北京楼市:大分化时代,哪些区域越往后越吃香!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:老师您好！我名下现在两套住房：建邦华府200平米，市场价格1500多万，嘉业大厦一期，178平米四居，估计700万，现金500万，孩子在广渠门外上班，对象在西单上班，面临结婚买房，我退休，我想卖掉嘉业大厦的房子，在大红门买金茂府130平米，用孩子的购房I指标，离我距离近一点，好互相照顾，我是不是完全错误的？学习了您的文章，想给孩子在东西城买次新房，环境好的，也兼顾学区，富贵园还是中信城三期，我可以考虑除掉我的建邦华府，去买清河橡树湾，招商珑原或者望京中档楼盘，保证保值增值，请问这种情况如何更好配置资产，请指教，万分感谢！

A:回答; 您好，首先你现在持有的2套是吃不到板块行情的，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏导致涨幅全差，和它楼盘的品质好坏无关，北京所有的一线资源全都避开了南城，虽然这里有一个首都商务新区的规划，但中短期还是概念性的东西，可参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;基于这样的现象你给孩子买房应该要避开这种地段了，在过去买这种位置或多或少还会有一些微薄的涨幅，因过去房地产市场还处于增量大普涨时代，这种市场背景大普涨会覆盖区域以及楼盘上的短板，而今天的市场结构越来越精细化，这种资源全面匮乏的区域脱离了大普涨再往上走很难，嘉业大厦出掉去购置东西的次新房方向上很好，这种调整越快越好，其次从长期考虑，你出掉建邦华府去置换类似于望京清河等一线资源的大盘，它的价格上限和成长空间是要比建邦更优的！关于选筹上:中信城三期要比富贵园更稀缺，现在不需要学位不用过早去考虑学区的问题，单纯从居住属性去布局即可，如果你对北京整体楼市逻辑比较模糊,可以阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

Q:提问:京总您好！1、名下德胜裕中2居室，20年731前购入，孩子25年上学。预计能套600个，还完按揭余款还剩350个，用于置换。2、家父名下房山城建琨廷86平，2居室，12年购入，正准备抛售。大约能有170万价值？不确定有人接盘。年收大约200多个到手。但由于行业波动大，不确定未来几年收入能否长期维持。因此考虑置换时新增的贷款控制在600-800以内，总负债1200-1400范围。本次期望进行房屋置换，选址优先级：1、增值保值，为下次换筹争取更大价值。2、老人自住改善，至少3居。3、去德胜交通便利。目前关注的板块，主要分两个方向，向北为清河次新，或永丰新盘；向东为望京次新，或东坝新盘。

我的疑问：1、德胜裕中房子25年再脱手会不会太晚？蒙受较大的贬值损失？有没有必要今年赶紧脱手？我可以尝试能否把孩子户口迁到金融街三代公房名下，把德胜卖了提升本次置换的子弹量。2、我去清河橡树湾踩盘，目前三居已涨到1800起，且品质感觉显旧，只是在周围楼盘衬托下，相对还是稀缺的。我去融科橄榄城踩盘体验类似，三居已涨到1500万，且户型一般。我的问题是，随着时间推移，这些领涨盘还能否保持领涨？还是随着时间推移，新盘相继入市，当下价格过高，多因素影响而会逐渐失速？3、如果能接受长持的话，永丰南、东坝新盘，有无可能在多年间的整体涨幅，接近橡树湾、融科等领涨盘的单价涨幅？在当下局面，我应该怎么操作才能相对更优？烦请您指点迷津，感激感激！

A:回答:您好，1、如果你能通过其它方式获得期望的学位，从稳健性及资产的成长性现在出掉裕中这种操作方向很好，德胜一直是最受关注的商圈之一，裕中也是溢价相对较高的楼盘，从学区政策方面你把不确定性换为确定性是正确的，暂且不说确定性有多高，单纯从人为干预因素上看，纯住的商品房都要比人为干预性强的学区房稳健，再结合其它因素，你既然能通过不需要买房来获得学位，就没必要再去承担这个风险！

