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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好！请教您：目前孩子就读石景山实验小学三年级，家有八角南里房子一套约500万，现金100，夫妻年收入60+，工作稳定。原想孩子小学毕业前一年（2026年，京籍小孩入学人数骤减，西城房子可能降价）购入西城一般学区房子，在西城小升初。但现在新政出台，不知西城房子会否冲高，到2026即使下降也高于现在，那我们空等三年毫无意义。不知您建议是现在做置换还是再等等观望，谢谢
A:回答:您好，关于学区房未来的走势，这个谁也无法预判精准到具体年份，因为这类房人为干预性太强，我们只能通过商品房稀缺特征和未来学区政策的大概走向判断要避开哪类带有学区属性的风险房产，从商品房的居住属性西城具备稀缺性的楼盘，学区属性占比低的，会随着时间的推移而再次走高，这个是无疑的，西城拥有全国最顶尖的资源，除了教育还包括民生、生产、人文,这些都是无法复制的，而稀缺性的房产是指楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺，而不具备稀缺属性的房产它今天的价格主要是因学区推高的，原本以它的价值市场价可能只值10万，因为学区的加持变成了15万，这5万就是学区溢价;
如果5年后学区继续加持，那么15万可能会涨到16万18万甚至更高，反之如果未来弱化学区属性，15万可能会变成13万11万甚至更低直到回归它原来的价格，这期间的波动我们牺牲的是时间成本，准确说西城这种一线位置的房子从更长远去考虑价格只会越来越贵，不会越来越便宜，即便是高溢价跌下来学区房，未来还会继续往上走，只不过这期间我们的损失是时间，稳健的思路是要么去买楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺的这部分盘，如果拿不到就要避开这个区域了，你八角南里的房子是要做置换升级，但你600万做首付在西城怕是不太好拿稀缺的房产，要么是选一些中等片区，参考精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;如展览路，南北露园都不错，要么就是以租换租把八角南里置换到其它区域的一线位置，未来孩子上学时再做置换，这两种方案都要比继续持有八角效率更优，星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)可以查询楼盘详细行情,祝顺利！
Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华，受益匪浅。我们夫妻双方都是体制内，家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格(JLH)，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果现在政策出来，需要尽快买了。下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅，有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。目前的考虑的方案有如下几个
1、新房，900W左右的，目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！
A:回答:您好,感谢信任!1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁着这一轮牛市脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,你留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;
2、关于选筹上:你们夫妻双方都在东城上班,根据你前面的描述如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,从投资的角度,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,像东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择,
你的第一选择应该放到东城本地:广渠门就很适合你们,广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,无学区溢价,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以关注双井的首城国际、合生国际花园、富力城、A派公寓;可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;双井距离你们工作单位通勤不远,保值上没问题,祝顺利!
Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。
现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我就按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。
第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的，
延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
Q:提问:京总您好，感谢知识分享，带领大家不断进步。现想就个人情况进行咨询：家庭在大望路乐成公馆有一套三居（自住），西城广安门外一套两居西堤红山（老人住），同时作为西城学区房名额，打算今年把孩子从东城转到西城上学，本人在广安门外附近上班，目前居住在朝阳，上班较远。老人名下一套大望路两居石韵浩庭，目前在当办公室用。目前仍有较高贷款。另外，西安未央区有一套正在挂牌出售，预估出售价450万元左右。考虑出售西安这套后，在西安高新或曲江区重新购买一套作为投资，手头无资金，西安换房不考虑加价。请问把西安房产出售后，重新在当地投资一套，是否可以？北京的房子是否还有置换优化的必要？谢谢您！祝工作愉快！
A:回答:您好，感谢信任！1、你们北京的仓位很不错，乐城公馆和西堤红山无论从商圈还是楼盘都很好，要说瑕疵唯一的不足就是红山稍微小点，这种大盘三居以上的大户型更有优势，并且越往后越吃香，你可以考虑把石韵浩庭和红山合并为一套，在红山升级一套大户型，石韵浩庭这个盘在大望路不差但也不算很好的那种，保值性没问题，行情来了区域的大盘往上走，它也不会拉下，只能说中规中矩，如果合并一套的话你们可以多出一张房票，往后可操作空间更大;可参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,
2、关于西安的房产，我不知你是处于什么原因要做置换，我对这个城市具体的板块不熟悉，选筹上无法给你具体的建议，可以给你一个大致的方向，一般一座城市或者一个较大的区域都分为老城区和新城区，老城区如果整体界面空间都不错，配套也很完善，又有好楼盘，这种位置无疑是比较稀缺的，房价的上限也比较高，如果靠近老城区的新区域发展的很快，有真金白银的投入，各项配套也在兑现的路上，整个区域的空间界面软硬设施都已经逼近或超过原有的老城区了，而价格只有老城区的一半或者6折7折，这种情况投资新区未来的空间更大，就是原有的核心区越金贵，新区越不值钱，原有的核心区越破败，新区就越值钱，大概就是这种逻辑，给你一个参考的方向，具体位置还要具体分析，如果要下手还是要花时间研究板块的差异化，其次我的第一感觉是450放在西安总价略高，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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