彭叔这两天最大的感受,就是大家的收入差距,越来越大。
有积累的,和没有积累的,收入在快速过大。
我们普通人的收入。
一种是四种来源。
- 打工收入。就是你靠出卖自己的劳动力,换取收入。
- 资本收入。也就是你投资什么东西,然后有回报。
- 经营收入。也就是你做生意,创业。
- 转移性收入。也就是各种补助之类的,类似于退休金,养老金,国家给你发的,这个我们大部分人都没有。
彭叔这段时间,发现我们当下最大的问题,是收入这块有问题了。
楼市一直不景气,和收入这块,有非常大的关系。
彭叔的逻辑是这样的。
国内目前,不管是一线城市,还是二线城市,都是改善房、次新房,相对好卖一些,而老破小、刚需房,都非常难卖。
甚至可以说,很多老破小、刚需房,都已经没有了流动的价值了。
这个现象,大家认不认同?
就是当下,不管一线城市,还是二线城市,老破小、刚需房都很难卖,而且很难涨,次新房、改善房,却好卖,又容易涨。
如果认同这个观点。
那就要认可。
当下 收入已经出现了明显的分化。
也就是。
购买老破小、刚需房的主力,没啥钱了。
而买改善房、次新房的人,收入还可以,或者说,至少,他们还能有卖掉老房子当首付的能力。
这就是收入差距,越来越大。
彭叔想了想。
造成这个结果的,不是说,购房需求减少了,而是,大部分,后来进入城市的人,他们的钱,不足以,购买这些老破小、筒子楼。
彭叔说的再细一些。
彭叔认为。
进城里面的外地人,应该是分成了两个时间段。
第一个是2016年之前的那波。
第二个是房价大涨完以后,2019年才开始进入城市的那波人。
那么。
大家看一下实力对比。
2016年之前。
中西部二线城市,房价普遍7000为主,不管武汉、合肥、西安、成都等等的,都是这个价格左右。
而当时这些城市的初级白领,薪资是3500左右,高级白领,5000、6000。服务员、保安,当时也是3000了。
那么这个薪资,面对当时的房价,咬咬牙,他们还是有机会的。就是他们买不起主城区7000的房子,郊区的那种4000的,或者老破小4000多,他们能买得起。
所以,2016年之前,老破小、刚需房都还有需求,他们能接的动。
等到2019年之后。
房价大涨翻倍,这个大家也都知道。
翻倍之后。
中西部二线城市房价,普遍站到了15000元,翻了一倍多。
而这个时候。
这些城市的初级白领,薪资也才只有4000,高级白领基本上没变,还是5000到6000。
服务员和保安,涨到了3500左右。
那么大家就想一个问题。
如果说,老破小、刚需房,是卖给这些社会底层的人,那么当老破小、刚需房,房价涨了那么多以后,而这些底层的人,他们的收入没有涨的那么多,你说他们拿什么接盘呢?
这就是一个很典型的问题。
而且大家再想想。
你说是人口流入少了,这个也不对,因为从2019年之后,年年大学生都是再创新高,这么多城市,流入了这么多大学生进去,他们不可能都有房子的。
所以,只能说明。
这些底层的房子,房价太高,对应的,这些底层的人,他们的收入没能跟上房价涨幅,买不起房子。
而在2016年之前,已经是社会中产,已经买房的那一批。他们现在的购买力,是源自于,他们是中产,工作比较好,分享到了更多的收入分配,以及,他们有房子,之前那套老房子涨了,所以卖掉这个老房子,就能让他们,有继续买房的能力。
就像你现在看到一个400万的房子,在成都、武汉等,这种房子已经很贵了,你感觉买不起,但是呢,如果这个人是吃过之前房价上涨红利的,那么他完全可以把之前房子卖掉,凑个200万,那么他只需要贷款200万就能买,他之前有积累。
或者你也可以这么想。
你把楼市看成是一个赌桌,房子是筹码。那只有你手上有房子的时候,你才有,玩下去的能力。如果说之前,你就没有筹码,那么你就玩不成。
彭叔认为是,2015年那波大涨,已经把很多人,给资产分化了,也就是人们因为资产的不同,分成了一级级的,你没有筹码,你要往下一级走,你就走不了。
就像现在没有房子的人,他们连老破小、刚需房,都不一定买得起。
