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Q:提问:京总好， 我想帮父母置换房产。目前父母名下天秀花园澄秀园1套房产自住，装修户型都很好，但是小区物业一般，小区环境普通，近几年房价涨幅还可以，但担心未来房产保值增值差一些。目前手中可用资金1000-1200万（含200-300万贷款），想以本人二套购房指标在周边购置一套改善型住房，给父母自住，房屋保值增值性好一些。有如下问题想咨询：1、关于购置新房的选择：目前看了几个小区，包括百旺茉莉园、润千秋佳苑、中海枫涟山庄等，这几个小区该如何选择，或者还有附近其他小区推荐。2、购房后，澄秀园的房子是应该直接出售，还是出租的问题。如果出售，后续建议再购买一套投资型房产用于保值吗？
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,你置换的方向应该是把天秀花园脱手之后加你手中的现金去核心位置拿一套大盘，你无论选润千秋还是中海，本质上你还是没有出这个圈，只升级了楼盘的资源，区域资源并没有升级，意味着这个区域的房价上限还是那么高，其次你完成此次布局后，之后再卖天秀花园还是要换一个中规中矩的盘，租金水平又不高，这样的布局就很差了，过去投资更看重的是潜力，那个时候是房地产的高速增量时期，哪个位置价格低你去买保证赚，或者说楼市普涨闭着眼睛买都能赚，而未来投资更看重的是海拔的高度，也就是长期价值或者说剩余的价值，高效率的置换不但是要升级楼盘资源，还要升级区域资源，有的是因预算原因两种资源无法同时满足，只能放弃一个，从你的描述虽然不知你父母天秀花园房产市值多少，我的第一感觉是你应该要往清河板块的世华龙樾上换效率才更优，也值得你折腾，祝顺利！
Q:提问:京总好，我们目前在京两套房，一套是西城德胜学区的50平米1980年的老房子，一套是朝阳豆各庄富力又一城三居，大孩在德胜这边上小学，小孩明年到德胜去上小学。目前我们在离学校不远的海淀冠城园租房住。计划在小孩子明年上小学后，把这两套房全部卖掉，在冠城园购买一套三居，按照目前的价格，总价在1600左右，卖掉那两套房子基本不用怎么再贷款就可以买了。主要是觉得未来的老破小学区房虽然是德胜但形势也不明朗，豆各庄那片的增值缓慢，冠城园又是这附近相对拿得出手的社区，感觉这样整体反而会更保值一些。
不知道您觉得这样是否可行？还是说留下那两套中的某一套，再通过贷款加杠杆来购买冠城园的房子？这个方案是否有点激进？另外，我父母的户口刚转到北京不久，他们名下还有一套经开区那边的绿城桂语听澜102平三居，明年交房，但他们在老家住，这套房子五年内应该不会有人去住。这个房子距离产业和公园的地理位置都不远，小区的各项品质也很高，再加上旁边学校的加持，是否可以长期持有一段时间？谢谢。
A:回答:您好,1、现阶段加杠杆是否激进取决于你购买楼盘后期的成长性,如果楼盘还有预期,并且空间足够大;这种情况加杠杆是为了扩大面积,以此在兑现时产出更高的利润,如果楼盘已经见顶,或者预期很低,兑现周期不明朗,这种情况再去盲目加杠杆就属于激进行为;你可以参阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;
2、你们持有的这三套盘,从效率上讲是要做全部调整的,其一德胜这套小户型,学位使用后及时脱手就不用再去承担学区房的变化风险,方向上很好,其二富力又一城这个盘主要是输在了板块上,本身这个盘的居住体验很好,也是整个商圈的标杆,但遗憾的是豆各庄的基础资源太差了,就目前区域的一个现状也很难脱胎换骨,而且朝阳的重点发展方位是以国贸为点向东北方向延伸,望京外溢出去的部分都是重点方位,这个完全落地后基本已经成饱和状态了,往后就是修修补补,具体可参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这样的一个现象你豆各庄一套大三居如果继续等效率太低了,有更好的选择没必要再持;
其三:桂语听澜这个区域是一个纯居住板块,台湖的优势是整个片区楼盘的质感都普遍很好，这个区域是从0开始的，所有的软硬件都是新的，弊端是这个板块属于外溢，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域;现在整个片区次新盘的价格已经虚高了,中短期上涨的可能性很小;整体你这三套盘的行情都属于停滞的状态,不是说整个楼市低迷不涨,即便是楼市热起来,这三套盘上涨的可能性也很小,要尽快做调整计划!
3、关于选筹上:冠城园的保值性及流通性都很好,它本身的稀缺性并不是特别突出,商圈的资源也一般,只能说属于中规中矩的盘,围绕德胜一带去改善也没什么特别稀缺的项目,最近的商圈西直门有几个大盘还不错,如熙府桃园,如果你要是小动作的话考虑冠城园还可以,也属于升级,如果大动作全部清仓的话可以考虑熙府桃园,长期这个盘的海拔更高,你可以理解为冠城园这个盘不值得你全部清仓去换,熙府桃园这种盘才值得,但需要你去平衡距离的问题,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;祝顺利!
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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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