现在一些房产专家,跳出来说,这波救楼市失败了。
全国房价都没有上涨,哪怕是北京、上海、深圳等之类的一线城市,在放开认房不认贷之后,房价也没有起色。
所以他们认为,这波救楼市是失败了。
彭叔是和他们的观点不一样。
彭叔认为这波救楼市,还是挺成功。
大家想想。
什么样的楼市,算是一个健康的楼市?
房价大涨是健康的楼市吗?
房价大跌是健康的楼市吗?
不管是房价大涨,还是房价大跌,都不是健康的楼市。
健康的楼市,是房价以稳为主,新房成交量增加,库存量减少,房企的压力降低。
那么大家以这个标准来看。
现在别说一线城市了。
全国那么多二线城市,是不是很多也都达到这个标准了。
新房成交量,9月明显比8月更高。
而且,同时,房价还没涨。
这难道不是成功吗?
之前炒房客一直说什么房价只要一放松,就要大涨,房价就不可能稳。而看跌房价的,又是觉得不管什么政策,都改变不了房价下跌的趋势。
只有彭叔这样的稳定派,对于上面的调控能力,还是很有信心的。
那现在的这个局面,不就正是说明了,彭叔的预判是对的。
现在楼市调控的手段,比以前真的高明太多了。
尤其是这个数字化城市开始建设以后。
很多人都没有见过,什么叫做整个城市的立体3D模型,就像电影的黑客帝国的那种感觉,或者复联上的那种,就是把城市的投影在了空中,然后你能看到所有的楼房,然后这些楼房的价格,也都直接的显示了出来。
这种数字化的显示,在国内一些城市,已经是用上了。
就是你这个小区房价,二手房卖出去一套,只要你做了网签,然后那个数据上,就能显示出来,你这个小区的某一套房成交了,成交价是多少。
太先进了。
当然了,这也是为以后收房地产税做准备。就是大家都在说房地产税到底是以什么税基,其实就是以这个。以后就每套房子,在系统里面都有自己的价格,然后根据这个价格为准,来做税基。
而且大家再想想。
现在楼市调控的手段,有多少。
就光一个二手房指导价,目前为止,都没有看到哪个地方,能把这个破解的了。
我们就算退一万步讲,房价真的涨了,那么出个二手房指导价,是不是又冷下来了?
目前谁能破解这个二手房指导价。更别说,还有那么多的调控手段呢。
现在是救楼市的手段,有很多,压楼市的手段,也有很多。这么多年调控楼市,已经积累了很多方式了。
现在是需要楼市来稳住大盘,所以房价就只能横在这边。
那些房产专家说这些救楼市的政策都没用,是他们根本没有理解上面调控楼市的意图。
上面是要帮助卖新房,而不是帮助他们,卖二手房。
要是以房产专家的角度来看。
那的确是,认房不认贷,没起到效果,而且,首付降低到两成,并且限购放开,也没起到啥效果。
大家就看这个。
北京楼市8月份的二手房挂牌价变化。
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大家也能看到。
北京楼市从8月底到现在,北京二手房挂牌价是止跌了,但是没有上涨。
北京楼市是这一波,四大一线城市里面,公认的,房价上涨概率最大的城市,但是连北京房价都没有上涨,那么你说,其他的一线城市,房价会上涨吗?
彭叔再给大家看看,二线城市里面,第一个放开限购,并且首付降低的,南京。
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这是南京楼市,8月份放开限购,降低首付之后的情况,房价大面积下跌的情况,基本上结束了,只有部分区域,房价又跌了一些。
南京是二线城市里面,比较强的了。
不管是论产业,还是论教育,以及南京背后的江苏,南京实力都很强大。
南京楼市限购放开,首付降低,最后的情况就这,你说其他的二线城市,限购放开了,首付降低,房价就能起飞吗?
凭什么起飞呢?
你是新增了什么产业,还是有价差,什么都没有,那凭什么房价能上涨呢?