2、关于核心位置过去表现好的次新盘,未来是否会一直保持领涨，这个要看稀缺的类型，稀缺性分两类，一类是阶段性稀缺，一类是区域性稀缺，每个区域都是在不同的时间里发展的，过去二十年大部分的商圈发展模式均为都市村庄改造，像万柳，世纪城，清河，望京，太阳宫等这些资源优质的商圈过去全部为乡镇拆迁，这种发展模式会导致有的具备全拆条件，有的不具备全拆，如果是在同一时间全拆那么这个区域所有的楼盘都是在同一时间建成的，这种区域它的价格基本是一致的，楼盘的贵贱根据品质决定，如世纪城，新北苑，万柳，品质没有明显的差别，价格基本是处于持平的，这个就属于区域性稀缺，

如果是分批拆会出现有的楼盘建成年代早，有的晚建，时间推到今天，晚建的在硬件方面以及户型的设计都更受人喜爱，价格的差异也是这个因素造成的，这个是阶段性稀缺，这种区域如果往后有更好的楼盘上市交易，这些原本高品质的楼盘，价格自然不会像过去那么坚挺了，关于这个逻辑你可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,其次清河和望京准确说是属于区域性稀缺，因为这两个地方的整体结构是老破小包围次新，加上没有空白导致次新越往后越吃香，尤其是清河这种现象表现的更为明显，收益于产业聚集辐射，常年向市场输送优质购买力，这些次新楼盘价格飞涨自然不奇怪！而清河和望京虽然近些年也陆续有新盘上市，但在位置上和这些原本的核心大盘还是有明显差异的，未来并不会受到这些新盘的出现导致老盘价值滑落！

至于操作的方向：留在原有的核心圈是相对稳健的，未来的核心位置有诸多因素导致兑现周期不能确定，加上现在楼市已经从增量演变为存量了，没有高速增长的市场衬托，哪些无基础配套资源且价格很高的新区并没有很大的优势，祝顺利！

Q:提问:京总好，看了您星球文章，对于各板块有了一定认识，还请指导一下如何置换（自住为主，兼顾投资）:1.本人在台湖泰禾1号公馆有一套80平两居，目前大概470w左右，打算卖出置换一套房龄新一些的三居，另有现金300w，加上贷款目前总预算希望控制在1000w以下，如果有特别合适的也可以增加预算。2.工作地点在复兴门，目前开车通勤单程大概1.5小时以内，勉强可以接受这个路程，不喜欢坐地铁，但希望楼盘1km内有地铁站。3.无需考虑学校问题，希望住起来舒服一些，通勤不要太远即可，但不考虑石景山（感觉上涨空间不大）。

我的问题是:1.现在卖掉台湖置换到东坝是否合适？2.看了翡翠四季叠拼，感觉升值空间不大，同时房产证面积小，不知道是不是会影响房子金融属性，如果在同一区域（亦庄新城）置换不知道是不是有更好选择？

A:回答; 您好，关于东坝和翡翠四季，你可以先参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图;首先台湖的优势是整个片区楼盘的质感很好，这个区域是从0起步的，所有的软硬件都是新的，弊端是这个板块属于外溢了，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，它是属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域，你1000万放在这个板块第一会导致房子的金融属性差，未来不好流通，第二房价的上限非常低，你这个预算继续布局这里属于资源错配了，其次关于东坝我觉得不太适合你，这个位置并没有太好的发展，现在卖的价格比着城里也没有明显的优势，买这种位置的原则是价格足够低，同等品质的盘望京卖10万，东坝卖5万6万，相对于核心位置的5折6折，这样预期就很高，和核心区域价格相差不大的情况下又没有稀缺资源，未来是没有什么空间的

1000W左右的预算如果你能接受1.5小时以内的通勤时长，有很多不错的板块选择，如海淀田村的兰德华庭，130平的小三居价格1150左右，也有户型更好面积更大的价格在1300左右，如果你的预算能提高到这个总价，首选区域一定是海淀，包括北部的华润五彩城附近，莱圳家园120平的三居1150左右，上林溪100平三居1100左右，这些都是海淀比较不错的楼盘，商圈资源也可，其次如果你对楼盘的品质有更高的要求，次选板块就可以移到亦庄，金茂悦130平的三居1100左右，更高一点品质的金茂逸墅130平的三居1200左右，以上楼盘整体的稀缺性都很好，品质在整个区域也都属于前列的大盘，可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情,其中亦庄的品质要比海淀的有明显的差异，这个才是你正确的选筹方向，祝顺利！

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