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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，请教您关于房产配置的相关问题如下。家庭基本情况：1. 一家三口，孩子六年级就读西城小学，未来无需考虑学区因素。家庭年收入100万左右。现家庭无贷款，手中有500万现金；2. 房产情况：1）两套商品房，一套80平米一居室在望京东湖湾，价值1000万左右；一套160平米两居室在霄云桥阳光上东，价值1500万左右；2）未来5年后（大概2028年前后）在海淀区生命科学园附近（华为北研所旁）会有两套回迁安置房，一套60平米一居室，一套100平米两居室；
问题：1. 基于现在北京的两套商品房，以及未来的两套回迁房，在总体配置上您有什么调整建议？2. 基于未来的两套回迁房，我们的初步想法是：a. 现在用其中一套100平的回迁房提前套现400万，置换杭州市区的一套两居室；b. 等5年后回迁房房本下来后，根据市场价格再操作杭州市区房产置换；您认为哪个选择更好？期待您的回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#通货膨胀货币与房价;东湖湾唯一的缺点就是太小了，这个盘在望京的长期价值很好，而阳光上东的成长性并不好，主要输在了酒仙桥这个区域上，这两套盘从长远的角度应该合并为一，可以是继续保留在东湖湾上，也可以在望京的同类盘上去换一套三居以上的大盘，比如保利，臻园都是很好的选择，望京这种拔尖的大户型一轮牛市一夜上涨10%是常有的，而相反东湖湾的一居和阳光上东的表现就很差了，其次你们调整过后如果还有房票，应该继续在北京布局，你们没有负债，现金和收入都可，应留在核心圈里去增加负债，500的现金加400万的回迁套现，可以拿到像海淀核心圈的品质三居，两套房均为主流户型，长期的成长性更优，北京的房票贷票全部用尽后才考虑其他城市的布局，从金融属性以及兑现周期北京作为首都价值一定是要强于其它新一线城市的，在你还有条件买北京的情况下无疑是要选北京，祝顺利！
Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:星主好，先说一说我的情况，希望得到您的优化建议：房产两套皆为去年购买，一套位于望京的金茂樾120平，2025.6才交房，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，房本己下全款530，去年底交房装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京单位边租房，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？
A:回答:您好，采育这套你要从长远角度计量，首先你这个布局的方向是错误的，远郊尤其是边缘地带未来没有房地产，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天这些位置的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产，这种一定是要做脱手计划的，但我不建议你现在就抛，可以等这一轮行情的节奏，如果城六区之外放开限制，这些板块的房子还会有一定的热度，这个时候你再出手会好一些，祝顺利！
Q:提问:您好，我是置换学区房子中，预计卖掉500万房子买个700万左右的，很不幸的是在政策之前的几天把房子卖掉，正在跟业主谈判买房子过程中新政策落地，因业主临时涨价谈判失败，本看好的房子已涨20万，其他差不多的房子也不太好谈价了。据说某些专家说本轮小的涨幅可能会持续两个月，两个月之后可能又会降落。不知道我现在应该提高心理预期，赶紧买一套房子，还是可以再观两三个月再买?因为孩子上学，我必须最晚是明年二三月份之前买到手。
A:回答:您好，旺季的换房顺序应该是先买后卖，你有意向的目标房源，并且可以签约这个时候你才能去签自己要卖的房子，具体的操作顺序是上午签买，下午签卖！你现在的操作等于是市场回暖的前夜把自己的房子卖了，我建议你此时可以提高自己的心理预期，如果房源质量不错提高一定的溢价并不是不可，此轮行情不可能只有2个月，一般牛市分为2种，一种是短波，一种是长波，从过去的经验看短波最常见是出现在春节前后，一直持续到五一左右，而长波会出现在九十月份一直持续到第二年的五一左右，这也是真正的牛市
