很多人都没有意识到。
当房住不炒开始以后，楼市的玩法，就已经不一样了。
买房的时机，以及选城市，选房子，都发生了变化。
房住不炒第一次提，是在2016年底，真正走上舞台的，是2017年上半年的时候。
而从2017年上半年之后，楼市的玩法，就已经变了。
就比如说。
一些房产专家，因为没有在三四五线城市的，代理新房楼盘，而且相对来说，三四五线城市的人，付费意识比较弱。屁股决定了脑袋，所以那些房产专家，从2017年，甚至更高，就说三四五线城市房价要大跌，买房只能买一二线城市。
但实际上呢。
如果说，真的听了那些专家的话，在2016年底房住不炒之后 ，把手上三四五线城市的房子给卖掉了，去一二线城市买房，至少一半以上的人，不夸张的说，亏的眼泪都要流出来了。
彭叔就随便举例一下。
河南的郑州，大家应该都知道吧。
从2017年下半年开始，房价就一直下跌，导致了大量的郑州房东，损失惨重。
而同为河南的城市，洛阳。
是一个典型的三线城市。
如果说，2017年卖掉洛阳的房子，去了郑州买房，那结果就是，亏的眼泪都要出来了。
因为洛阳的房价，从2017年，一直涨到了2021年上半年，才开始下跌，甚至在2020年的时候，洛阳楼市都狂到有钱都买不到好房子的地步。
又或者是。
天津，和河北的唐山。
在很多人眼里，天津是二线城市，唐山连地铁都没，妥妥的三线城市。
但是呢。
天津房价从2017年之后，就一直跌，而唐山房价，从2017年之后，一直涨到了2021年上半年。
如果说，2017年卖掉唐山的房子，去了天津，那也是亏的裤衩都没了。
又或者是山东的济南，和下面的济宁、临沂、日照等城市。
济南房价是从2017年下半年开始，就不行了。
而济宁、临沂、日照，等城市房价却一直涨到了2021年上半年，而且济宁房价更是在2020年的时候，屡次单月环比上涨幅度，全国第一。
济宁也只是一个三线城市而已。
如果说，你觉得上面例子，都是北方城市。
那么。
江苏呢。
江苏算是南方城市了。
江苏的省会城市，南京，从2017年之后，就一直没有什么大行情，而江苏底下的，徐州、连云港、盐城等等的，三四线城市，房价各种上涨，一直涨到了2021年下半年。
你说卖掉三四五线城市房子，去一二线城市，真的就那么稳妥吗？
如果说当年听了那些房产专家的意见，什么都不看，就直接卖掉小城市的房子，然后去了大城市买房，那要是大城市房价没涨，小城市房价却涨了，岂不是眼泪都要出来了。
彭叔不卖房子，所以一二线城市房价涨也好，跌也好，和彭叔关系都不大。
彭叔只是觉得，那些房产专家的逻辑，是有问题的。
国内太大了，如果说不具体到城市，不具体到上涨或者下跌的准确时间，那么所谓的上涨，就是扯淡。
就比如说。
XX城市，十年以后房价能达到多少。
这准说法，就没有意义的。因为十年太久了，你根本无法证明他说的是真的，还是假。又不是那种成名人物，十年以后，谁还会记得谁。
现在说房价，那你就要准确一些，说这个城市，房价什么时候涨，什么时候跌，给个准确时间。
是半年内肯定涨，还是一年内，还是两年内，涨幅是多少？
5%也是涨，10%，还是涨。
国内的楼市，从2017年之后，其实已经变的很难了。
只是说，人的眼光，只会盯着那些成功挣钱的人身上，而对于那些没有挣钱的人来说，大家都会忽视他们。
2017年之后，从2018年下半年开始，楼市里面大部分人，都已经是在亏钱了，但是呢，因为那会还有城市，能创造盈利，所以那些创造盈利的城市，盖住了那些挣不到钱的城市。
而等到了2021年下半年之后，是真的房价普跌，大家想要找一个有盈利的城市出来，都很难了。
