彭叔这两天最大的感受，就是大家的收入差距，越来越大。
有积累的，和没有积累的，收入在快速过大。
我们普通人的收入。
一种是四种来源。
- 打工收入。就是你靠出卖自己的劳动力，换取收入。
- 资本收入。也就是你投资什么东西，然后有回报。
- 经营收入。也就是你做生意，创业。
- 转移性收入。也就是各种补助之类的，类似于退休金，养老金，国家给你发的，这个我们大部分人都没有。
彭叔这段时间，发现我们当下最大的问题，是收入这块有问题了。
楼市一直不景气，和收入这块，有非常大的关系。
彭叔的逻辑是这样的。
国内目前，不管是一线城市，还是二线城市，都是改善房、次新房，相对好卖一些，而老破小、刚需房，都非常难卖。
甚至可以说，很多老破小、刚需房，都已经没有了流动的价值了。
这个现象，大家认不认同？
就是当下，不管一线城市，还是二线城市，老破小、刚需房都很难卖，而且很难涨，次新房、改善房，却好卖，又容易涨。
如果认同这个观点。
那就要认可。
当下 收入已经出现了明显的分化。
也就是。
购买老破小、刚需房的主力，没啥钱了。
而买改善房、次新房的人，收入还可以，或者说，至少，他们还能有卖掉老房子当首付的能力。
这就是收入差距，越来越大。
彭叔想了想。
造成这个结果的，不是说，购房需求减少了，而是，大部分，后来进入城市的人，他们的钱，不足以，购买这些老破小、筒子楼。
彭叔说的再细一些。
彭叔认为。
进城里面的外地人，应该是分成了两个时间段。
第一个是2016年之前的那波。
第二个是房价大涨完以后，2019年才开始进入城市的那波人。
那么。
大家看一下实力对比。
2016年之前。
中西部二线城市，房价普遍7000为主，不管武汉、合肥、西安、成都等等的，都是这个价格左右。
而当时这些城市的初级白领，薪资是3500左右，高级白领，5000、6000。服务员、保安，当时也是3000了。
那么这个薪资，面对当时的房价，咬咬牙，他们还是有机会的。就是他们买不起主城区7000的房子，郊区的那种4000的，或者老破小4000多，他们能买得起。
所以，2016年之前，老破小、刚需房都还有需求，他们能接的动。
等到2019年之后。
房价大涨翻倍，这个大家也都知道。
翻倍之后。
中西部二线城市房价，普遍站到了15000元，翻了一倍多。
而这个时候。
这些城市的初级白领，薪资也才只有4000，高级白领基本上没变，还是5000到6000。
服务员和保安，涨到了3500左右。
那么大家就想一个问题。
如果说，老破小、刚需房，是卖给这些社会底层的人，那么当老破小、刚需房，房价涨了那么多以后，而这些底层的人，他们的收入没有涨的那么多，你说他们拿什么接盘呢？
这就是一个很典型的问题。
而且大家再想想。
你说是人口流入少了，这个也不对，因为从2019年之后，年年大学生都是再创新高，这么多城市，流入了这么多大学生进去，他们不可能都有房子的。
所以，只能说明。
这些底层的房子，房价太高，对应的，这些底层的人，他们的收入没能跟上房价涨幅，买不起房子。
而在2016年之前，已经是社会中产，已经买房的那一批。他们现在的购买力，是源自于，他们是中产，工作比较好，分享到了更多的收入分配，以及，他们有房子，之前那套老房子涨了，所以卖掉这个老房子，就能让他们，有继续买房的能力。
就像你现在看到一个400万的房子，在成都、武汉等，这种房子已经很贵了，你感觉买不起，但是呢，如果这个人是吃过之前房价上涨红利的，那么他完全可以把之前房子卖掉，凑个200万，那么他只需要贷款200万就能买，他之前有积累。
或者你也可以这么想。
你把楼市看成是一个赌桌，房子是筹码。那只有你手上有房子的时候，你才有，玩下去的能力。如果说之前，你就没有筹码，那么你就玩不成。
彭叔认为是，2015年那波大涨，已经把很多人，给资产分化了，也就是人们因为资产的不同，分成了一级级的，你没有筹码，你要往下一级走，你就走不了。
就像现在没有房子的人，他们连老破小、刚需房，都不一定买得起。
