现在楼市,已经是越来越情绪化了。
不管是北京、上海、深圳、广州,还是那些二线城市。
当下的楼市,和股市,越来越接近了。
以前我们说楼市,更多的是偏向于楼市的基本面。
也就是,人口、产业、货币,等等的。
但是现在大家看看聊楼市。
更多的,就是一个情绪。
一会出来个利好,大家在那激动喊,利好来啦,房价要大涨了。
一会出来个利空,大家又各种的悲观,利空来了,房价不行了。
等等的。
其实出现了这种情况以后,就说明一个问题。
当下的楼市。
已经不是最开始的那种,价值投资的楼市。
而且成了一种炒作的楼市。
以情绪为主的那种,炒作的楼市。
造成这样的原因。
彭叔认为是房价已经脱离了基本面。
就是不管哪个专家过来,但凡是要点脸的,都不会说,我们国内的房价还很便宜,大家买房很容易之类的话。
现在房价高,已经是一个不争的事实了。
那么在房价这么高,已经脱离了基本面的情况下,你想要把房价继续炒起来,那么你就只能讲故事,讲情绪,让购房者的脑子无法保持理性。
因为购房者的脑子要是保持理性的话,那么他真的下不了手去买房。
那么高的房价,又没有基本面,脑子清醒的人,下不了那个手。
彭叔给大家看一下。
当下北京的房价。
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大家应该可以看到。
当下北京五环内的房价,最低的都已经是5万了,如果说,要北京的三环买房,没个10万一平,还真够呛。
而且这还是,均价。
不是具体的楼盘。
因为大家知道,均价10万的时候,意味着这个区域里面的好小区,房价应该是达到了20万,甚至更高,不然均价不会被拉起来。
那么大家看看北京的这个房价。
再对比看看日本东京,2023年上半年大涨过后的新房房价。
![](https://www.baloubj.cn/wp-content/uploads/2023/10/v2-90da42fa9cfe9e4a1a4cc33db94e0b6f_r.jpg)
可以看到。
日本现在东京23区里面,新房房价排名最高的港区,单价也才只有10万出头而已。
而日本东京工资水平是多少?
北京的工资水平是多少?
为什么现在的房价,需要讲情绪。
就是因为,我们的房价,已经是全球领先了,在这种情况下,房价已经很难找到,对标的城市了。
大家都知道。
那你做投资,需要一个标的物,就是你对比这个标的物的情况,来估算现在你要投的这个产品,价格到底怎么样。
那以前。
国内房价低的时候,当时还可以用,一线城市房价要超过国外的一线城市为标的。
那现在一线城市的房价,已经超过了全球的一线城市,那你说,这个时候,该怎么样,去说服大家相信。在这个房价基础上,国内房价还能再次的大涨一波呢?
就比如说。
现在北京的一套房子,换全球一线城市房子,已经是1换1了,如果北京房价再大涨一倍,那岂不就是一换二了。
一套北京的房子,换人家2套房。
所以现在楼市,已经很难用理性,来让大家下单的。
要用理性的话,看看这个工资水平,看看这个房租回报率,再看看这个房价,真的是下不了手。。。。
无奈。。。
就只能靠情绪拉动大家了。
现在为什么那么多炒房客比较多的地方,都是自媒体横行,一会吹这个,一会吹那个,就是为了给这个地方,附加情绪价值。就是在这个房子的价值,本身已经到头的情况下,再可劲吹一下,让这个房子的热度,高一些,能多卖点。
楼市已经不是价值投资了,而是情绪投资。
价值投资,在这种基本面下,已经到头了。
大家可以再看看。
一个城市,如果说没有了情绪价值,也就是这个城市的房价,会怎么样。
典型的。
就是像南京的房价。
南京楼市跌幅有多大,在全国二线城市里面,南京应该是跌幅第一了。
一点都不夸张的说。
从2021年下半年南京房价开始下跌,跌到现在。
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这是南京房价对比图。
可以看到。
在南京这段时间已经把首付降低到两成,并且限购放开,你想怎么买房,就怎么买房的情况下。
南京房价依旧是跌个不停。
南京的鼓楼区,这两年 房价从5万跌至4万,跌了10000元,
南京的建邺区,从4.9万跌至4.1万,跌了8000元,
南京的玄武区,从4.2万跌至了3.5万,跌了7000元。
大家就看看这个跌幅,
是不是超过了20%。
这已经是跌的很惨了,南京也把能出的政策,都出完了。
但是为什么,南京房价还是不行?
南京楼市是哪里出了问题?
论人口,南京好歹也是有900多万。
论经济,南京稳稳的全国前十。
论背后的实力,号称徽京,也是江苏的省会。
论教育,N多的985、211高校。
南京楼市这么多的底子,结果房价还跌成这样。
这就是情绪在里面。
情绪会让房价超涨,也会让房价超跌。
现在南京楼市,就是属于一个超跌的状态。
在这种情绪下,房东是会控制不住,降价抛售房产的。
因为楼市还有一个问题,那就是租金回报率,太低了。如果说之前房价一直上涨,那么投资房产的人,是可以获得房价上涨+房租回报的双重补偿,那么后面,当房价下跌的时候,这个就完不成了。
还是用南京来举例。
这是南京河西南的一个入门改善小区。
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大家可以算一下发现。
这个小区的房租回报率,连1.5%,都够呛。
那么如果说。
房价在上涨,房租就算是一年回报1.5%,那没问题,但如果说,房价还在下跌,那这个一年 房租回报率1.5%就不够看了。
房价一年跌2%,这一年的房租都不够亏的。
所以现在一个城市,如果说房价上涨的情绪没了,进入到了房价下跌模式以后,就会比较危险。
因为房东会意识到这个问题,抛售的就会多。
然后你说,那房东涨房租就行了。
可问题是。
如果真的房租是想涨,就能涨的话,那房东早就涨房租了。
你觉得现在房东不涨房租,是好心吗?是房东觉得打工人太累 了,舍不得涨房租吗?
还不是因为打工人太穷了。
房东房租一涨,打工人就交不起,交不起房租,那就回老家。回老家的人一多,房东连那1.5%都拿不到了。
现在楼市的问题。
就卡在了收入上。
什么时候,我们的工资,能明显上涨,什么时候,房价就又有希望了,工资这波不不涨,房价就是没戏的。
最后:
大家不用焦虑房价上涨的问题,现在能把房价给稳住,都要把吃奶的劲用上了。。。
至于上涨、大涨,太难了。
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