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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:关注博主一段时间了，很认可博主分享的观点，本人的情况如下：现在家庭名下就一套房，满五年了，在大兴高米店的西斯莱公馆，价值600万，有60万贷款，小孩快2岁，29年上小学，我和爱人上班现在离大兴都太远，我在五棵松，他在五道口的高校。现在有如下问题，1.关于置换房子的时间：原来想的是先在五道口租房住，等小孩该上小学了再把房子换到海淀，方便上学（不需要考虑学区，上学校的子弟校），但现在有点纠结是不是应该现在就换，不等五年后再换了；2.关于置换房子的位置：如果现在就换的话，不考虑学区，主要考虑房产的保值增值和居住属性，预算在850万以内，置换哪个片区比较好呢？目前看好的是清河的莱圳家园和强佑清河新城府学上院，也看了学院路的清枫华景园，还有五棵松的新兴年代；对于清河、学院路、五棵松，不知道应该选择哪个片区更好？希望博主给些建议。
A:回答:您好，参阅星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图,海淀原有的产业核心圈是中关村一带加上地，由于中关村建成年代久远，它今天的地位已经没有北部有优势了，现在海淀整体的发展轨迹是以中关村向北延伸，依次链接到北清路，过去由中关村的产业辐射造就了今天的万柳世纪城，今天清河的位置正处于北部核心中间，你也可以理解为清河是明天的万柳世纪城，目前它的配套资源已经很成熟，和万柳世纪城相比差的学校，往后海淀资源均衡大概率会投到北部,高米店西斯莱公馆是很好的项目，西红门板块有它的价值，你出掉西斯莱公馆一定是要换比它综合资源更好的区更好的盘，清河属于核心圈，莱圳也是区域内热度比较高的大盘，而西红门虽然在大兴西部属于龙头位置，但是它最大的功能是承接，本地的产业并不发达，这种置换无疑是要首选清河，五棵松和学院路只能作为海淀区的市中心去理解，区域内并没有什么稀缺的资源，祝顺利！
Q:提问:星主:您好！目前有购置房产打算，想听听您的意见，目前居住大兴双高花园小区，家里老人居住一套一层两居，自住四层两居，同单元。家里还有两套黄村两居老房子目前出租状态，庞各庄一套商业性质叠拼，家里两个孩子在旁边景山分校上学，家人工作都在大兴黄村，8年内不考虑更换区域，目前手里可动用资金大约1200w，年收入100w左右，可按首套，现在有两个想法，一是:在周边购置改善三居或者四居，看过周边兴创屹墅、西斯莱、青岛嘉园二手房，也看过黄村义和庄区域新房，以上房子是否值得购买？性价比如何？二是:不在大兴区黄村区域购房，在其他区域投资一套升值空间好的房子用于出租，给个建议区域或者楼盘。希望您能给个合理化建议，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、你大兴持有的这5套房，从保值及增值的角度都应该做调整，具体为：高米店板块的双高花园价格4万7，而顺驰领海的价格是5万，从我过去的经验,这种位置的次新盘淘到笋盘概率80%以上，意思就是顺驰领海有很大可能可以以低于双高花园4万7的价格买入，双高花园从居住体验及楼盘的综合资源都要比顺驰领海差很多，而顺驰的价格确不高，所以一直是板块内的主流盘，高米店这个区域有它的价值，也是承接南城刚需的主要区域，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图
大兴西侧板块轮动的顺序依次是西红门，高米店，如果板块轮动顺驰领海无疑是最大的收益者，而双高花园以目前的价格保守估计中短期不会有太好的表现，如果你们在这个区域上有购置的需求，不应该动用手中的现金，第一考虑应该是以旧换新，如果以现金购置等于你们所有的不动产80%压在了高米店，剩余的20%一部分在庞各庄，一部分在黄村的老破小上，这种布局的方向是很差的，也是很危险的,高米店这种区域虽有价值但还不值得多仓重仓，准确说是总价超过800万就应该逃离的区，你是因自住不得已两套。
2、其次黄村的两套老破小也要趁势尽快变现，黄村是大兴最早的城区，整个区域90%的盘全是老旧小区，而大兴是一个快速发展的区，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;未来的新城新区新盘会把老城老盘的行情慢慢淹没掉，尤其是那种老破小扎堆的老城区，老破小值不值钱取决于它的周围是什么，像城内再旧的盘一样有价值，而相反新区越金贵，老城区就越破败，这种没有地段资源的越早脱手越好。其次庞各庄商业性质的叠拼，每一个行政区都有低密度的住宅区，大兴的低密度住宅区是河西北侧紫金壹号院的地块，除此之外类似于庞各庄，新机场，采育这种位置的洋房只有居住属性，低密度产品除了本身价值，还有圈层价值，地段价值，这些资源是有分别的，资源太差的无论居住属性有多强，未来都是不值钱的。
你当下的重心是要尽快做这些房产的清仓计划，并且要快,最好是趁这一波高峰期把该出的全部出了,除了高米店自住的，南城不建议另外新布局了，如果有别墅或者低密度产品的需求，可以移到亦庄的核心圈，就是紫金壹号院和金茂府所在的两个地块，还有多余的资金就要移到城六区了，海淀朝阳是首选，这样你的布局是高米店2套自住，亦庄一套，城内一套，如果资金宽裕可以在保证这个布局的情况下扩大城内的面积，高米店要压缩购房成本和面积，亦庄适中即可，这种布局方向上不会有问题，建议你认真阅读星球精华栏实操类的文章,81#北京房产核心逻辑和原理这篇是必读,祝顺利！
Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华，受益匪浅。我们夫妻双方都是体制内，家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格(JLH)，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果现在政策出来，需要尽快买了。下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅，有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。目前的考虑的方案有如下几个
1、新房，900W左右的，目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！
A:回答:您好,感谢信任!1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁着这一轮牛市脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,你留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;
2、关于选筹上:你们夫妻双方都在东城上班,根据你前面的描述如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,从投资的角度,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,像东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择,
你的第一选择应该放到东城本地:广渠门就很适合你们,广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,无学区溢价,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以关注双井的首城国际、合生国际花园、富力城、A派公寓;可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;双井距离你们工作单位通勤不远,保值上没问题,祝顺利!
Q:提问:您好，我手里有同小区两套90平万年花城五期两居室，一套A全南估计可卖700-740（刚挂出），具体看市场，另一套B二改三的紧凑小三居，目前自住，有3岁多刚上幼儿园的娃，趁楼市回暖，刚以近14年的最低价866捡漏签约了隔壁万年花城四期C房139平大三居，供自住改善及长期持有缓慢增值，因为看好片区宜居环境及长远发展。孩子2026年9月入学，夫妻两人都在大央企集团，收入稳定且可协调海淀西城政保政策保底，考虑到学区政策的不稳定，不打算提前操作，打算等2025年用B二改三房去置换到海淀或者西城区，不打算纯学区，打算居住属性优先兼顾学区
目前在看红山世家和紫金长安，其中紫金长安非常满意，优点是育英小学和育英学校一次性解决小学中学9年教育，上学特别便利，离我单位走路15分钟，离我老公单位地铁3站，一次性满足居住上班和上学及综合发展，小区品质也好，除了价格高之外零缺点，目前如果只卖一套，只能买得起1居室上车，不想两套都卖了换一套，想保留目前两套的房票实现资产多功能布局，首选保留新入的大三居C长期持有，卖B套换宜居兼顾上学盘，求从宜居和保值增值兼顾学区的角度推荐值得入手的海淀区和西城区值得入手盘。多谢
A:回答:您好，感谢信任！1、万年花城作为板块内的标杆收益于丽泽影响，从保值及增值上都是很好的，但不至于好到你要把80%的资源全部都压在这个盘上，楼市严重分化后可以重仓的位置只有一线顶流区域顶流楼盘，过去投资房地产追逐的是潜力，未来追逐的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，因为你购买学区房的思路以居住属性为主兼顾学区，这个方向是正确的，既然这样你把玉泉营的2套移到西城或海淀才是真正意义上的多功能布局，只要选筹上避开学区属性占比过高的盘，它的上限肯定是要比玉泉营高的！像你原计划只能买一个小的，这种购房思路是针对于溢价比较高的学区房，如果未来学位发生变化可以将损失降到最低，但你如果以居住属性为主就没必要了;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,
2、选筹上五棵松紫金长安这个盘确实好，但它的学区溢价也是很高的，近15万的单价不符合这个位置的购买力，这个价格不如去万柳拿碧水云天了，从居住属性碧水云天的楼盘资源以及地段资源都要比紫金长安好很多，学区的话也要优于五棵松，西城你可以关注西四，阜成门，广安门，展览路，融城，北露园，华裕园，爱民里，远见名苑，朗琴园这些盘都是值得用2套去换的，如果你对更看重品质可以重点关注碧水云天和远见名苑，朗琴园，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。
现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我就按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。
第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的，
延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
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16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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