真正的牛市涨幅最猛的这一波是春节前后这一段，楼市回暖的前期在成交价上并不会有明显的涨幅，只有量大到把小区所有笋盘全部清空第二批房源挂牌的时候价格才会有所上调，你现在去增加一些溢价去购买第一批房源并不会额外增加很高的成本，因为本质上这些涨价的房源还是属于库存货，如果这些库存清空后再挂牌的房源才是真正的高价盘，且质量并不一定比前面的好，相反你现在持有现金观望等回落是有一定风险的，北京已经挤压了很长时间，这一波大概率会集中爆发，建议尽快锁定房源，可以参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价回暖轮动规律祝顺利！
Q:提问:目前在甘露园南里高层，价值630左右，还有150w贷款。总预算1000+，也可以通过渠道提高资金量孩子25年上学，孩子爸在复兴门工作且非常稳定，我在国贸不过有换的可能。我们是非京籍，京郊买房孩子小学应该可以拿到户口，而且孩子爸单位有指标，但不知道时间。对孩子上学的诉求是，不一定要最好的，但是不要太差。对房子的诉求是，不能买老破小，尽量有一定的居住品质，可保值升值。参考信息：会要二胎，父母未来也可能在北京买房，希望两个房子近一点。
昨天加入星球后看了很久您的文章和问答，也梳理了一些思路。请帮忙指点买亦庄金茂悦很喜欢他们的小区也能改善，通勤倒也能接受，因为实在不想再生活在甘露园这种吵吵嚷嚷的密集度高的地片了。而且这里可以积分落户加分。担心这里是否已经有些溢价？未来开发区发展学校、楼盘是否越来越多，不想高位接盘；
A:回答:您好，望京和亦庄就很适合你们，这两个位置对于你们的资产保值增值性胜率要比其它板块稳健，如果你同时需要满足积分，学区，改善的要求，亦庄很合适，关于你提到的这些位置现在进场是否会高位接盘导致未来几年站岗，参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,北京的板块房价上涨一般是分为2种情况，第一种是因为一些资源比较稀缺导致在某一时间段出现大幅度上涨，这里指的稀缺资源是指楼盘，因为北京的老公房占比过高，新区域和新楼盘在市场上普遍比较受追捧，如果在大范围内全是老公房的区域里突然冒出一堆新楼盘，这种情况新区域新楼盘会出现阶段性暴涨现象，直到和老旧盘拉开很大的差距才会停止上涨
这种只有品质稀缺资源的楼盘和区域，经过中短期的上涨后就会出现一个非常长的冷静期，这个冷静期就是横盘的阶段，房价需要再往上走就需多种因素，经济增长，收入增加，市场利好，购买力涌入，典型的区域新北苑。第二种是产业资源大于50%拥有一线资源的楼盘，北京产业分布是扎堆聚焦而不是分散的，几大产业中心，国贸，上地，望京，亦庄金融街，这种区域会不断导入社会精英人才，换句话说每年都会有新的购买力进到这些区域，而这些产业长期价值很牢固，不是说今年红一年明年就没了，对房产的需求一直在，刚需，改善，置换，所以我经常说这种位置拥有好资源的楼盘，早买到就会早收益，不存在说现在进场会导致高位站岗。祝顺利！
Q:提问:京总好，我现在有一套西潞苑小区小区70平六层顶楼的两居一套，一家三口住，2016年入手，三万每平买的，老人每年冬天会来看孩子，京户，孩子马上上小学，小区的范庄小学现在升级成了北京小学通州分校北校区，想问下京总，1西潞苑小区定位如何？有升值空间吗？我看在你的精华文章里关于该小区都没体现，也没写价格走势。它属于北关商圈，还是潞苑商圈？它跟东潞苑还隔着一条河，最近的商圈也就是运河商务区的乐堤港了，未来价值怎么样？2.我们想在通州改善一套小三居，自己手里的钱也不多，俩人年收入在40，我在燕郊体制内，媳妇在高碑店那的医院，因为是在顶层，出入不方便，加上孩子大了，老人也要来。预算打算准备三四百，还是想在通州换一个，最好有电梯的。请京总给点建议。
A:回答:您好,西潞苑属于北关商圈,参阅星球精华栏83#通州跑赢大盘选筹导图;在通州我不建议继续持有老房子,尤其是非主流商圈,通州的老城区也就是新华大街万达一带,这个是最成熟的地段,物管资源不错的老房子未来人口红利兑现之后还有一定的空间,时间上非常非常慢,其次是武夷花园,除了这两个商圈其它板块在有条件的情况下尽可能的换成新盘或次新盘,另外北关从居住的意义上不属于一线区域,它的大部分土地全部以发展商业为主,住宅很少,以后这个地段的商业氛围要压过居住氛围,北关的金地格林、天赐良园、8哩岛这些次新产品在前些年通州大涨时表现并不好,西潞苑居住体验确实差了点,你可以往东边的运河湾换,140平的大三居价格650-700之间,你加三百的杠杆就能拿到,这个盘的保值增值性很好,是武夷花园板块离地铁最近的一个商品房社区,其次是京贸国际城,这两个盘是比较适合你的,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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