现在楼市，已经是越来越情绪化了。
不管是北京、上海、深圳、广州，还是那些二线城市。
当下的楼市，和股市，越来越接近了。
以前我们说楼市，更多的是偏向于楼市的基本面。
也就是，人口、产业、货币，等等的。
但是现在大家看看聊楼市。
更多的，就是一个情绪。
一会出来个利好，大家在那激动喊，利好来啦，房价要大涨了。
一会出来个利空，大家又各种的悲观，利空来了，房价不行了。
等等的。
其实出现了这种情况以后，就说明一个问题。
当下的楼市。
已经不是最开始的那种，价值投资的楼市。
而且成了一种炒作的楼市。
以情绪为主的那种，炒作的楼市。
造成这样的原因。
彭叔认为是房价已经脱离了基本面。
就是不管哪个专家过来，但凡是要点脸的，都不会说，我们国内的房价还很便宜，大家买房很容易之类的话。
现在房价高，已经是一个不争的事实了。
那么在房价这么高，已经脱离了基本面的情况下，你想要把房价继续炒起来，那么你就只能讲故事，讲情绪，让购房者的脑子无法保持理性。
因为购房者的脑子要是保持理性的话，那么他真的下不了手去买房。
那么高的房价，又没有基本面，脑子清醒的人，下不了那个手。
彭叔给大家看一下。
当下北京的房价。
大家应该可以看到。
当下北京五环内的房价，最低的都已经是5万了，如果说，要北京的三环买房，没个10万一平，还真够呛。
而且这还是，均价。
不是具体的楼盘。
因为大家知道，均价10万的时候，意味着这个区域里面的好小区，房价应该是达到了20万，甚至更高，不然均价不会被拉起来。
那么大家看看北京的这个房价。
再对比看看日本东京，2023年上半年大涨过后的新房房价。
可以看到。
日本现在东京23区里面，新房房价排名最高的港区，单价也才只有10万出头而已。
而日本东京工资水平是多少？
北京的工资水平是多少?
为什么现在的房价，需要讲情绪。
就是因为，我们的房价，已经是全球领先了，在这种情况下，房价已经很难找到，对标的城市了。
大家都知道。
那你做投资，需要一个标的物，就是你对比这个标的物的情况，来估算现在你要投的这个产品，价格到底怎么样。
那以前。
国内房价低的时候，当时还可以用，一线城市房价要超过国外的一线城市为标的。
那现在一线城市的房价，已经超过了全球的一线城市，那你说，这个时候，该怎么样，去说服大家相信。在这个房价基础上，国内房价还能再次的大涨一波呢?
就比如说。
现在北京的一套房子，换全球一线城市房子，已经是1换1了，如果北京房价再大涨一倍，那岂不就是一换二了。
一套北京的房子，换人家2套房。
所以现在楼市，已经很难用理性，来让大家下单的。
要用理性的话，看看这个工资水平，看看这个房租回报率，再看看这个房价，真的是下不了手。。。。
无奈。。。
就只能靠情绪拉动大家了。
现在为什么那么多炒房客比较多的地方，都是自媒体横行，一会吹这个，一会吹那个，就是为了给这个地方，附加情绪价值。就是在这个房子的价值，本身已经到头的情况下，再可劲吹一下，让这个房子的热度，高一些，能多卖点。
楼市已经不是价值投资了，而是情绪投资。
价值投资，在这种基本面下，已经到头了。
大家可以再看看。
一个城市，如果说没有了情绪价值，也就是这个城市的房价，会怎么样。
典型的。
就是像南京的房价。
南京楼市跌幅有多大，在全国二线城市里面，南京应该是跌幅第一了。
一点都不夸张的说。
从2021年下半年南京房价开始下跌，跌到现在。
这是南京房价对比图。
可以看到。
在南京这段时间已经把首付降低到两成，并且限购放开，你想怎么买房，就怎么买房的情况下。
南京房价依旧是跌个不停。
南京的鼓楼区，这两年 房价从5万跌至4万，跌了10000元，
南京的建邺区，从4.9万跌至4.1万，跌了8000元，
南京的玄武区，从4.2万跌至了3.5万，跌了7000元。
大家就看看这个跌幅，
是不是超过了20%。
这已经是跌的很惨了，南京也把能出的政策，都出完了。
但是为什么，南京房价还是不行？
南京楼市是哪里出了问题？
论人口，南京好歹也是有900多万。
论经济，南京稳稳的全国前十。
论背后的实力，号称徽京，也是江苏的省会。
论教育，N多的985、211高校。
南京楼市这么多的底子，结果房价还跌成这样。
这就是情绪在里面。
情绪会让房价超涨，也会让房价超跌。
现在南京楼市，就是属于一个超跌的状态。
在这种情绪下，房东是会控制不住，降价抛售房产的。
因为楼市还有一个问题，那就是租金回报率，太低了。如果说之前房价一直上涨，那么投资房产的人，是可以获得房价上涨+房租回报的双重补偿，那么后面，当房价下跌的时候，这个就完不成了。
还是用南京来举例。
这是南京河西南的一个入门改善小区。
大家可以算一下发现。
这个小区的房租回报率，连1.5%，都够呛。
那么如果说。
房价在上涨，房租就算是一年回报1.5%，那没问题，但如果说，房价还在下跌，那这个一年 房租回报率1.5%就不够看了。
房价一年跌2%，这一年的房租都不够亏的。
所以现在一个城市，如果说房价上涨的情绪没了，进入到了房价下跌模式以后，就会比较危险。
因为房东会意识到这个问题，抛售的就会多。
然后你说，那房东涨房租就行了。
可问题是。
如果真的房租是想涨，就能涨的话，那房东早就涨房租了。
你觉得现在房东不涨房租，是好心吗？是房东觉得打工人太累 了，舍不得涨房租吗？
还不是因为打工人太穷了。
房东房租一涨，打工人就交不起，交不起房租，那就回老家。回老家的人一多，房东连那1.5%都拿不到了。
现在楼市的问题。
就卡在了收入上。
什么时候，我们的工资，能明显上涨，什么时候，房价就又有希望了，工资这波不不涨，房价就是没戏的。
最后：
大家不用焦虑房价上涨的问题，现在能把房价给稳住，都要把吃奶的劲用上了。。。
至于上涨、大涨，太难了。
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