预算1400万，3居，现在形势下不想加杠杆。因为租房过于影响生活品质，也不想在学校附近租房。
1、围绕平安里地铁站东西南北地铁沿线都看了，采取排除法，4号线沿线海淀有学区溢价，预算内大多为 80年代甚至更早的老公房，房子老居佳体验较差，且学区房受政策影响大，网评称学区房未来价值会下跌，看了一段时间一是实在看不上二是不敢冒入。2、南城一直不喜欢，不考虑丽泽商务区、一瓶预算不够。3、孩子学校周围的老房子更是没法看，好的又超预算。4、最后能考虑的只有朝阳区6号线以及未来的3号线沿线。
都在平安里有站点。6号线的话看了世贸宫园，交通方便，属性是公寓，怕未来不好出手，涨幅有限。青年湖站通勤压力太大。现在关注3号线朝阳公园站，可兼具通勤、居住及离3号线地铁站近的条件。看了棕榈泉小三居，博雅园大三居、公园大道、万科东第4个小区，棕榈泉问了虽然是老牌豪宅但是房龄较老。万科东第房型虽然好，但因为临路算是伪高端，公园大道我个人喜欢，但网评说因为房型特殊，未来不好出手。博雅苑尚可，但房龄也挺老了;请教：1、西城小升初已入学，出掉学区房是否影响孩子西城学籍，有无政策风险；2、置换产业的选择方向如何，是否推荐朝阳公园附近产业及博雅园；如果不推荐，恳请提供更加优质选择。满足居住、通勤、保值增值的诉求。3、房山的房产无法出售，如何盘活。感谢！
A:回答:您好,感谢信任!你的置换思路以及过滤的板块正确,1、关于仓位优化的建议:(1)、孩子已经入学,卖掉学位房,因未来政策变化影响孩子读书的可能性极低,虽然学区房人为干预性较强,但都是入学前,过往没有出现过孩子入学后的系列政策,这点我觉得不必担心,(2)、关于马家堡星河城,现在出现贵跌贱涨的主要原因就是丽泽的兑现时间过长,唯一的缺点就是这个盘的价格贵了,马家堡的产业、教育、医疗等现有的资源配不上这个价格,而且丰台因自身原因也很难聚焦很强的资源,要说这个盘唯一的价值就是未来丽泽饱满后,周边居住环境不错的盘会上一个台阶,但根据目前的一个情况,时间上或许会很长,你这时换仓等于放弃不确定性没有什么不妥.
2、关于选筹的方位:你要是把目光放在朝阳东部:朝阳公园、三元桥、双井这三个商圈是比较合适的,从交通上比较便捷的商圈是朝阳公园和朝阳大悦城商圈,关于朝阳公园这个区域的理解,参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图;这个区域分为2个片区，一个是靠公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，并且这个商圈主打的也是终改系,棕榈泉和公园大道这两个盘最兴起的时期是在2000年左右,后来区域的泛海系列建成之后就代替了这两个盘的地位,从楼盘品质和户型的设计棕榈和公园都落后于泛海系,
博雅园是不属于朝阳公园商圈的,准确说是属于农展馆商圈,朝阳公园的资源一是生态,二是产业,博雅园是只占了产业资源,朝阳东部产业聚集,如果楼盘本身没有稀缺性,在市场上是没有竞争力的,而万科东第属于甜水园,这两个盘的性质和世茂宫园基本一致,整个朝阳围绕东三环一条线,只有纯住宅区域的居住体验不错,不是住宅区夹在写字楼中间地带的楼盘,无论品质多突出,它的升值性也很弱,居住讲究的是动静分离,当一个区域50%的资源全部是以商业为主,那么它未来大概率会发展成商业区,商业区里面的住宅是不值钱的,你可以看整个国贸CBD所有的住宅升值全差,你1400在朝阳公园拿不到主流盘和主流户型,那你就没必要选这个位置了,要么就是溢到大悦城附近,或者往南到双井大望路,或者往北到三元桥,这两个商圈也不错;
3、青龙湖的下叠,这个是明显的资源错配,我建议是你去找当地的中介看看有没有人接盘,可以签远期合同,当然你的价格要比市场价低很多,怎么说即便是五年后可以正常交易,价格上涨的概率很低,你不如现在折价变现换为核心区的优质盘,五年的时间上涨的部分可以大于你亏损的差额,五年期核心圈的优质盘不会还是今天这个价,请阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利!
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