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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:星主您好。考虑到北京楼市早已过了普涨，分化严重，对于目前计划的置换两个方案，希望得到您专业指导。我这儿目前基本情况:常营苹果派三居自住，大概市值700万左右。管庄西里高塔一居，大概市值280万左右，还完贷款，剩余220。大兴旧宫灵秀山庄一居用于积分落户，大概市值230左右还完贷款剩余180。天津南开用于给孩子上学备用的一居室，大概市值165万，无贷款。
今年积分落户已经上岸，目前在走迁户流程，落户后天津房子用不到了，北京有了二套资格，为了孩子初中上学考虑和保值增值，想整合成两套，一套以自住新房为主兼顾保值和初中，一套以投资保值增值二手房为主，同时兼顾到初中学校，孩子目前九月上四年级，在管庄上学，对口初中不好。自住这套考虑到工作原因希望在常营（黄渠地铁站旁有新房保利和光煦境和三元玺悦朝阳）或东坝区域（北岗子站北熙区三期或东风站保利京投联合项目听说是保利天字系）
目前偏向东坝，新北中校区在东坝北西区已经开建25年启用，离两个楼盘都很近。这套总预算1000-1200W计划三居或四居自住估计至少十年。黄渠这边配套成熟但可能成长有限学校也不好，东坝北区现在比较荒凉需要熬配套，不过作为饼王貌似未来上限可能高些目前持续有规划落地。新房打算今年下半年搞定。投资这套，考虑到孩子偏普娃，一是计划去东城，和平里校区或安交校区买个小两居，或者在朝阳望京区域买，考虑加工能力强的初中，因为目前还是入学高峰，打算在25年下半年或26年初小孩上初中前搞定，那时过了高峰会不会比现在溢价低些？如果两年后再攒点钱总预算大概在八九百万左右，这俩方案您觉得怎么样或有什么更好建议吗？不胜感谢！
A:回答:您好，感谢信任！从你的描述我理解为你计划把手中的房产全部变现然后再重新布局，一套用来自住大概倾向于东坝板块，一套用于孩子上学，东城或者望京，如果我理解的没错，你这种布局思路太侧重于居住体验了，这会导致你后期资产的成长会减速，东坝这套兑现的周期可能要很久很久，投新区的关键无疑是要看区域的潜力，包括发展规划，配套等等，其次还要看价格，价格更为重要，这里面有一个最基本的逻辑，当城乡结合部的价格是距离最近的核心区一半的时候，城乡结合部一定会上涨，反之如果城乡结合部的价格已经接近距离最近的核心区，核心区的价格一定会再涨，你可以关注下东坝卖的价格，即便是几年后配套全部落地，但它的价格已经很高了，未来的空间就变小了，就像今天的新北苑，如果各项资源都不是很稀缺再往上走是很难的！ 你可以参阅星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
其次管庄西里、灵秀山庄、天津南开这三套你做置换升级方向上很好，管庄西里的地段资源很落后，灵秀山庄的问题是太小了，而常营的苹果派三居这套长期价值很好，这套是可以留着的，苹果派在整个常营它的价格以及品质都具备再往上走的可能性,如果你全部清仓把大部分资源压到一个确定性不高的板块上我觉得太激进了，或者换句话说你为提高居住环境付出的代价太大了！你重新做布局没有问题，但在选筹上要调整方向，苹果派唯一的问题就是兑现周期长，因为常营属于国贸的溢出板块，这种距离的行情一般都是后知后觉的，你出这套唯一的理由应该是嫌它成长速度太慢，所以你的方向应该是要瞄准比常营快的区域！我比较建议你把常营这套留下，然后清空其它房产，在东城或者望京兼顾到孩子可以上学重新布局，这样你大部分的资金在核心区，方向上不会有问题的，建议你认真查阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换五要素,祝顺利！