你说让那些社会上，已经是比较体面工作，像是公务员、金融从业者等等的，去买老破小、刚需房，他们还真下不了手。他们对标的，是自己社会地位的那种房子。而不是，资产对应的房子。
现在楼市的真正问题。
是收入方面，出了问题。
最低那一级的人，收入没有赶上，房价的涨幅，导致他们无法入场，他们不入场，底层的那些老破小、刚需房，就很难卖。
然后，中间那部分，持有老破小、刚需房的人，只能降价把这些房子给卖出去，或者死磕不卖，然后卖掉房子，才能参与到，改善房、次新房的游戏里。
而如果他们不玩，他们就会看到，次新房、改善房房价不断的上涨，而他们的老破小、刚需房，因为无人问津，房价继续下跌。
导致，持有老破小、刚需房的人，和持有次新房，改善房的人，资产差距再次拉大。
这个游戏，不会一直玩下去。
因为当财富，过度集中的集中，就大家一层层的，把钱都汇聚到了最上面，而最上面发现没有接盘的了，那这个游戏就歇菜了。
这一点，大家可以从，房租来判断出来。
房租和房价不一样，房租是一个硬支出，几乎没人会，选择超前的，享受租房的环境。就是一个月收入5000的人，他是不会拿3000出来去租房的。因为他一天在外面累完以后，在家里面的时间太短，他想到自己那么辛苦，那么多都给了房东，他也无法接受这个分配他劳动收入的比例，所以大部分，月收5000的人，他们能接受的，也就是1500左右的房租，30%左右。
那么，我们从这个房租，也能看出来。
其实这几年，大家的收入，涨幅并不是很高，甚至可以说，还下降了。
大家可以对比2016年的房租，再看2019年的房租，以及现在的。
2019年的时候，应该是一个房租的小高潮了，当时毕竟房价刚翻倍上涨，房东多少也试探性的上调了房租，但是后面发现不太行，房东就又把房租下调了。
所以现在一些城市，好一点的，是房租对比2016年，涨了30%，大部分，连20%，都没涨到，还有不少，房租和2016年的时候，几乎没变化。
这就是收入没涨的典型的体现。
而且大家也经常说。
就是越贵的房子，房租越低，就是那种改善房、次新房，房租回报率比较低。
这里面也有个原因，那就是，租客的收入实力。
彭叔就说个简单的。
200万的房子，一个月房租3000，一年房租3.6万，回报率1.8%。
400万的房子，一个月房租4000，一年房租4.8万，回报率1.2%。
这里面差距是什么？
是没有那么多高收入的人。
如果说，400万的房子，房租要达到72000元，一个月房租6000，那么，这个人，他为什么还不买房？
200万的房子，首付60万，贷款140万，房贷一个月就60000多。
那这个人，如果能承担这么高的房租，他就有买房的实力，而有买房的实力，又不买房，这种比例，还是小。
现在楼市的问题。
归结到底，还是在收入上了。
收入不涨，导致老破小、刚需房的接盘侠，出现了断层。
收入不涨，导致房租也很难上涨，房租不涨，也变相的，制约了房价上涨。
毕竟如果说，400万的房子，房租一年4.8万，你能忍，觉得还能再炒一下，那么你说，800万的房子，房租一年只有4.8万。这个时候，你怕不怕？
一套800万的房子，房租4.8万，房价不涨，你要靠房租收回成本，要166年。
达到这个租售比的时候，还敢投吗？
所以现在楼市的问题。
就是在收入上。
当下收入分化太大，有钱的，到处搞钱，既有劳动收入，又有资本收入，还有经营收入，什么都有，没钱的，就一点点劳动收入，还没怎么增加。。。
财富越来越集中。
对应的，楼市的核心区，越来越来越小。
以前是。
全国房价普涨。
全国只有大城市房子能买。
全国只有一二线城市的房子能买。
全国只有一二线核心区房价能买。
全国只有一线城市核心区房子能买。
这个变化，其实就是财富，越来越集中的趋势。
现在想要房价再次涨起来，人口反弹不反弹没什么，关键是，收入。
收入不涨，那就只能进行存量博弈了，也就是，卷。
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