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Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长空间，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总好！爱人在南礼士路上班，预算800-1000万，首房资格，主要考虑增值兼自住需求，三居室，看了玺悦朝阳和北熙区，个人认为北熙区成熟期太长并且八万多价格已经透支，玺悦朝阳没有房了只有三层124的不太满意，京总有好的建议吗？谢谢！
A:回答:您好，你理解的北熙区正确，其玺悦朝阳这个盘的位置很尴尬，参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,本身朝阳的区域断层现象就非常严重，从东三环朝阳北路一直往东到通州北关，各项资源比较优质的区域依次是朝阳公园，朝阳大悦城，常营，朝阳公园与大悦城之间是断层的，这个断层板块由于距离主城区较近,整体城市节界面以及资源还没有那么差，不好的面是老破小太多次新盘太少，从朝阳大悦城到常营这中间一大块又是断层，玺悦朝阳刚好位于这个断层的中间，朝青的核心位置是围绕大悦城，常营的核心位置是龙湖天街，以后所有好的资源也都会往这两个核心聚集，玺悦朝阳的商圈很难发展起来，商圈才决定着房价的上限，楼盘只能保证自身的成长性，没有商圈资源的品质楼盘后期是很难成长的，从常营同类盘的价格维度去对比，怎么看这个盘都很难;如果你能考虑到这个位置不如去大悦城淘一套次新二手三居了，华纺130平正南正北的三居1000左右，虽然楼盘比着新盘差点，但综合资源更优，保值增值性上自然有保证，祝顺利！
Q:提问:您好，拜读了您星球的很多文章，觉得现在应该把房屋资产进行置换。我们夫妻40+，分别在中关村南大街、南三环上班，目前手持海淀计生委的老公房小两居一套+大兴双高花园小区2居一套，目前想把2套卖出，换到海淀，预算在1200—1500之间（如果品质和性价比好，可以使用杠杆，适当提升预算），请问老师，我们该如何选房？最理想是三居，可以满足一家三代人的居住，最近看了美丽园、美丽经典园、颐慧佳园等小区（这个区域离夫妻一人的工作地址比较近，能顾上照顾家人和孩子上学）……发现三居有点儿够不着，大两居也可以考虑;请问这个方案合理吗？您有更好的方案推荐吗？
A:回答:您好，感谢阅读,按照你现在的计划，置换后要比原先持有的2套保值更稳健，但四季青在海淀不算资源很稀缺的商圈，美丽园和颐慧佳园只能说保值性上没什么问题，而美丽经典园价格有点高了，这种盘只有在综合资源极为稀缺的板块才能追高，但凡楼盘资源或者商圈资源稍微差些追高都是有横盘风险的，海淀的心脏是以中关村向北，未来的核心会诞生在北部，这样你在非核心位置买的价格太高利润很低的，投资追逐的是效率优先,购置美丽经典园不如把预算再往上提高300W考虑北部清河板块的世华龙樾，世华龙樾的楼盘资源及商圈资源都要比美丽经典园更优，价格确低于美丽经典园，其次是四季青板块从性价比考虑，不如去田村的乐府江南和兰德华庭，乐府江南140平的正南正北三居户型很稀缺，楼盘品质很好，兰德华庭的稀缺性和楼盘品质比着乐府江南略差，这两个盘都要比美丽园和颐慧性价比更高！你可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),查询楼盘详细行情;可以结合你们的通勤情况去选择，祝顺利！
Q:提问:您好，目前家里2代人，老人在石景山远洋山水有180多平4居房产，孩子年轻小两口在国贸CBD工作并在附近有120平1居房产，全家户口在西城区，媳妇娘家住万寿路，将来年轻两口有娃了，可以上海淀区五一幼儿园、五一小学等，也可以在西城区上学或者CBD附近上幼儿园。最近年轻小两口计划要娃。如果考虑年轻小两口生娃后，在国贸CBD工作通勤方便，娃上优质幼儿园、小学……等，老人居住环境好、品质不错、看娃又方便的话，想请您指导一下，家庭房产下一步如何配置？当然，也要考虑家庭资产的保值增值。多劳了
A:回答:您好，其一远洋山水这套180平的四居你要考虑做调整，参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;这是一个偏刚需的盘，刚需盘里不能布局大户型，这个是大忌，你可以去楼下中介门店查他们的成交记录，刚需盘里的大户型升值幅度是远低于小户型的，改善盘大户型才有优势，这个是未来的趋势，如果考虑未来的成长性你这套是要调整的;
其二CBD120平的一居室，这种产品属于小众需求，一般是二代比较喜欢，由于你没有提供具体楼盘信息，无法给出具体建议，但从我的经验可以判断这种楼盘大概是体量很小的那种社区，或许只有一两栋楼，产权属性多为商改住或酒店式公寓，这种产品的海拔也不会很高，由于开发商在销售时通过装修增加了溢价，所以买的时候价格要比现在的市场价高，因为国贸的服务主体是商务，所有的住宅涨幅全差，不分品质好坏，综上你这两套都要做调整，至于方向上，可以是以孩子的工作单位就近布局，也可以兼顾孩子未来上学的可能性，选筹上我没有你具体的预算信息，无法给出细节，需要你们综合考虑后再沟通，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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