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Q:提问:霞公府顶楼边户，6200万，351平，中国府上下四层，叠拼边户，4400万，620多平。核心区的大平层和环线的叠墅，就产品本身，叠墅的功能性、实用性、性价比超平层。小区配套，霞公府园林和配套比较单一简单，中国府会所功能齐全，优于霞公府，全新社区。但从区位优势比，中国府偏三环线西南一角，市内交通出行比较单一，霞公府就是圈层纯粹，更聚焦塔尖，大区位优势和小区微环境分析，霞公府窗户视野并没有风景;整体被北京饭店仅靠，有一个故宫观景是一个亮点核心区规划的成熟精品区域，只会越来越精细化
丰台区规划是交通枢纽优势，产业集群，丽泽商务区，总部基地，科技园，无法预估未来精细化管理，城市品质提升增长趋势，城市居住体验无法评估，自己感觉结合人气、圈层、居住吃喝玩周边出行便利性还是霞公府更好。小区配套和室内空间中国府好，自己感觉中国府价格并不是很高，应该有上涨空间，虽然不是特别有可比性，但是作为二选一，哪个更适合偶尔居住兼顾保值增值。
A:回答; 投资豪宅的逻辑是买区不买盘，区域决定着它未来的海拔高度，一个具备升值空间的豪宅首先是要有一流的民生资源，5分钟、10分钟、30分钟生活圈配套，要覆盖最基础的医疗，购物，教育，其次要有生态资源，这个对于豪宅是重中之重，其次才是楼盘的自身资源，而自身资源产品只是一方面，口碑资源也同样重要，我们提及今天北京的豪宅都会联想到西山别墅区、朝阳公园、中央别墅区的某某楼盘，中国府这个商圈以及行政区在口碑资源上就已经输了，因为这个行政区以及商圈的定位本就不是豪宅，连改善都占不上，玉泉营是一个纯刚需的商圈，4400万放到丰台玉泉营，无论它的产品力有多好，未来的流通性以及保值性都会变差，它的地段资源配不上这么高的总价;
其次霞公府会比中国府好一些，但这个盘的体量太小了，在市场上很孤，并且呢王府井主要的功能定位是以商业为主，从居住体验上来讲，纯住宅区域它的舒适性要高于商住混合区，居住讲究的是动静分离，商业区里面的住宅是不值钱的,也是没有价值的,含金量很低,你可以看整个国贸CBD以及建国门所有的住宅升值全差，总的来说你这两个盘的天花板没那么高，能保值就不错了，4400完全可以考虑中央别墅区，6200可以直接考虑朝阳公园泛海世家东、西府，这个盘是朝阳公园的天花板，中央别墅区也可以拿到中上等盘,这种选筹无论是中短期的流通性还是长期的成长性都要优于丰台和王府井，可以参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,有一期专门的豪宅系列,祝顺利！
Q:提问:星主:您好！目前有购置房产打算，想听听您的意见，目前居住大兴双高花园小区，家里老人居住一套一层两居，自住四层两居，同单元。家里还有两套黄村两居老房子目前出租状态，庞各庄一套商业性质叠拼，家里两个孩子在旁边景山分校上学，家人工作都在大兴黄村，8年内不考虑更换区域，目前手里可动用资金大约1200w，年收入100w左右，可按首套，现在有两个想法，一是:在周边购置改善三居或者四居，看过周边兴创屹墅、西斯莱、青岛嘉园二手房，也看过黄村义和庄区域新房，以上房子是否值得购买？性价比如何？二是:不在大兴区黄村区域购房，在其他区域投资一套升值空间好的房子用于出租，给个建议区域或者楼盘。希望您能给个合理化建议，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、你大兴持有的这5套房，从保值及增值的角度都应该做调整，具体为：高米店板块的双高花园价格4万7，而顺驰领海的价格是5万，从我过去的经验,这种位置的次新盘淘到笋盘概率80%以上，意思就是顺驰领海有很大可能可以以低于双高花园4万7的价格买入，双高花园从居住体验及楼盘的综合资源都要比顺驰领海差很多，而顺驰的价格确不高，所以一直是板块内的主流盘，高米店这个区域有它的价值，也是承接南城刚需的主要区域，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图
