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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好！京总！工作地点在顺义空港，家属自由职业无办公地点限制，孩子明年上一年级，上学在紫竹桥，自有住房50平，在紫竹桥，手中大概有400个，目前，想购买一套面积在100左右的住宅，想孩子上学时周末住，平时老人也可以住。离紫竹桥近一些，最近在看石景山的西山枫林和西黄新村北里，想着离西山近，环境是不是能好一些，这两个小区整体情况怎么样，有什么缺点请多指点。另外这个位置附近您还有其他盘推荐吗，以后这个房子好出手吗，这个位置离顺义空港比较远，想看看我这种情况您还有好的推荐方案吗?谢谢！
A:回答:您好，1、你们家庭资产的情况应该在优化升级上下功夫，紫竹桥50平的住房它的价值范围太小了，你应该考虑把这套抛出结合手中的现金再重新布局，一居室作为财富资产有它的意义，只是这种小户型不适合长持，除非是地段资源，楼盘资源非常好的那种，中长期才能有涨幅，我已多次提醒个别区域的小户型尽快脱手,否则一切的小户型都会被大盘甩开，请阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,原来买不了大的可以先买小的过渡，因为那个时候行业属于高速发展阶段，大小房产都在涨，现在是大的在涨，小的在横跌，刚需盘刚需户型很容易受到市场的各种舆论影响，所以无论是重新做布局还是优化，都要瞄准市场上的改善群体。
2、你们小孩在紫竹桥上学，如果你们只有这一套50平的住房我觉得没必要把范围锁在这个地方，孩子上学也就5年的时间，这个期间你完全可以去租房过渡，当下重心是考虑房子的成长性，你们能吃到市场上最大的涨幅，对于孩子还是家庭都是有很大利的，无论是再升级，还是分散仓位选择权都在你手里，其次紫竹桥附近没有什么特别出色的楼盘，这个地段资源也一般，再往西靠近西山的区域更不建议，这些位置的房子只有居住属性没有投资属性，石景山+城六区之外每个区域值得买的盘不超过10%，仔细算也就5-8左右，剩余的90%都是不具备金融属性的，也就是说持有那些房产的人如果不做优化升级后面会吃很大亏的，你可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;关于布局的方位，你可以往海淀的北部五彩城区域看看，上林溪，莱圳这些都是很符合你的盘，清河的地段资源和这些楼盘资源比紫竹桥好多了，一套房子未来能走多高=产业资源+区域资源+楼盘资源，产业资源是基础，祝顺利！
Q:提问:京总好，新北京人刚需买房小白，首套首贷，工作在海淀，国家图书馆附近。总预算470W以内想入手小两居作为上车房，兼顾保值与居住属性，目前有意向石景山和丰台，看了远洋山水、老山东里、鲁谷村、瑞丽江畔、南珠苑。买房作为一项大额投资，很谨慎也很迷茫，求教京总如何选筹？盼复，感谢！
A:回答:您好,首先建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;这篇文章无论是对于首次置业,还是二次置换都有很大的帮助,我比较建议你投住分离,一般2种情况我会建议这种选筹策略，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，第二种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况建议以投资为主扩大选筹范围，刚需第一套应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后你大概率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错的盘，
在你上述所提到的板块比较不错的是丰台丽泽附近,可以往草桥和玉泉营区域淘淘,其次是鲁谷;石景山除了鲁谷其它位置大多没有投资属性,我在星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;石景山很缺乏产业，购买力大部分来自海淀西城的外溢;定位虽然是高端产业转型区域,但实际是一个通勤的卫星城，房价之所以有支撑主要是能承接住海淀西城的溢出购买力;这种特征的区域只有鲁谷相对稳健一些,你可以重点淘淘远洋山水,玉泉营、草桥、鲁谷这些位置只要入场价不高,保值增值性都可,可放心购买;如果比较注重中后期的成长性能接受投住分离相比丰台和石景山朝阳更适合这个价位的布局,可以看看常营的苹果派,在二手的选盘上建议参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
Q:提问:星主好，看了不少您星球的文章，感觉星主对宏观经济和微观经济都有不俗的理解。现在我把我的情况说一下。首房首贷，我在国贸上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约还有400个，另外手里有一套四惠东地铁口的自住老破小，大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考虑：1.考虑二手房交易成本，目前看的都是新房，主要看了东坝的北熙区和德贤御府的三居，都在900万左右，但是北熙区的户型目前把我们劝退了，另外目前东坝的价格我们感觉有点透支。
2.看了十八里店的云筑，但是考虑到朝阳的重心不在南边，劝退。3.看了德茂的和锦诚园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台湖的桂语听澜，单价总价都低，户型不错，且有17号线，通勤基本可以接受，但是台湖的未来我们看不清。我们目前一是考虑通勤，内心更加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我们手头子弹大约能到600-700个，恳请星主给点指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、2、3理解完全正确，关于台湖：这个位置前些年炒作的点主要是亦庄，而亦庄的发展核心单元是东南外扩，核心产业优质资源全部集中在亦庄核心圈，台湖只能作为亦庄的通勤去理解，这个位置的优势是从0开始的，所以一到这个区域会很吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，从投资的角度这些位置的房子已经不便宜了，台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置很尴尬，如果这种区域往亦庄核心圈靠靠价格必然会上去，但太远了，这几年的行情也都是横跌状态，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询近5年的行情;
