北京楼市:真“牛市”的特征!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。

我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！

A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;

高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！

Q:提问:您好，我是置换学区房子中，预计卖掉500万房子买个700万左右的，很不幸的是在政策之前的几天把房子卖掉，正在跟业主谈判买房子过程中新政策落地，因业主临时涨价谈判失败，本看好的房子已涨20万，其他差不多的房子也不太好谈价了。据说某些专家说本轮小的涨幅可能会持续两个月，两个月之后可能又会降落。不知道我现在应该提高心理预期，赶紧买一套房子，还是可以再观两三个月再买?因为孩子上学，我必须最晚是明年二三月份之前买到手。

A:回答:您好，旺季的换房顺序应该是先买后卖，你有意向的目标房源，并且可以签约这个时候你才能去签自己要卖的房子，具体的操作顺序是上午签买，下午签卖！你现在的操作等于是市场回暖的前夜把自己的房子卖了，我建议你此时可以提高自己的心理预期，如果房源质量不错提高一定的溢价并不是不可，此轮行情不可能只有2个月，一般牛市分为2种，一种是短波，一种是长波，从过去的经验看短波最常见是出现在春节前后，一直持续到五一左右，而长波会出现在九十月份一直持续到第二年的五一左右，这也是真正的牛市

真正的牛市涨幅最猛的这一波是春节前后这一段，楼市回暖的前期在成交价上并不会有明显的涨幅，只有量大到把小区所有笋盘全部清空第二批房源挂牌的时候价格才会有所上调，你现在去增加一些溢价去购买第一批房源并不会额外增加很高的成本，因为本质上这些涨价的房源还是属于库存货，如果这些库存清空后再挂牌的房源才是真正的高价盘，且质量并不一定比前面的好，相反你现在持有现金观望等回落是有一定风险的，北京已经挤压了很长时间，这一波大概率会集中爆发，建议尽快锁定房源，可以参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价回暖轮动规律祝顺利！

Q:提问:京总您好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南北通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套好为主，其次也要考虑未来成长性。两个问题，1，目前居住小区是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们看了朝阳的云筑云未期房，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行？另外看了朝阳大都会的房子，房子不错但不能用个人名字买只能用公司购买，请问您这类的房子可以买吗？谢谢

A:回答:您好,1、关于置换升级的理解,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金换一套综合资源不错的盘;如果没有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值;国展这个位置除了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个区域本身而言严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年代国际友谊花园的居住体验不如柳芳北里,左家庄北里,静安里,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向上很好;参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换

2、关于选筹的方向:投资房产大致只有2种选择,一种是打新博未来的核心位置,一种是选择原有的核心位置,朝阳的发展重心是以望京向东北延伸,东南位置以十八里店为主的几个新盘准确说连未来的核心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种区域后期兑现起来非常难非常难,期间还有很多不确定因素,建议认真阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,

你1100可以在朝阳资源最好的区域拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些资源匮乏的新区稳健的多,可以说每一轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你往大悦城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个都不会占,参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),按照星球文章选筹包赚,其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!

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08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

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