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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好！爱人在南礼士路上班，预算800-1000万，首房资格，主要考虑增值兼自住需求，三居室，看了玺悦朝阳和北熙区，个人认为北熙区成熟期太长并且八万多价格已经透支，玺悦朝阳没有房了只有三层124的不太满意，京总有好的建议吗？谢谢！
A:回答:您好，你理解的北熙区正确，其玺悦朝阳这个盘的位置很尴尬，参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,本身朝阳的区域断层现象就非常严重，从东三环朝阳北路一直往东到通州北关，各项资源比较优质的区域依次是朝阳公园，朝阳大悦城，常营，朝阳公园与大悦城之间是断层的，这个断层板块由于距离主城区较近,整体城市节界面以及资源还没有那么差，不好的面是老破小太多次新盘太少，从朝阳大悦城到常营这中间一大块又是断层，玺悦朝阳刚好位于这个断层的中间，朝青的核心位置是围绕大悦城，常营的核心位置是龙湖天街，以后所有好的资源也都会往这两个核心聚集，玺悦朝阳的商圈很难发展起来，商圈才决定着房价的上限，楼盘只能保证自身的成长性，没有商圈资源的品质楼盘后期是很难成长的，从常营同类盘的价格维度去对比，怎么看这个盘都很难;如果你能考虑到这个位置不如去大悦城淘一套次新二手三居了，华纺130平正南正北的三居1000左右，虽然楼盘比着新盘差点，但综合资源更优，保值增值性上自然有保证，祝顺利！
Q:提问:您好，请教您关于房产配置的相关问题如下。家庭基本情况：1. 一家三口，孩子六年级就读西城小学，未来无需考虑学区因素。家庭年收入100万左右。现家庭无贷款，手中有500万现金；2. 房产情况：1）两套商品房，一套80平米一居室在望京东湖湾，价值1000万左右；一套160平米两居室在霄云桥阳光上东，价值1500万左右；2）未来5年后（大概2028年前后）在海淀区生命科学园附近（华为北研所旁）会有两套回迁安置房，一套60平米一居室，一套100平米两居室；
问题：1. 基于现在北京的两套商品房，以及未来的两套回迁房，在总体配置上您有什么调整建议？2. 基于未来的两套回迁房，我们的初步想法是：a. 现在用其中一套100平的回迁房提前套现400万，置换杭州市区的一套两居室；b. 等5年后回迁房房本下来后，根据市场价格再操作杭州市区房产置换；您认为哪个选择更好？期待您的回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#通货膨胀货币与房价;东湖湾唯一的缺点就是太小了，这个盘在望京的长期价值很好，而阳光上东的成长性并不好，主要输在了酒仙桥这个区域上，这两套盘从长远的角度应该合并为一，可以是继续保留在东湖湾上，也可以在望京的同类盘上去换一套三居以上的大盘，比如保利，臻园都是很好的选择，望京这种拔尖的大户型一轮牛市一夜上涨10%是常有的，而相反东湖湾的一居和阳光上东的表现就很差了，其次你们调整过后如果还有房票，应该继续在北京布局，你们没有负债，现金和收入都可，应留在核心圈里去增加负债，500的现金加400万的回迁套现，可以拿到像海淀核心圈的品质三居，两套房均为主流户型，长期的成长性更优，北京的房票贷票全部用尽后才考虑其他城市的布局，从金融属性以及兑现周期北京作为首都价值一定是要强于其它新一线城市的，在你还有条件买北京的情况下无疑是要选北京，祝顺利！
Q:提问:京总好！关注您有段时间了，现在想置换房子，特向您请教几个问题，目前一娃在德胜上四年级，二娃随缘中。手上能凑 200 左右，另有 3处房产，一处海淀知春里老破小，价值700-750；一处西城田字形3居老破小，虽是老破小，但是离孩子学校近，地段和周边公园绝佳，特别喜欢，舍不得轻易出手，价值1000w左右；另一处老北苑家园07年次新，价值650-700左右；考虑房产整合保值增值和改善居住，现有两个置换方案：
1)现在西城房子附近，有个 08年东城次新三居，户型不错，2000w左右，如果考虑这个房子，就要把知春里老破小+老北苑房子都卖掉，再加上手头的现金，还要再上点杠杆才能拿下，这样的话，两个房子挨得很近，改善了居住，但房产都是学区房了；2）卖掉知春里老破小，加上手上现金，再上点杠杆，考虑一套领秀新硅谷顶层把边自采暖三居 1500 左右。西二旗离学校远，可能三五年内都不能常住（此方案若改善居住需在学校附近再租房)或者，京总，您有没有别的置换建议？北清路新楼盘您觉得怎么样？另外，您认为顶楼能否接受？保温漏水问题是否严重？
A:回答:您好，感谢信任！1、关于调整的建议；知春里这套老破小肯定是要出货的，整个中关村板块包括知春路，双榆树一是有部分学区溢价，二是整个商圈的成长环境较差，中关村是北京最早的一座电子城，区域里的住宅大多都为70年80年建成的，太缺乏优质盘，在这种区域置业的大多都是为了孩子上学，只能说这种核心圈的老破小保值上没有问题，只是成长太慢了，如果有机会能拿更好的盘，自然不会继续持有这种慢成长类型的！
而北苑家园如果是望春园或茉莉园的话，后期还会有补涨行情，这两个盘的口碑资源以及流通性都很好，只是近些年楼市发展成了分化的状态，普涨的行情减少，这种老商圈的主流盘停滞了，但新北苑的次新盘全部在10万以上，有这种领头羊存在，北苑的口碑资源只会越来越好，结合到你的置换计划上，第一种方案如果北苑加知春里全部出货来置换，你的选筹目标无论是在哪个区都要是一线区域一线楼盘的主流户型，你描述的08年东城次新没有具体信息，无法给你具体的建议
