很多人都没有意识到。
当房住不炒开始以后,楼市的玩法,就已经不一样了。
买房的时机,以及选城市,选房子,都发生了变化。
房住不炒第一次提,是在2016年底,真正走上舞台的,是2017年上半年的时候。
而从2017年上半年之后,楼市的玩法,就已经变了。
就比如说。
一些房产专家,因为没有在三四五线城市的,代理新房楼盘,而且相对来说,三四五线城市的人,付费意识比较弱。屁股决定了脑袋,所以那些房产专家,从2017年,甚至更高,就说三四五线城市房价要大跌,买房只能买一二线城市。
但实际上呢。
如果说,真的听了那些专家的话,在2016年底房住不炒之后 ,把手上三四五线城市的房子给卖掉了,去一二线城市买房,至少一半以上的人,不夸张的说,亏的眼泪都要流出来了。
彭叔就随便举例一下。
河南的郑州,大家应该都知道吧。
从2017年下半年开始,房价就一直下跌,导致了大量的郑州房东,损失惨重。
而同为河南的城市,洛阳。
是一个典型的三线城市。
如果说,2017年卖掉洛阳的房子,去了郑州买房,那结果就是,亏的眼泪都要出来了。
因为洛阳的房价,从2017年,一直涨到了2021年上半年,才开始下跌,甚至在2020年的时候,洛阳楼市都狂到有钱都买不到好房子的地步。
又或者是。
天津,和河北的唐山。
在很多人眼里,天津是二线城市,唐山连地铁都没,妥妥的三线城市。
但是呢。
天津房价从2017年之后,就一直跌,而唐山房价,从2017年之后,一直涨到了2021年上半年。
如果说,2017年卖掉唐山的房子,去了天津,那也是亏的裤衩都没了。
又或者是山东的济南,和下面的济宁、临沂、日照等城市。
济南房价是从2017年下半年开始,就不行了。
而济宁、临沂、日照,等城市房价却一直涨到了2021年上半年,而且济宁房价更是在2020年的时候,屡次单月环比上涨幅度,全国第一。
济宁也只是一个三线城市而已。
如果说,你觉得上面例子,都是北方城市。
那么。
江苏呢。
江苏算是南方城市了。
江苏的省会城市,南京,从2017年之后,就一直没有什么大行情,而江苏底下的,徐州、连云港、盐城等等的,三四线城市,房价各种上涨,一直涨到了2021年下半年。
你说卖掉三四五线城市房子,去一二线城市,真的就那么稳妥吗?
如果说当年听了那些房产专家的意见,什么都不看,就直接卖掉小城市的房子,然后去了大城市买房,那要是大城市房价没涨,小城市房价却涨了,岂不是眼泪都要出来了。
彭叔不卖房子,所以一二线城市房价涨也好,跌也好,和彭叔关系都不大。
彭叔只是觉得,那些房产专家的逻辑,是有问题的。
国内太大了,如果说不具体到城市,不具体到上涨或者下跌的准确时间,那么所谓的上涨,就是扯淡。
就比如说。
XX城市,十年以后房价能达到多少。
这准说法,就没有意义的。因为十年太久了,你根本无法证明他说的是真的,还是假。又不是那种成名人物,十年以后,谁还会记得谁。
现在说房价,那你就要准确一些,说这个城市,房价什么时候涨,什么时候跌,给个准确时间。
是半年内肯定涨,还是一年内,还是两年内,涨幅是多少?
