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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好。基本情况：我和女友工作地点一个在酒仙桥恒通（不确定一直在这里），一个在东单。目前租住在枣营，我们都很喜欢这边的生活配套，包括朝阳公园，亮马河以及蓝港和三里屯商圈。所以从五月中旬开始看房到现在，把周围麦子店附近能看的都看了，其他地方只看过三丰里。我们的需求就是所在地段人群较成熟，不杂不乱，生活休闲方便，配套成熟。预计三四年内要孩子，暂时不考虑孩子上学问题。下次置换可能在七八年之后。但需考虑父母临时同住带孩子的问题，所以要选择大两居或者小三居。

资金：首付能出到300左右，作为首套首贷，房子总价在500-600区间。问题：1、目前看到合适的有一个麦子店街的7层西户，带电梯，两室一厅，户型还不错，每个房间都有窗，且不临街。总价600左右。有大约20w的议价空间。想请问下您的建议，从自住角度我们觉得没啥问题，就是不知道此区域这类房子的流通性以及保值属性如何。2、除此之外，也了解了不少同价位的推荐，但是从居住角度，我们对朝青、常营、东坝都没什么感觉。结合我们目前的情况，还想请您推荐下其他区域适合我们的盘。感谢！

A:回答:您好，感谢信任！1、围绕三环或四环的老社区，排除回迁房扎堆的区域，价格别超过10万，这类住宅的保值性都很好，像你租住的农展馆片区，枣营南里，北里，西里，博雅园，包括你看上的麦子店街这些盘从大方向上看都没问题，而升值性比较好的盘是有稀缺资源，品质盘在成熟的区域里，盘的本身就属于稀缺资源，所以这类盘一直跑在市场前面，而老社区在市区没有稀缺性，只能跟上普涨的行情，这些盘如果没有楼市的普涨，可能是5年一个价，一动不动，如果有普涨行情也会往上走走，至于走多高需要看整个大市场的上涨情况，这就是老社区未来的基本走势,可以参阅会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

2、关于朝青，常营的理解，北京的格局虽然是以环线向外辐射，但并不是越靠里居住环境就越好，反之越靠里越原始，北京的老社区在市场上占比很高，所以好位置的次新产品一直都是市场上的稀缺货，老房子居住体验差，很多老房子里会有蟑螂，小区物业管理又差等诸多因素，住久了这类房子的人如果有条件一定会换到同区域稍微新一点的楼盘，而朝青这个板块因有大悦城的加持，品质次新扎堆，东三环又缺乏这种次新盘扎堆的商圈，所以朝青一直是承接国贸的主要区域，无论是刚需还是改善，第一站考虑的位置80%是朝青，这一带近些年行情一直不错

常营属于国贸的次级溢出板块，买这个区域客群的特征是接受不了老房子，想要品质还要面积，常营就是朝阳第一个首选的位置，你这个预算差不多可以拿一套三居，且品质还不错，至于潜力只能说常营配套成熟，有地铁是一个价值洼地，往后的市场是有空间的！至于东坝我觉得并不适合你，东坝主打的是改善，且这个区属于价高且没配套，我上条刚回答过可往前翻！整体如果你追求保值稳健选择农展馆片区问题不大，如果希望房子能够跑赢大盘可以往大悦城附近靠靠，品质次新会更有优势一些，建议你多阅读精华栏的会员文章,祝顺利！

Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。

目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议

A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较优质的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读!

关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，准确说越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，只是时间问题,犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理

关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！

Q:提问:京总好～！刚需改善，南庭新苑58平小两居，今年满五唯一，卖房+存款+贷款总预算680-700W，希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，倾向新房。1.计划先买房再卖房（尾款需要卖房款付），关于卖房这边您有什么建议不？2.西红门橡树湾三期109N户型，是否好保值增值，未来是否好流通？3.三期物业为中铁物业，会成为未来保值增值不如二期的因素嘛？销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型，超预算需要高贷款，和西红门橡树湾比哪个保值增值更好？5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我，感谢京总

A:回答:您好，感谢信任！1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些，你可以和开发商如实说明自己的情况，尾款需要卖房后才能交付，去争取一定的周期应该是没有问题的，至于时间上最好是拖到春节后，根据目前政策面的影响元旦过后的春节左右会有一波小牛市，这个时期卖房价格上会有优势，在这之前你以大定去锁定一套房源，理论上都是比较利己的！

2、关于西红门橡树湾这个盘，首先西红门是有它的价值，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，因丰台南三环南四环城市资源的问题，西红门成了承接地铁沿线最优质的板块，整个西城，丰台的一部分刚需会外溢到西红门商圈，而西红门本地也是有发展产业的，虽和一流的亦庄比不了，但在整个大兴西侧这条线算是一线资源了，而橡树湾这个盘从它的位置以及价格算不上很稀缺的项目，礼域府132平的三居报价有5万3左右的，户型楼栋各方面都比较优质的报价才6万上下，这种地段次新盘无论是流通性还是保值性表现都还不错，至于未来的上限有多高需要看整体的大盘走势

西红门是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，高品质的楼盘长期价值很好，中短期的市场它的价格并不符合这个区域的现状，星苑，月苑才是主流，包括顺驰，新里斯，目前这个区域的购买力还承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，群体太小推动不了房价上涨！如果你期望自己购买的楼盘能够吃到往后的每一波行情，最好是选择主流盘，相对于高品质的更稳健一些！其次北熙区这个盘作为投资没什么意义，它的地段资源包括它紧邻的东坝成熟板块，酒仙桥区域资源上都是很落后的，参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这种遇弱则弱的区域时间成本太贵，完全没必要，你700万有很多选择，无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置，如亦庄的金域东郡，这个盘是要碾压西红门和北熙的，或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上，涨幅上自然不同，它一轮的行情可能比它们两个5年加在一起还要多，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#理解房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判