现在国内所有城市。
都已经按照这个城市的产业、教育、发展前景等等的,给了价格。
那些投资房产的人,不是傻子。
他们是拿着几百万、甚至几千万,在那投资房产。
这有可能是他们的身家性命了,他们要投哪个城市,肯定是要好好研究的。不会说,你觉得,这个城市有潜力,然后,大家就都来投资了。
这是扯淡的。
就比如说。
西部地区,像是西安、成都等,为什么房价能比东部地区的城市,涨的时间多一些。
说白了,就是因为,西安、成都,房价上涨的时间,比那些东部地区的城市,晚一些。
东部的天津、济南、青岛等等的,在2016年,就开始大涨了,而在2016年的时候,成都、西安、重庆等等,都还在趴窝呢。
2016年,你在成都、西安,核心区的房子,1万以下的,一抓一大把。
等到2017年之后,成都、西安等城市房价才开始上涨。
这里面,是有2个原因,导致这些城市炒的比其他的城市更久一些。
一个是大家都知道的,棚改拆迁。这个是所有城市的都有,但是好像越偏远的城市,棚改拆迁的时间点,就越慢。
还有一个原因,就是价差。在2016年底的时候,西安、成都房价才7000到8000之间,而当时,上海、北京等一线城市,房价已经站到了6万了,南京、杭州等,已经是3万了,合肥都站到1.5万了,那你说这个时候。他们看到了西安、成都等才这个价格。那是不是洼地?
于是大量的外地炒房客,杀入到这些城市里面。
其实大家想想。
那些所谓的,买不起一线城市房子,退回二线城市买房,巅峰的时候,是什么时间?无非不就是2016年到2018年,等到2019年之后,退回来的,基本上看的都是新房了,很少有,从一线城市退回来的,会在2019年之后,还接盘二手房的。
因为在2017年成都、西安等城市房价大涨以后,二手房的性价比,已经很低了,那个时候,只有新房,还存在价差,所以一线城市回来的,大部分买的都是新房,那个时候新房也倒挂。
那么等到现在。
成都、西安的新房,成都是3万,西安是2.5万,都是改善房的价格。那你说这种价格下,优势在哪?
就像一些人说,西部地区的年轻人,都要被西安、成都虹吸光了。彭叔也承认,的确是有虹吸的能力。
但问题是。
把年轻人吸来了以后,这些年轻人有没有能力,在成都、西安买房?
彭叔把话说的直接一点。
成都、西安,现在只要是你不买老破小、筒子楼,那么起步价,至少200万,而且这还不是改善房,这只是比筒子楼稍微好点,起步就要200万。
200万的房子,首付就要60万,贷款需要140万,分期30年,每个月的房贷都要7000左右。
那么这些小城市的人,他们能负担的起,7000的房贷吗?
别的地方不好说。
陕西省底下的地级市工资,彭叔还是很清楚的。
哪怕是榆林,公务员编,一年下来,有个10万块钱,就不错了,如果是陕南,或者关中宝鸡,一年10万都悬。那你说,当地公务员工资这个水平,就算是2个公务员,组成的家庭,你让他们在西安买一套,200万的房子,他们能买得起吗?
现在的西安、成都,不是过去的,房价低的西安、成都了。想要到省会买房,代价是很大的。
这也是为什么。
现在各大省会城市,几乎限购都放开了,但是依旧然并卵。
关键还是,房价太高,大家真的是有点顶不住了。
而且,从政策角度来说。
现在上面也不想让房价大涨。
不然的话。
今天算是9月的最后一个工作日了,四大一线城市里面,也就只有,深圳出来,降了个房贷利率点,北京、上海,连这个都没有。
之前很多房产专家,预测的是这个月底,北京、上海、深圳,是要和广州一样,把郊区的限购放开,结果到现在,毛线都没有。
这也能看出来。
现在还非常谨慎的。
尽管有的人调侃,这就像是用杯子,冲马桶里面的便便,又废水又冲不干净,但是呢,换个角度来说。
如果人家的目的,就是这样呢?
救楼市,不是让房价大涨的,也不是让房价大跌的,稳就行了。
彭叔建议那些焦虑的人。
你就把心态调整一下。
你把楼市的调控的目标,设定成稳。
那你就会觉得,现在的楼市调控,很厉害,真的成功了。
如果我们能做到,房价不涨不跌横盘十年,房价也就算是,成功的软着陆了。
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