5%也是涨,10%,还是涨。
国内的楼市,从2017年之后,其实已经变的很难了。
只是说,人的眼光,只会盯着那些成功挣钱的人身上,而对于那些没有挣钱的人来说,大家都会忽视他们。
2017年之后,从2018年下半年开始,楼市里面大部分人,都已经是在亏钱了,但是呢,因为那会还有城市,能创造盈利,所以那些创造盈利的城市,盖住了那些挣不到钱的城市。
而等到了2021年下半年之后,是真的房价普跌,大家想要找一个有盈利的城市出来,都很难了。
等到了这个时候,大家才反应过来,噢,原来房价真的跌了。
而实际上,是从2018年下半年开始,分化就已经来了。等到了2021年下半年,彻底凉凉了。大家才知道。
现在楼市的预期,是有明显的分歧。
在那些房产专家眼里面,救楼市,就是让房价要大涨,房价不大涨,这个救楼市就不行。
但是呢。
大家客观想想。
为什么要把楼市救到大涨。
现在房价不涨不跌的同时,成交量还能起来,这已经是房地产软着陆的趋势了。
那么好不容易,把房价泡沫给化解了一些,这个时候,再把房价炒起来,那图什么?
之前很多人说,没人能做到,房价不涨的情况下,楼市成交量还能起来。
但是呢。
在我们这边,靠着强大的预期管理,就硬是做到了。
从9月份认房不认贷以后,楼市的成交量,明显就涨了,而且,网签的时间,要比真正的成交,要晚1个星期到半个月。
也就是,今天卖出去的房子,等到上网签,一般都是一个星期之后了。
那么按照这个来算,9月的部分成交量,要放到10月上面了,那到时候,就是9月成交量比8月高,10月成交量也能比8月高。
至于说,11月,12月,那到时候还有其他的预期管理。
今年楼市的成交量,就稳了。
不用涨房价,成交量都起来了,那还需要涨房价吗?
其实彭叔对于那些三四五线城市,或者说,那些小城市房价,并不是那么悲观。
尤其是一些,房价并不太高,而且小城市里面还有一定的资源的那种。
因为大家客观想想。
大城市里面,有置换需求,小城市里面,也同样有置换需求。
大城市的人,想要住越来越好的房子,小城市的人,也同样是想要住越来越好的房子。
现在小城市里面的住宅环境,尤其是中西部的,和省会城市的住宅质量,差距还是挺大的。
那么,如果说,小城市不像过去一样,大量供应新房,而是把量控制起来。
每年,一个小城市,就只有2、3个新房楼盘,一年就只有那么点,然后把品质搞起来。
彭叔觉得,小城市的这种新房房价,不会跌的白菜价。
小城市的人口的确是在减少,而且小城市的人也想要到大城市去,但是,小城市的人口减少,是一个缓慢的过程,不是说,明年,后年,小城市的人口就没了。小城市的人,想要去大城市,但不代表,所有的小城市人,都能去大城市。
很多小城市的人的工作,就在小城市,他们去了大城市,没有相应的工作,和相应的社会地位,所以小城市里面,再怎么样,也肯定是有需求的。
就像大家说的最夸张的鹤岗。
都成那样了,鹤岗的新房房价,还是在3000、4000一平,也没有白菜价。
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大城市人口上限是客观存在的。
水、电、垃圾、粮食等等的,这些都是客观存在的,制约大城市的人口上限。
我们一直听,房产专家说,国外一线城市虹吸XX人口,但是呢。
大家可以看一下,这些国外一线城市,人口是多少。就像我们说的东京圈。人家面积是13000多万平方千米,常住人口是3000多万。
上海的面积是6300多万平方米,常住人口是2400多万。
那大家说。
上海还能塞下多少人?
彭叔也认为,大城市对小城市的虹吸,会一直存在,但是大城市的人口是有上限的,不是所有人,都能在大城市定居下来,而且就算年轻的时候定居下来了,也不代表老了以后能留在大城市养老,大部分还是会去生活成本更低的地方养老。
所以彭叔对于网上的那种,小城市凉凉,完蛋论,并不认同。或者说,至少近几年,是不太可能看到。
最后。
分化的楼市,想要挣钱,难度不亚于在股市里面挣钱了,所以大家还是多学习,多看看,买房的钱不是个小数,有可能这辈子花最多的一次钱,就是买房了,在买房之前,多做一些准备,不吃亏的。
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