等到了这个时候，大家才反应过来，噢，原来房价真的跌了。
而实际上，是从2018年下半年开始，分化就已经来了。等到了2021年下半年，彻底凉凉了。大家才知道。
现在楼市的预期，是有明显的分歧。
在那些房产专家眼里面，救楼市，就是让房价要大涨，房价不大涨，这个救楼市就不行。
但是呢。
大家客观想想。
为什么要把楼市救到大涨。
现在房价不涨不跌的同时，成交量还能起来，这已经是房地产软着陆的趋势了。
那么好不容易，把房价泡沫给化解了一些，这个时候，再把房价炒起来，那图什么？
之前很多人说，没人能做到，房价不涨的情况下，楼市成交量还能起来。
但是呢。
在我们这边，靠着强大的预期管理，就硬是做到了。
从9月份认房不认贷以后，楼市的成交量，明显就涨了，而且，网签的时间，要比真正的成交，要晚1个星期到半个月。
也就是，今天卖出去的房子，等到上网签，一般都是一个星期之后了。
那么按照这个来算，9月的部分成交量，要放到10月上面了，那到时候，就是9月成交量比8月高，10月成交量也能比8月高。
至于说，11月，12月，那到时候还有其他的预期管理。
今年楼市的成交量，就稳了。
不用涨房价，成交量都起来了，那还需要涨房价吗？
其实彭叔对于那些三四五线城市，或者说，那些小城市房价，并不是那么悲观。
尤其是一些，房价并不太高，而且小城市里面还有一定的资源的那种。
因为大家客观想想。
大城市里面，有置换需求，小城市里面，也同样有置换需求。
大城市的人，想要住越来越好的房子，小城市的人，也同样是想要住越来越好的房子。
现在小城市里面的住宅环境，尤其是中西部的，和省会城市的住宅质量，差距还是挺大的。
那么，如果说，小城市不像过去一样，大量供应新房，而是把量控制起来。
每年，一个小城市，就只有2、3个新房楼盘，一年就只有那么点，然后把品质搞起来。
彭叔觉得，小城市的这种新房房价，不会跌的白菜价。
小城市的人口的确是在减少，而且小城市的人也想要到大城市去，但是，小城市的人口减少，是一个缓慢的过程，不是说，明年，后年，小城市的人口就没了。小城市的人，想要去大城市，但不代表，所有的小城市人，都能去大城市。
很多小城市的人的工作，就在小城市，他们去了大城市，没有相应的工作，和相应的社会地位，所以小城市里面，再怎么样，也肯定是有需求的。
就像大家说的最夸张的鹤岗。
都成那样了，鹤岗的新房房价，还是在3000、4000一平，也没有白菜价。
大城市人口上限是客观存在的。
水、电、垃圾、粮食等等的，这些都是客观存在的，制约大城市的人口上限。
我们一直听，房产专家说，国外一线城市虹吸XX人口，但是呢。
大家可以看一下，这些国外一线城市，人口是多少。就像我们说的东京圈。人家面积是13000多万平方千米，常住人口是3000多万。
上海的面积是6300多万平方米，常住人口是2400多万。
那大家说。
上海还能塞下多少人？
彭叔也认为，大城市对小城市的虹吸，会一直存在，但是大城市的人口是有上限的，不是所有人，都能在大城市定居下来，而且就算年轻的时候定居下来了，也不代表老了以后能留在大城市养老，大部分还是会去生活成本更低的地方养老。
所以彭叔对于网上的那种，小城市凉凉，完蛋论，并不认同。或者说，至少近几年，是不太可能看到。
最后。
分化的楼市，想要挣钱，难度不亚于在股市里面挣钱了，所以大家还是多学习，多看看，买房的钱不是个小数，有可能这辈子花最多的一次钱，就是买房了，在买房之前，多做一些准备，不吃亏的。
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