你说让那些社会上,已经是比较体面工作,像是公务员、金融从业者等等的,去买老破小、刚需房,他们还真下不了手。他们对标的,是自己社会地位的那种房子。而不是,资产对应的房子。
现在楼市的真正问题。
是收入方面,出了问题。
最低那一级的人,收入没有赶上,房价的涨幅,导致他们无法入场,他们不入场,底层的那些老破小、刚需房,就很难卖。
然后,中间那部分,持有老破小、刚需房的人,只能降价把这些房子给卖出去,或者死磕不卖,然后卖掉房子,才能参与到,改善房、次新房的游戏里。
而如果他们不玩,他们就会看到,次新房、改善房房价不断的上涨,而他们的老破小、刚需房,因为无人问津,房价继续下跌。
导致,持有老破小、刚需房的人,和持有次新房,改善房的人,资产差距再次拉大。
这个游戏,不会一直玩下去。
因为当财富,过度集中的集中,就大家一层层的,把钱都汇聚到了最上面,而最上面发现没有接盘的了,那这个游戏就歇菜了。
这一点,大家可以从,房租来判断出来。
房租和房价不一样,房租是一个硬支出,几乎没人会,选择超前的,享受租房的环境。就是一个月收入5000的人,他是不会拿3000出来去租房的。因为他一天在外面累完以后,在家里面的时间太短,他想到自己那么辛苦,那么多都给了房东,他也无法接受这个分配他劳动收入的比例,所以大部分,月收5000的人,他们能接受的,也就是1500左右的房租,30%左右。
那么,我们从这个房租,也能看出来。
其实这几年,大家的收入,涨幅并不是很高,甚至可以说,还下降了。
大家可以对比2016年的房租,再看2019年的房租,以及现在的。
2019年的时候,应该是一个房租的小高潮了,当时毕竟房价刚翻倍上涨,房东多少也试探性的上调了房租,但是后面发现不太行,房东就又把房租下调了。
所以现在一些城市,好一点的,是房租对比2016年,涨了30%,大部分,连20%,都没涨到,还有不少,房租和2016年的时候,几乎没变化。
这就是收入没涨的典型的体现。
而且大家也经常说。
就是越贵的房子,房租越低,就是那种改善房、次新房,房租回报率比较低。
这里面也有个原因,那就是,租客的收入实力。
彭叔就说个简单的。
200万的房子,一个月房租3000,一年房租3.6万,回报率1.8%。
400万的房子,一个月房租4000,一年房租4.8万,回报率1.2%。
这里面差距是什么?
是没有那么多高收入的人。
如果说,400万的房子,房租要达到72000元,一个月房租6000,那么,这个人,他为什么还不买房?
200万的房子,首付60万,贷款140万,房贷一个月就60000多。
那这个人,如果能承担这么高的房租,他就有买房的实力,而有买房的实力,又不买房,这种比例,还是小。
现在楼市的问题。
归结到底,还是在收入上了。
收入不涨,导致老破小、刚需房的接盘侠,出现了断层。
收入不涨,导致房租也很难上涨,房租不涨,也变相的,制约了房价上涨。
毕竟如果说,400万的房子,房租一年4.8万,你能忍,觉得还能再炒一下,那么你说,800万的房子,房租一年只有4.8万。这个时候,你怕不怕?
一套800万的房子,房租4.8万,房价不涨,你要靠房租收回成本,要166年。
达到这个租售比的时候,还敢投吗?
所以现在楼市的问题。
就是在收入上。
当下收入分化太大,有钱的,到处搞钱,既有劳动收入,又有资本收入,还有经营收入,什么都有,没钱的,就一点点劳动收入,还没怎么增加。。。
财富越来越集中。
对应的,楼市的核心区,越来越来越小。
以前是。
全国房价普涨。
全国只有大城市房子能买。
全国只有一二线城市的房子能买。
全国只有一二线核心区房价能买。
全国只有一线城市核心区房子能买。
这个变化,其实就是财富,越来越集中的趋势。
现在想要房价再次涨起来,人口反弹不反弹没什么,关键是,收入。
收入不涨,那就只能进行存量博弈了,也就是,卷。
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