大兴西侧板块轮动的顺序依次是西红门，高米店，如果板块轮动顺驰领海无疑是最大的收益者，而双高花园以目前的价格保守估计中短期不会有太好的表现，如果你们在这个区域上有购置的需求，不应该动用手中的现金，第一考虑应该是以旧换新，如果以现金购置等于你们所有的不动产80%压在了高米店，剩余的20%一部分在庞各庄，一部分在黄村的老破小上，这种布局的方向是很差的，也是很危险的,高米店这种区域虽有价值但还不值得多仓重仓，准确说是总价超过800万就应该逃离的区，你是因自住不得已两套。
2、其次黄村的两套老破小也要趁势尽快变现，黄村是大兴最早的城区，整个区域90%的盘全是老旧小区，而大兴是一个快速发展的区，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;未来的新城新区新盘会把老城老盘的行情慢慢淹没掉，尤其是那种老破小扎堆的老城区，老破小值不值钱取决于它的周围是什么，像城内再旧的盘一样有价值，而相反新区越金贵，老城区就越破败，这种没有地段资源的越早脱手越好。其次庞各庄商业性质的叠拼，每一个行政区都有低密度的住宅区，大兴的低密度住宅区是河西北侧紫金壹号院的地块，除此之外类似于庞各庄，新机场，采育这种位置的洋房只有居住属性，低密度产品除了本身价值，还有圈层价值，地段价值，这些资源是有分别的，资源太差的无论居住属性有多强，未来都是不值钱的。
你当下的重心是要尽快做这些房产的清仓计划，并且要快,最好是趁这一波高峰期把该出的全部出了,除了高米店自住的，南城不建议另外新布局了，如果有别墅或者低密度产品的需求，可以移到亦庄的核心圈，就是紫金壹号院和金茂府所在的两个地块，还有多余的资金就要移到城六区了，海淀朝阳是首选，这样你的布局是高米店2套自住，亦庄一套，城内一套，如果资金宽裕可以在保证这个布局的情况下扩大城内的面积，高米店要压缩购房成本和面积，亦庄适中即可，这种布局方向上不会有问题，建议你认真阅读星球精华栏实操类的文章,81#北京房产核心逻辑和原理这篇是必读,祝顺利！
Q:提问:京总好，目前顺义城区东兴一区60平米自住房产一套，总价约210万，在犹豫是否要出售后在顺义购置一套地铁站附近居住环境较好的自住房（学校，医院，配套商场等），之前看好金汉绿港1-4区的房产，因结婚、工作等因素迟迟没有下手换房，导致换房差额进一步增大，希望京总指点迷津，目前预算总价约380万。
A:回答:您好,感谢信任!在顺义城区置业的前提是你的工作相对稳定,至少要保证未来10-15年左右的时间不会变动,有这样的一个基础条件可以挑选配套成熟的商圈买入,因为顺义城区距离主城区距离太远,而顺义城本地有没有像样的产业,中短期城六区回暖并不一定能够溢到这种位置,把持有的时间线拉长会相对保险一些;关于选筹上,380万计划换到金汉,如果我理解的没错,你的目标应该是2居,金汉这个盘的卖价虽然要比东兴高,但流通性是比东兴差的,东兴虽是90年代,但居住上并没有那么不堪
相反金汉的性价比很不高,这种置换付出与后期收获不成正比,如果你想吃涨幅同时扩大面积,应该把目光移到石园北区,这个盘在商圈的性价比很有优势,380可以拿一套三居了,这种低价盘未来的预期会高一些,如果是为了提高居住品质,目光应该移到万科四季花城和红杉一品这两个盘上,这两种选筹方向后者是单纯的考虑纯居住属性了,时间线要拉更长,而前者相对更保险,在支付能力弱的板块,最好的选择是中等品质的盘,价格上有足够的优势,这种盘的流通性以及热度都超过太旧或者太好,如果市场回暖这类有价格优势的盘会第一时间跑出来,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/刚需选盘原理,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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