而亦庄可出现过多次行情，台湖一次没有，这种区域兑现起来很难很难，且你的总价在这个区域有点高，会影响房子的流通性，怎么看台湖都不适合你，你最好的方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，兑现比较容易，而新房至少要等个5年之后才能看到希望，不确定性因素太多，你可以关注首城国际，A派公寓，风度柏林，银谷美泉，华纺易城，青年汇佳园，这些盘所处的位置资源都很好，成长空间也不错，距离你单位距离不远，祝顺利！
Q:提问:房总好，目前家住汽南小区，娃在附近上小学，希望周边购买一套房子，给老家父母和老人过来住，兼顾照顾孩子，不考虑学区，最好是2室，不求大涨保值性即可。目前首付250万左右，老家县城老房子若卖出后大概可得200万左右，但近两年行情不好，一直较难卖出。周边看了军博和广外片区的房子，能负担的范围皆以老破小为主。
看了您星球内的文章，从投资属性上对于这类学区属性的老破小并不推荐，但是家人难以接受投住分离。因此，请问房总: 若只考虑保值性以及后续卖出，这附近的老破小是否可以考虑购买？具体的选房逻辑是什么？是否有推荐的小区？或者除此以外，若考虑5公里范围内，您还有其他的选房方案吗？谢谢！
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,不同区域的老破小逻辑是不一样的,像东西城内的60、70年代的老破小只要没有过高的学区溢价，附近没有保障房人才公寓等类似政策性住房往后的市场不会出什么大问题，保值性尚可，木樨地，军博，广外这三个片区的老旧盘行情都属于同一条涨幅线，选盘的话尽可能选一些物管资源在同一区域比较出色的，最好是单位公房，板楼优于塔楼
木樨地流通性不错的可以看看西便门西里、东里，这两个盘的2居室价格在700左右，户型不错的是东里全南向的2居，军博可以看看铁东，金城门，你200万首付如果按照常规贷款有些吃力，建议老家县城的房子出掉来增加首付，哪怕是折一些价格都可，如按照250首付做选筹范围很窄，可以关注莲花池南里，接受不了投住分离，具备成长性的选筹策略应该是用450W+400左右的杠杠去拿远见名苑总价最低的2居，这样以后区域有行情不会把你漏掉，也不会浪费再投价值，你要么就是围绕木樨地附近淘淘老公房，要么就是打丽泽附近的品质盘，后者相对更具备成长性，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总好，最近看了您的一些分析后，觉得很受启发。目前我考虑换房，基本情况是：在石景山鲁谷有一套2居，但目前不能交易；在翠微南里有一套小2居，估价在600万。2孩，老大初中，老二今年刚登记上小学，所以翠微的房子完成了使命。现在两个孩子都在玉泉路附近上学，所以考虑卖掉翠微的房子换一套玉泉路附近1000左右的房子。考虑玉泉路周边的楼盘及我的预算，我倾向于在玉泉新城B和远洋山水置换。但我家人提出另一个备选方案，就是购买中海长安誉的新房，鲁谷的2改为3居供孩子上学住。长安誉在长安街边上，对面是京西商务区，西侧是首钢园，户型好，从居住来看是不错。但看了您对石景山的分析，对这个方案我有点犹豫。请教几个问题：1、请您对玉泉路附近选房提出建议；2、请您对长安誉这个楼盘及附近楼盘点评；3、像我这种情况，有什么更好的置换方案？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于玉泉新城和远洋山水：玉泉路板块整体的海拔比较低，你可以理解为海淀越往西南价值越弱，尤其是和石景山的交界处，从北往南过了阜成路从东往西过了万寿路，五棵松是唯一的价值商圈，玉泉新城作为海淀05年的盘卖价刚步入8万，这个是热度比较高的商品房社区，再高一点价格的盘就很冷门了，像欧洲公馆，金隅山墅、长安这三个10万的盘多年的涨幅一直垫底，就是区域不能持续承接优质购买力，你在这种商圈买价低一些的增值太慢，买高品质的海拔又太低，只能说这样的商圈成长环境全差，关于远洋山水，这个盘适合中短期过渡，不适合二次改善，远洋80%的购买群体是刚需，这种楼盘的主流产品同样是刚需户型，2居室是最优的，三居室面积越大成长越受限！
2、北京的发展方向是东扩产业，西保生态，这个大方向未来几十年不会变，而石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市持续走高需要有创造财富的人口流入，才能支付起高溢价的盘，长安誉的成交价大约是在7万5到8万之间，古城一带的房价是5万左右的水平，中海15年的二手盘金玺金石公馆7万上下，多年一动不动，再新一点19年20年的熙山府御山府也是多年不动，现在的长安誉7万6只能说石景山承受不住这么高溢价的盘，如果石景山能再造出一个亦庄，中关村，望京这样的产业载体，这种贵妇盘破10万是一瞬间，、只能说这个板块的预期太低了，关于石景山整个区域可以参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议
3、关于新布局：以你现在的坐标最好的方向是往东或者往北，你是置换升级不是刚需置业，不应该只关注居住属性，关注地段资源才是最重要的，升级是房子的综合资源都要上升一个档次，首先最重要的是地段资源，其次才是楼盘品质，1000的预算往北走比较不错的选择可以是田村的兰德华庭，不到130的三居价格在1150左右，这个盘的卖价在8万5左右，未来可成长的确定性很高，往东可以直接扎进核心圈，建设部大院是很不错的选择，这两种思路从稳健性以及成长性都要优于玉泉新城/远洋以及长安誉，祝顺利！
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08#通货膨胀货币与房价
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14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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