第二种方案上没有问题，但你选筹的盘一是爆发性差点，二是海拔可能不高，西二旗不是产住一体的区域，整个西二旗板块全部住宅加在一起也没超过10个，品质盘只有新硅谷，西二旗类似于国贸，80%是产业资源，只有20%是居住，这种性质的区域它的住宅价格天花板都不会太高，你1500布局到这个位置且是纯投资没有自住需求，属于错配了，你可以把目光移到清河板块，清河是纯住宅商圈，也是海淀北部目前的核心位置，挑品相好一点的楼盘即可，未来的预期相对高一些！
2、关于北清路的新盘，打新不太适合你们，在北清路置业的大多为刚需，北京的第一套房，而买新区主要买的是价格，只有价格处于低位，完全兑现后才有上涨的概率，如果价格已经处于高位了，配套兑现后并不会有很大的涨幅，这个就要去计算你的投入产出比了，1500投海北预期不会太高，其次呢这个地方至少还要养5年以上，8年10年都是有可能的！
3、关于顶层，2000左右的老塔楼社区和8090年的老社区最好是不要选顶层，05年以后的商品房，楼盘越新顶层的因素越淡薄，现在的防水材料都没什么问题，即便是在开发商建的时候由于监管上的问题导致一些瑕疵后期漏水，修一次基本就没有了，不会影响房子的价格，而老房子的保温和漏水大多都是主体结构出现了问题，修一次很麻烦，购房者也比较在意，价格上也会有一些折扣，自住的话最好不要选顶层，投资的话只要价格折扣大也可以考虑，建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:星主:您好！目前有购置房产打算，想听听您的意见，目前居住大兴双高花园小区，家里老人居住一套一层两居，自住四层两居，同单元。家里还有两套黄村两居老房子目前出租状态，庞各庄一套商业性质叠拼，家里两个孩子在旁边景山分校上学，家人工作都在大兴黄村，8年内不考虑更换区域，目前手里可动用资金大约1200w，年收入100w左右，可按首套，现在有两个想法，一是:在周边购置改善三居或者四居，看过周边兴创屹墅、西斯莱、青岛嘉园二手房，也看过黄村义和庄区域新房，以上房子是否值得购买？性价比如何？二是:不在大兴区黄村区域购房，在其他区域投资一套升值空间好的房子用于出租，给个建议区域或者楼盘。希望您能给个合理化建议，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、你大兴持有的这5套房，从保值及增值的角度都应该做调整，具体为：高米店板块的双高花园价格4万7，而顺驰领海的价格是5万，从我过去的经验,这种位置的次新盘淘到笋盘概率80%以上，意思就是顺驰领海有很大可能可以以低于双高花园4万7的价格买入，双高花园从居住体验及楼盘的综合资源都要比顺驰领海差很多，而顺驰的价格确不高，所以一直是板块内的主流盘，高米店这个区域有它的价值，也是承接南城刚需的主要区域，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图
大兴西侧板块轮动的顺序依次是西红门，高米店，如果板块轮动顺驰领海无疑是最大的收益者，而双高花园以目前的价格保守估计中短期不会有太好的表现，如果你们在这个区域上有购置的需求，不应该动用手中的现金，第一考虑应该是以旧换新，如果以现金购置等于你们所有的不动产80%压在了高米店，剩余的20%一部分在庞各庄，一部分在黄村的老破小上，这种布局的方向是很差的，也是很危险的,高米店这种区域虽有价值但还不值得多仓重仓，准确说是总价超过800万就应该逃离的区，你是因自住不得已两套。
2、其次黄村的两套老破小也要趁势尽快变现，黄村是大兴最早的城区，整个区域90%的盘全是老旧小区，而大兴是一个快速发展的区，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;未来的新城新区新盘会把老城老盘的行情慢慢淹没掉，尤其是那种老破小扎堆的老城区，老破小值不值钱取决于它的周围是什么，像城内再旧的盘一样有价值，而相反新区越金贵，老城区就越破败，这种没有地段资源的越早脱手越好。其次庞各庄商业性质的叠拼，每一个行政区都有低密度的住宅区，大兴的低密度住宅区是河西北侧紫金壹号院的地块，除此之外类似于庞各庄，新机场，采育这种位置的洋房只有居住属性，低密度产品除了本身价值，还有圈层价值，地段价值，这些资源是有分别的，资源太差的无论居住属性有多强，未来都是不值钱的。
你当下的重心是要尽快做这些房产的清仓计划，并且要快,最好是趁这一波高峰期把该出的全部出了,除了高米店自住的，南城不建议另外新布局了，如果有别墅或者低密度产品的需求，可以移到亦庄的核心圈，就是紫金壹号院和金茂府所在的两个地块，还有多余的资金就要移到城六区了，海淀朝阳是首选，这样你的布局是高米店2套自住，亦庄一套，城内一套，如果资金宽裕可以在保证这个布局的情况下扩大城内的面积，高米店要压缩购房成本和面积，亦庄适中即可，这种布局方向上不会有问题，建议你认真阅读星球精华栏实操类的文章,81#北京房产核心逻辑和原理这篇是必读,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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