Q:提问:星主，您好！一直关注您对北京楼市分析，从宏观政策影响到微观社区操作，很具体很有针对性。目前我们夫妻都在朝阳工作，不想去海淀卷了。手头资金800左右，考虑孩子以后上小学（六年后），所以主要考虑在太阳宫、望京和慧忠里附近。主要考虑是太阳宫小学可以上朝师附小，但目前价值已经很高，不知道后面会怎样。望京楼新，但是学校不如太阳宫和慧忠里朝外。慧忠对口朝外学区，但是楼都很旧，担心6年后北京适龄儿童减半，学区溢价消退。请您指点，该如何选择。另外，感谢结合国内外形势，明年房价可能会有下降风险，不知道您怎么看？感谢，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,抛去学区方面单纯从居住属性，望京的价值都配得上它目前的价格，楼龄新居住体验好只是一方面，其核心因素是它商圈的空间感及产住结合的稀缺性，国内的产业龙头大多都集中在望京，这会导致后期新成长起来的企业会形成扎堆的现象，反应到楼市上就是持续吸收市场上最优质的购买力，刚毕业的大学生参加工作要租房，有的是家里给予支持会跨过租房阶段改为买房，而工作3-5年的人群随着储蓄增长会改善住房条件，2居换为3居，3居换为品质更好的住房，所以望京无论是哪个梯队的楼盘它的反应速度一直都是最快的，
而太阳宫板块从居住属性上它的城市界面以及楼盘资源包括商圈的配套都要比望京高一个等级，但有一点瑕疵就是它因为学校的原因导致前面的涨幅过大，如果学位没有变化，并且入学人数一直维持原状的情况下，太阳宫还会继续往上走，但凡学位发生一点点变化都会影响到它的房价，因为它的房价有一部分是学位造成的，而望京是集中的购买力推高的，从安全性上望京是要优于太阳宫的，慧忠里板块包括小营这一带就差了些，保值性上问题不大，但未来的增值性或许一般，第一呢这个大板块缺乏品质商品房，大多都为老社区
有几个2000年往后的楼盘因楼体设计和户型拉垮再加上商圈的衰退所以涨幅上很差，也是严重跑输市场平均值的，亚运村在奥森之前是属于明星商圈，奥森之后就慢慢衰退了，08年过后大部分的购买力也都被奥森抢走了，除非是对这块的学校有必须性，否则是不建议考虑，综上如果你更倾向于房子买到手后期的成长性，望京显然是较为稳健的，其次是太阳宫，如果太阳宫后期出现回调的现象，学区溢价全部洗净还会往上走，因为商圈的价值在那，只不过到你身上就需要更长的持有时间才能兑现了！
关于房价未来的走势，任何一个行业都有高速成长期，瓶颈期，到最后的衰退期，房地产大范围普涨已经结束这个已经成共识了，或许会因某一阶段的市场影响会导致房价严重下跌，也或许会因为政策面经济面导致房价回暖，这些因素都是你我控制不了的，能控制的是下跌期我购买的房产是抗跌性最强的，即便全面下跌，我也是最后一批下跌的，同样如果市场回暖房价上涨我一定是市场上反应最快的，中长期北京作为一线城市经济一定是向好的方向发展，结合货币因素房价往上走也是铁定的，只是很小的一部分房产才有金融属性，这部分金融属性强的房产越往后越稀缺，价格只会越来越高，在能力范围内去拿这些房产，即便因特殊因素导致阶段性下跌也不必惊慌，可参阅星球精华栏文章08#通货膨胀货币与房价;01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:星主好，先说一说我的情况，希望得到您的优化建议：房产两套皆为去年购买，一套位于望京的金茂樾120平，2025.6才交房，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，房本己下全款530，去年底交房装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京单位边租房，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？
A:回答:您好，采育这套你要从长远角度计量，首先你这个布局的方向是错误的，远郊尤其是边缘地带未来没有房地产，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天这些位置的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产，这种一定是要做脱手计划的，但我不建议你现在就抛，可以等这一轮行情的节奏，如果城六区之外放开限制，这些板块的房子还会有一定的热度，这个时候你再出手会好一些，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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